“珠三角楼市已基本触底。”日前,在香港举行的2008年报发布会上,万科企业股份有限公司(以下简称万科)董事会主席王石说,“宏观经济前景的不确定性很大,1、2月份的成交回升并不能预示全年。”
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王石:珠三角楼市调整已基本触底
2009-03-11 | 来源:
“珠三角楼市已基本触底。”日前,在香港举行的2008年报发布会上,万科企业股份有限公司(以下简称万科)董事会主席王石说,“宏观经济前景的不确定性很大,1、2月份的成交回升并不能预示全年。”
对于包括广东省15条在内的地方“救市”措施,王石认为,短期有助于稳定楼市,但其中的延期缴纳土地出让金等措施,不利于房地产市场的长远健康发展。
相较于其它地产商,万科现金充裕,万科也希望趁今年并购扩张。但在价格方面,则坚持2006年的行情为参考基准。
1、2月成交量回升不可预示全年
万科年报显示,去年成交量显著下滑,重点城市调整幅度更大。以万科进入的14个主要城市为例,成交金额和成交面积分别下降41%和46%.万科执行副总裁肖莉介绍,去年万科房价全国平均下调幅度为10%到15%.
年报显示,公司年度营业收入为386.2亿元(人民币,下同),较去年上升15.3%,净利润为40.3亿元,较去年下调16.7%.因去年房价、地价显著下跌,万科对可能存在风险的13个项目计提了存货跌价准备,约12.3亿元,由此导致净利润下滑8.9亿元。
不过得益于率先调整,万科去年跑赢了大市。于2008年底,该公司占全国住宅市场的份额为2.34%,较年初进一步提升。
对于今年的形势,万科判断仍较谨慎。公司董事、总裁郁亮预计,2009年住宅行业毛利率将可能出现较为明显的下滑。肖莉亦表示,宏观经济前景的不确定很大,楼市的调整尚未结束。
今年1、2月份的数据显示成交量开始回升,有投行报告据此认为楼市回暖,但王石不以为然。以万科为例,其2月份销售金额39亿,同比环比上升幅度均超过150%.王石分析,上述增幅是因为之前买家观望的部分刚性需求得到了释放。但1、2月份只是一个“窗口期”,并不能据此预测全年。他强调,今年楼市的走势,应主要视乎全球和国内的经济形势。
因此,万科对今年的销售预期并不十分乐观。肖莉表示,今年万科仍将卖楼作为首要任务,如果市场不发生重大不利变化,希望确保销售规模和回款高于去年。而王石也希望“略有上升”。
政府不应延期收土地款
包括广东省推出地产新政15条在内,地方政府已陆续出台“救市”措施。王石分析,为了抑制地产行业的泡沫,政府曾经推出很多政策。而现在,调整其中的部分政策,是为了鼓励消费,与目前的经济不景有关,而不是为了救楼市。
对于地方政府允许地产商延期缴纳土地出让金,王石颇有微词。他说:“这关系到契约精神。万科也是高价拿的地,但我们通过自己努力调整,按时缴纳了地款。同样一个市场,其他地产商怎么可以延期,延了两年之后是不是还要延期。”他认为,类似措施短期内确实有利于稳定楼市,但不利于房地产市场的长远健康发展。
地方政府之所以出台上述政策,在王石看来,是因为地价占其财政收入很大一部分。同时,他认为税费偏高。例证是,在中国500强中,按经营规模万科排在400名以后,但按纳税规模,万科排第49名。
并购:以2006年行情为出价基准
去年以来的楼市调整,带来了行业整合机会。郁亮预计,今年行业资金整体紧张的局面不会改变,这为以相对较优的价格进行并购创造了条件。
相较于其它地产商,万科的资金可谓充裕。年报显示,2008年底,净负债率为33.1%,持有现金199.8亿元。有息负债中,长期负债为45.5%,短期借款和一年内到期的长期借款为178.7亿元。
但是,相较于扩张,万科更重视现金,为此,对于并购强调“审慎”和“精挑细选”。王石介绍,去年万科新拿地465万平方米,平均成本2003元/平方米。其中84.5%为合作方式获取,即其他公司剥离其地产业务或卖出其拥有的土地。他透露,去年有不少同行曾主动提出转让,但因要价过高,万科没有答应。而万科的出价,至今仍以2006年的行情为参考基准。
另外,为进一步充实资金,万科今年计划在条件许可的情况下,进行一次股权融资。
珠三角楼市基本触底
在回答本报记者提问时,王石表示:“珠三角楼市基本触底,进一步下调的空间几乎没有。”
虽然全国楼市调整尚未结束,但在王石看来,经过2008年的调整,珠三角的房价已处于低位运行,价格与购买力已达到匹配。他透露,万科去年在珠三角部分城市的房价下调幅度甚至超过了40%.
就万科而言,王石预计今年其在珠三角的成交量不会继续萎缩,可望略有回升。
不过,全国不同的城市不一样。王石预计,华东地区的房价将继续调整,而北方部分城市,在2006、2007年尚未上涨起来就在2008年进入调整的,跟当地的住宅需求相比,房价进一步下调的空间也不大。
王石:珠三角楼市调整已基本触底
2009-03-11 | 来源:
“珠三角楼市已基本触底。”日前,在香港举行的2008年报发布会上,万科企业股份有限公司(以下简称万科)董事会主席王石说,“宏观经济前景的不确定性很大,1、2月份的成交回升并不能预示全年。”
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