雅居乐40亿再度绑定海南 增值潜力不下清水湾

预期永远不如市场正确。雅居乐在海南打了场经典的翻身战。曾一度被国际投行质疑的海南清水湾项目，摇身一变成为了公司最赚钱的项目。此后的雅居乐加速拓展，再度押宝海南，这回是40亿元的资金注入，项目是距离海口50公里的澄迈县。

 

2月22日，国际投行高盛上调雅居乐(HK.03383)现有土储资产净值预测，上调幅度达7%，并且重申对雅居乐买入评级，目标价相应由13.75港元上调至14.72港元。同日，高盛的另一份研究报告却称，国内地产股未来几个月预计最大的跌幅可能达到32%，对一些地产股给予了卖出的投资建议。

中银国际的分析师田世欣表示，雅居乐是H股上市开发商中唯一的海南地产龙头，海南项目贡献将使雅居乐的2010年1季度销售超过同业；海南新一期项目开盘将推动合同销售额。

可就是这个现在看来似乎是生金蛋的海南清水湾项目，一年前这还是一个极富争议的话题。

2009年1月份，受金融危机的影响，美国基金aetoscapital终止收购雅居乐惠州白鹭湖项目25%股权，并要求退还订金人民币12亿元。这让雅居乐大受打击。此前由于对市场判断乐观，2007年雅居乐大量拿地，四处扩张。导致2008年国内楼市进入调整期后，雅居乐项目售价被迫上涨36%。而盟友倒打一耙，更是直接打击了雅居乐的资金链。此时市场已经传出雅居乐可能破产的消息。

紧接而来，雅居乐又卷入摩根士丹利高管“受贿门”事件。当时市场盛传雅居乐海南清水湾项目，是摩根士丹利前中国房地产主管贿赂案的导火索。2008年摩根士丹利旗下外资地产基金以近53亿元的代价获取了清水湾项目30%的股权。换算下来，雅居乐卖给摩根士丹利的价格是1800元/平方米。当时就有分析师表示，“摩根士丹利这样的投入，风险非常高”，其高呼大摩已经被雅居乐清水湾项目套牢了。

当时市场也在猜测摩根士丹利会要求全额退款，这样雅居乐的2009年度负债比率可能升至189%。这可能变成压垮雅居乐的最后一根稻草。

 

在这种背景下，雅居乐2009年3月全力投入海南项目的销售，法宝尽出。市场验证的最终结果是，海南清水湾成为雅居乐翻身的“金水湾”。

 “你是说一年内卖出13亿元房子的销售人员嘛，我们这里多的是。”电话那头雅居乐清水湾的项目负责人显然有些不耐烦。这是2010年2月，市场传闻一位海南清水湾的售楼小姐，一年内卖出了高达13亿元的房子，这一数值堪称史上之最。

但在这位项目负责人的口中，2009年卖了几个亿的售楼小姐比比皆是。“清水湾项目最贵的房子可以达到一套几千万，所谓13亿元就几十套别墅而已。”其表示。在雅居乐2月中旬公布的2010年1月销售数据中，清水湾项目一个月的销售额就高达13亿元，占据了该公司总销售额的一半以上。

 “开始我们对于这个项目一直没个底，因为清水湾远在陵水，完全不能借助三亚、海口等城市的品牌魅力。”雅居乐集团内一位管理者表示，所以当初集团定下的2009年30亿元的任务量，在他看来压力巨大。

其回忆道，项目开盘后情况确实是出乎预料的好，到了国际旅游岛消息传出前后，销售达到了顶峰。2010年1月3日，雅居乐第三期住宅开盘，600套房中均价1.3万元/平方米的洋房、3.5万元/平方米的别墅，4小时内一抢而空。

最终2009年清水湾一个项目的销售就达到了64亿元。如果再加上2010年1月的13亿元，海南项目已经为雅居乐贡献了77亿元的销售收入。如果将该项目的销售收入与土地成本相比较，项目利润非常高。据了解，雅居乐清水湾地块是分3次取得的。合计地价投入24.18亿元，楼面地价仅为245元/平方米。而现在项目最低价的洋房产品也卖到1.3万元/平方米。

 “这与市区小型楼盘不同，不能这样计算。”上述管理者表示，项目定位是综合旅游度假休闲中心，有大量酒店、康体中心等基础设施的投入。但记者从项目发展规划看，也赚了盘满钵满。该项目分三期投入。首期3年，完成项目基础设施和1个康体中心、2个顶级酒店建设，投资总额30亿元；第二期，6年内投资总额达到70亿元；第三期，9年内投资总额达到120亿元。即便如此，雅居乐一年的销售额也已经比首期投入额赚了一倍多。

 

早在2009年下半年，雅居乐就开始了加速拓展，在广州、中山、沈阳、顺德总共拿下14幅地块，创造4个地王。

而支持雅居乐连番扩张的是其在资本市场的连番举债，在销售上升的支持下，凭借香港上市的便利。2009年10月，该公司向国际发售3亿美元的保证优先票据。进入2010年，雅居乐又与美国银行证券亚洲有限公司订立信贷协议，获得了1.25亿美元的3年期贷款。

虽然有点疯狂的房地产市场让海南政府心有余悸，宣布中止审批新建的房地产项目，但雅居乐还是可以顺利找到“切入点”。虎年春节前后，雅居乐与海南澄迈县签订了框架协议，公司将投资40多亿元,用5年时间把澄迈县南渡江两岸开发建设成集商业、酒店、娱乐和住宅为一体的商业娱乐区。

澄迈新项目距离海口50公里，属于雅居乐惯常开发的郊区大盘模式，涉及2100多亩的土地。业内人士告诉记者：“新项目的增值潜力不下清水湾。”

海南房价的变化将直接影响雅居乐的半壁江山。就如中银国际的报告所指，其未来估值的变化将直接受海南房地产市场的影响。