房地产市场环境和房地产企业发展

清华大学恒隆房地产研究所主任、博士生导师 刘洪玉

      房地产市场未来怎么发展，企业怎么认识环境的变化和应对环境的变化，都是大家关心的问题。我讲这么几个方面：一、房地产市场环境；二、市场当前的一些表现；三、大家经常会纠结的一些问题以及我的基本观点和看法；四、房地产企业未来应该怎样发展及建议。

      一、房地产市场环境。

      第一、目前还没有充分的理由因为宏观经济环境的原因放松对房地产市场的调控。在过去的发展过程当中，房地产行业对宏观经济的发展作出了非常巨大的贡献。尤其是在宏观经济比较困难的时候，房地产常被用作调整宏观经济状态的工具。我们也可把它理解为房地产市场为什么总是来回波动的原因，因为政府经常把它作为一个调整宏观经济的工具。

      西方的研究是把房地产作为经济的发动机，在发动机需要制动的时候房地产也成为一个制动机。房地产扮演很重要的角色。经济不景气的时候，往往是房地产来调整，用刺激房地产的投资行为，来改变宏观经济状态。

      宏观经济非常好的状态又能够让房地产行业进一步的发展。目前国内的宏观经济是经济的增速趋缓，一季度的增速同比是8.1%。有大部分的预测今年是能够达到8.2%的增长速度，这和我们过去一直在10%左右的增长速度相比，今年的增长速度比较低。

      虽然政府定的全年目标是增长7.5%，但是大家很担心如果低于8%的增速，可能对我们的就业有影响。很多社会矛盾是靠经济增长来解决的。比如说经济增长速度低于8%，就业有很大的问题，高校的学生毕业没有地方去，因为8%对应一千万的新增工作人口的工作机会。当前国内的宏观环境是：经济增长速度放缓、固定资产投入下滑比较明显，消费增长乏力。

      欧债危机最近不断有新的故事出现，现在欧洲很希望中国过去帮他们渡过危机。普遍的估计就是欧债危机导致经济的衰退是无可避免的。而美国的经济也不理想。在这种大的环境下，两个比较发达的市场都存在了问题，所以我们感觉外需依旧不足，进出口贸易受到了很大的影响，宏观经济目前处在一个不是特别让人高兴的大的环境，所以很多人就会联想，房地产是不是又被拿出来当成一个工具刺激经济，带动增长？

      从目前来看，大家基本上形成了一个共识，中国的经济经过30年的高速发展，未来应该进入中等速度发展的阶段，我们的高速发展阶段已经过去了，所以经济增长速度会放缓到6%-7%，可能是一个常态，我们要有这样一个心理准备。目前的经济增长速度是8%左右，目前来看还没有充分的理由因为宏观经济的原因放松对房地产市场的调控。

      第二、货币政策对房地产市场有非常大的影响，当前货币政策的调整不是因为房地产。最近央行调基准利率、降低金融机构存款准备金的比率，这是从稳增长或保增长的角度出发。但大的货币政策方向是：国家保持货币政策稳健的基本趋向，更加注重满足实体经济的需求，着力扩大内需，促进消费。房地产行业的资金需求不被认为是实体经济需求。

      但是一旦整个社会上可供应可放贷的资金多了以后还是可能流向房地产市场。因为房地产市场的盈利能力相对来说比实体经济要强。所以房地产行业在最近一个月左右的时间有一些变化，但这个不是政策的初衷。

      我们看最近今年的4月13号国务院常务会议、5月23日的国务院常务会议，还有6月5日住房和城乡建设部的新闻发言人发言，基本上坚持一个口径就是坚持房地产调控政策不动摇，这里面的不动摇主要还是从有效的抑制投资、投机需求，这里面代表性的政策就是有限购；再有就是要保持房地产价格的稳定。年初的时候还提到房价还远未回归到合理区间的说法。

      第三、房地产在国民经济中占有非常重要的作用，适时的微调是必须的。房地产政策在这种大的经济环境的背景下没有松动的迹象。但是大家可能看到我们在强调一些微调，所谓的微调就是在过去的房地产的宏观调控当中，政策有一些偏差，比如说在任何一个国家，任何一个社会，无论你搞保障房建设也好，发展房地产也好，一个很重要的目标就是解决人的住房问题，解决住房问题主要是解决首次住房的问题。但是我们过去的调控它不限购，在房地产金融相关的政策收紧以后，对购买首套房的人的压力加大了，这个不是政策的初衷，我们一直强调要支持首次购房的家庭，满足他们的贷款需求。这个是过去调控政策里面没有细分的，而政策本意又应该支持的方向，我们现在做一些微调，这种微调本身也不是说要放松市场的调控，而是让调控更加有效，这是当前调控政策的环境。

      国内对“房地产产业是否是国民经济的支柱产业” 有很多争论，有人说“房地产不是一个产业，因为它不生产新的东西”。从国家统计的角度来看，房地产行业的增加值占GDP的增加比重是5%左右。美国的房地产行业在GDP当中占的份额一直是12%左右，他们比我们的房地产的开发活动少的多，但是他们还占这么大的份额；日本占得比重跟美国相当，也是12%左右。如果我们按照美国方式算的话大概是15%左右。

      如果说为GDP做贡献的产业，作为一个单一的产业，房地产产业是贡献最大的产业之一，在美国把房地产业和建筑业加在一起占的比重更大。

      房地产行业跟宏观经济联系那么密切，就是不管承认不承认它是支柱产业，在经济生活当中，以美国、日本为例，新创造的价值里面十块钱就有一块钱来自于房地产业。

      二、房地产市场的表现。

      第一、现在整个市场基本上处于比较低的水平。在这样一个环境下，房地产市场的表现是什么状况？从最新的1-5月份房地产开发和销售的统计数据可以看出，实际上新开工、土地购置、销售、资金来源这几个主要的方面都和去年同期相比有减少，但是如果把今年的1-5月的数字和今年1-4月的数字相比较就会发现，销售放缓的速度变慢了，5月份销售的量增加了，尤其是住宅销售部分。土地购置也比1-4月份增加了。

      总的来说销售面积和销售额的速度开始放缓，土地购置活动稍有增加，但是企业的新开工仍然比较谨慎，其他资金来源稍微有所改善，这里面主要指的是5月份销售的部分增加，预收的定金和这方面的钱，其他资金来源状况有所改善。现在整个市场基本上是处于比较低的水平上。

      5月份出现了一些比较积极的变化，但5月份全国的房地产开发景气指数还是处在最低的水平，5月份的景气指数比4月份回落了0.72个百分点，表明大家对未来买地、开工、投资进入这个行业觉得不是特别有信心，房地产市场目前仍然处于下行的通道当中，开发增速，土地购置面积的增速，销售额的增速都在减缓过程当中。

      第二、全国房价整体上目前是一个稳定的状态。房地产价格，实际上房地产交易的价格从去年12月份已经差不多是最底了。从去年年底到今年基本上没有什么变化。分城市来看发现，过去市场化水平比较高的城市房价稍微有所下调，过去市场化比较低的城市价格有所上涨，所以现在房价的状态是涨跌交错，有的城市在涨。数据表明沈阳今年5月份比去年同比上涨了15%，但是深圳同比就下降了17%。表明全国的房价整体上目前是一个稳定的状态，有涨有跌，幅度不是特别的大。

      这个也是肯定调控政策很重要的条件，目标就是要促进房地产市场的稳定，价格的稳定是一个很重要的方面。从2010年调控政策出台以后，如果按照国家统计局70个城市的价格的统计，环比房价下降的城市的数量越来越增加，而环比上涨的城市在减少，我自己理解稳定市场就是不涨了，少涨了，稍微降一点都是我们可以接受的调控目标。

      第三、上市房企一季度表现不那么好。一季度对上市房地产企业分析，总体上第一季度经营业绩不是那么好，资金链越来越紧张，负债率持续攀升，存货量开始增加，这个是第一季度的数字。刚才说了5月份稍微有好转。刚才听大家介绍说广东的企业比全国其他的企业状况要好，我估计主要的原因就是我们的企业它的市场区域的分布不是集中在一二线城市，在三、四线城市的布局比较多，不受限购政策的影响。

      三、大家对房地产市场比较关注的问题及我的想法。

      第一、什么是合理的房价？实际上从2008年开始我们每年都要写一个关于房价合理性的分析报告送到有关的部门，有关部门让我们写这个报告，就是用各个城市真实的房地产交易的数据做一些量测房价合理性的指标来看房价是否合理。有领导讲，判断房价合理性实际上是两个方面，一个是居民的收入，还有一个是开发成本。确实这两个方面是判断房价是否合理的基本角度。但是房价本身不仅仅有民生的含义，还有很多其他的经济、社会、甚至政治层面的含义，应该还有其他的指标来判断这个房价是否合理。对于不同的城市，同样的一个指标可能并不是在所有的地方都适用这个指标。

      从房地产经济学领域里面，很多学者发现，房价是表彰一个城市生活质量的象征。城市的生活质量是什么？包括这个城市的发展质量、发展机会、生活水平，包括公共服务的质量等。这些东西笼统的都进入到房价当中。所以哪一个城市的生活质量越高，哪一个城市的房价越高，当然这个生活质量不是生活安逸度的指标，还有发展机会。

      房子是生活必需品，没有不行。但是光有房子没有工作也不行，你要找到更好的发展机会，发展的空间。从这个意义来说，房价表彰了这个城市的质量。比如北京、广州，它们的城市的质量比较高，它们的房价相对收入比就高。如果非要把房价收入比降下来，我估计北京房价降60%也只是勉强的进入到大家认为用这个指标来衡量房价是否合理的上限，降一半都觉得不合理，从3-4万降到1-2万，1-2万还是很多人买不起，还是觉得房价高。  

      假如说这个城市真的把这个房价变成这样的话，一个巨大的问题是什么呢？有大量的人进入到这个城市来分享这个好的发展质量，那这个城市就变成了什么呢？在美国经历了市中心人口过度的聚集，最后导致了城市的衰退。像北京这样的城市，一直在探讨一个问题？房价能否成为引导城市人口流动的一个工具。你有本事你进来，没本事就别进来，要不然您进来之后不但不能为这个城市做贡献，可能还成为这个城市的累赘。这在美国叫“明星城市”理论。

      但这个问题一讨论大家就说，凭什么北京你们可以去，我们就不能去？你们能在那里待着，我们不能待着？我们在国内不敢讨论这个问题，但是在美国经济学家就叫“明星城市”。房价是人进入一个城市的门槛，你能逾越这个门槛你就可以进入城市，这样就可以保证城市的有序发展，不会无限扩张。一些人到了可以负担得起的地方就可以找到更好的适合的发展机会，这样才会和谐。

      最近我们研究住房保障大家都非常羡慕德国，德国的房价收入比非常低，大家都不买房，都租房，房价也不涨，几十年都不涨，是什么原因使德国出现这样的原因呢？主要的原因是德国宪法赋予所有的公民都有建房的权利，而且政府要给建房提供支持，这个是第一条。第二条是在德国的城市发展均衡性非常强，公共服务提供的均等性非常好，大家未必都跑到柏林去才能找到最好的工作和发展机会。所以这里面也提示我们，怎么促进区域的城市的协调发展。

      如果我们比较机械的理解房价就是要和收入挂钩，我们除非有严格的限购的政策，否则会有更多的进入大城市来，我们的城市现在已经是百病缠身了，房价跟城市的发展、可持续很有关系。它是市场经济条件下进入城市的一个门槛，是调节人口规模唯一一个筛选的机制。

      现在很多人觉得各个地方制定房价调控目标的时候都说不低于GDP和人均可支配收入的增长速度，觉得这不是控制房价上涨的目标，这是一个涨价目标。我们做过分析，如果能够让房价在GDP增长速度和人均可支配收入增长速度，这两个哪一个低，房价能够始终比它低，对我们长期可持续的发展就会非常的有帮助。我们发现实际上在过去的几年当中，国家平均房价每年涨幅都在20%以上，GDP的增长才10%。如果连续的涨下去，两个之间的差距会越来越大，差距这么大，让房价回到低于GDP增长的速度，这也是调控非常重要的成效。

      房价其实也是一个信心问题，它对房价支撑的信心就是预期房价还会增值的预期，如果给他一个预期“将来房子不值钱”，那房价可能真的下调。美国的次贷危机出现了这个状况，次贷危机前房价挺高的，次贷危机后说不值钱就不值钱了，有的时候就是一念之差就会出现这个变化。我们国家目前经济发展的状态经不起这种折腾，所以不希望过分的刺激现在的市场。让大家对获得住房根本没有兴趣，都想明白了，都等着政府给我们盖保障房住，那个时候是好还是不好，我觉得是很悲哀的事。

      现在绝大多数国家还是鼓励大家获得住房所有权，当然是通过市场的渠道来获得住房的所有权，所以合理的房价问题很重要。

      第二、房产税改革。上海和重庆的房产税改革和供求是相关的，很多人说我们把房产税推向全国限购就会退出了，我感觉房产税改革和限购不是一回事儿，房产税改革跟中央十六大的时候提出的物业税的改革也不会一回事儿。中央十六大提出物业税改革是希望我们建立跟西方发达国家类似基于物业的价值一定比例征收的物业税。

      从地方财税体制改革的角度看这个问题，基本上定下了改革的思路，在不改变社会总体税赋的情况下，把房产税和成本土地使用税，把过去不同的算法，有的是按面积征等等统一按价格征，这个应该是物业税很重要的方向，到目前为止我们还是朝着这个改革做很多准备工作。

      而上海和重庆的房产税改革是为了调控市场，是短期的干预市场的工具，而我们的物业税改革是长期的建设。美国次贷危机后房价跌了，美国就不征收物业税了吗？还得征，它不是控制房价的，而且征物业税也不会带来很大的影响，如果因为征这个税大家都不买房子了，那这也不是一个很好的政策。

      我认为我们国家关于价格还没有做好准备，大家都在猜下一个试点是哪里？说来说去还没有说出来。主要的原因是上海和重庆的模式很有限，我们长期的目标物业税改革不应该是这样的模式。

      前一段时间有一个高层领导考察回来说我们的物业税改革任重道远，因为美国的物业税费用，人家每一分钱用在哪里都交代得明明白白的。我们的也要这样，阻力是非常巨大的。另外如果从替代限购来看，我这里有个表大家可以看出，各个城市里面外省市的人买房的情况不是很多，除了海南，除了长沙有60%买房的不是长沙的户籍人口，但非湖南省的人口不到10%，有人说房地产信息系统建立起来就可以让限购退出了，不是那么简单，知道谁有几套房子就不限购了？好象也没有这样的悖论。

      第三、土地供应制度的改革。土地地价的刚性已经成为房价调整的障碍之一。土地市场是地方政府垄断的市场，现在是供求偏紧，地价是高水平，而且大家越来越热衷于非常市场化的容易导致高地价的方式出让土地。

      我们要保持18亿亩耕地红线，18亿亩的红线让我们现在已经没有多余地了。没有就不能供应建房的地，不能供应建房的地，那就要集约土地，让地价高上去，这样的话房子的供应就肯定少，少了以后房价就高。房价高大家又不愿意。

      还有一个问题就是土地财政这种模式。实际上政府卖地的钱都是用于发展城市的基础设施，改善城市支撑的能力，提升地方政府支撑城市的能力。这个钱在西方是国家通过财政体系借钱，建基础设施，然后再用财政的钱还这个债，因为财政收入的水平有限，所以就不能过度借债，过度借债以后就出现了所谓的欧债危机。我们国内的情况就是政府不用借债，可以卖地，卖的钱可以搞基础设施建设，这样政府面对的经济压力相对少，但是从长期来看就变成了社会的债务。很多人都知道现在的年轻人如果没有父母支持自己买房不现实，他老是住公租房也不是办法，但他买房以后就背上了沉重的债务负担，就是一辈子为了房贷而工作，就成了房奴。在香港、澳门有很多这种房奴，我们目前也有很多。政府解决了基础问题，但是最终的承担者是住房的消费者，他们住房的代价比以前高了很多。

      我们现在的地价和房价的模式是彼此增强机制。我们原来形容是断了线的风筝，就是房价高、地价高，两个相互促进，政府征地也是改善土地的质量，然后房价高，房价高了政府卖了很多钱，就是这样刺激。就是断了线的风筝，我们能否把风筝系上一个线，把这个断了线的风筝控制住。当然这个问题大家还在讨论，因为18亿亩的红线不能变，国有资产不能流失。而且过去的经验来看，政府既使是用比较低的价格来供应开发商，一些开发商卖房子的时候仍然是尽可能卖得高，也没有说把利益让给买房的人。怎么建立一个有效的土地供应机制，是土地制度改革过程当中须要讨论的问题。

      第四、保障性住房的建设。现在大家争论的焦点是，建设的有效性。现在出现了很多地方房子建起来以后发现并不是特别的欢迎，政府花了很大的努力。这里面存在着什么样的问题？也就是说我们想覆盖的住房保障对象，他们真实的需求是什么？我们是否真的明白了？

      这个问题我们也做过一些调研，包括问打扫卫生的从农村到北京来工作的人。他一直在北京做临时工，已经干了16年，按照北京的规定他现在可以申请公租房，我问他申请吗？他说不申请，我说为什么？他说太贵了。我说那还贵，我说你在清华周边租一个房子要1、2万，这个很便宜。他说我才挣多少钱，他说他的目标就是让儿子上好的小学、好的中学、好的大学，尽可能的支持他，同时尽可能的省一点钱把老家的房子修得漂漂亮亮的，把孩子培养好，到时候回家养老，把孩子留在城市里面，现在住出租屋很好，不需要公租房。

      保障性住房的建设有政府的背景，应该非常清晰的算出风险和收益。企业有了清晰的风险、收益的估计后，有的愿意投资。但是过去的实践证明，收益低是没有错，但风险不低，这是制约企业包括金融行业的资金进入到保障性住房里面一个很重要的问题。比如保障性住房要回购，但是建起来一年了政府也不回购。为什么没有回购？就是还没有想好给谁，而它的价格还不能调整，所以这些问题就让保障性住房有风险，没有办法精确计算。

      最近人权十二五规划发展目标当中提出保障性住房在十二五期末要占全部住房的20%，已经写到了国家人权的发展规划里面了，国家把人民居住的权利当做基本的人权保障，我觉得是一个很大的进步。

      四、未来房地产市场的发展。

      第一、当前房地产相关政策还会持续。关于未来房地产市场发展的看法，特别是对党的十八大以后，明年三月份政府换届后是什么样子，大家猜测很多。我自己的看法是，如果市场宏观经济没有太大的压力，相关的政策可能还会持续。因为当初调控目标就是让市场稳着陆，慢慢的通过经济增长、收入增加，房价基本不变来挤出这个市场的泡沫。

      实际上我们非常担心重蹈日本1991年的覆辙，让他们的经济停滞了20年，我们国家出现这样的情况停滞20年就麻烦大了，别说20年，10年都停不起。因为日本1991年的时候人均GDP已经到了3万美元，我们现在才5千美元，发展还是我们硬道理，2020年我们国家要达到全面小康，本世纪中叶达到中等发达国家水平，这个是我们最主要的目标。如果这些过程当中哪些问题阻碍我们实现目标，我们是要努力的解决这些问题的。

      第二、完善税收制度是取消限购的关键。很多人在讨论我们当前的政策，比如说限购是行政性的手段，它有效，但是太不近人情，而且阻碍人的流动。比如我到广州来了，结果我在广州买不了房，还要租房子住。所以不少人期望什么时候能取消掉行政性的干预市场的手段，包括对豪宅的限制。

      我最近从香港回来，香港提出了港人港币的政策，言外之意就是外地人在香港买房要有另外的政策。这也正常，本地人和外地人有差别，但是你不要限制外地人买房，价格上你可以制定区别政策，包括特殊的政策。限购在什么情况下才可以取消呢？我感觉完善我们的税收制度是关键。现在我们跟房地产相关的税收已经非常多了。关键的问题就是大家买了房子以后，在二手房交易的时候该交的税政府收不齐，比如阴阳合同的问题。核心的问题是什么？就是房价要透明、真实。

      第三、开发商和买房的人都对经济增长做了贡献。社会上都痛恨豪宅，1—2千万元一套的房子普通老百姓谁能住得起？但是我们算下帐。如果北京地价是2万一平方米，现在一面积是300平方米的房了，4万元一平方米的房价，4万元里有2万是地价，然后1200万的房价里面有600万要先交给政府，1200万里面还有5.5%的营业税、3%的契税，算下来又有10%的税要交，120万又交给了政府，这个人如果是合法的收入，1200万的收入交了400万的所得税，那这个人在这里买了房子也为社会做了贡献。而在限购下，一些人去美国和加拿大买房子了。

      开发商为城市建设，城市面貌改善、住房的解决，包括经济增长做了贡献，买房的人也做了贡献。当初股票市场开始的时候，买股票就是支持政府，1998年你买经济适用房，你肯买就是支持政府，政府就鼓励。

      根据我自己的研究判断，现在的住房总体上还是处在短缺阶段，所以基本住房需求，尤其是刚性需求还是对市场有非常大的支撑，所以怎么加大对首次购房的支持力度，另外对改善型的住房也适当的支持，应该说是未来两年以后的目标。

      第四、企业应针对市场变化做相应调整。对于房地产企业未来的发展。我觉得传统的问题还是时间、地域和物业类型的选择，这是传统的三个问题。而现在大家又开始讨论产品结构，因为产品结构单一受到的影响比较大。然后是土地储备，土地储备是多了好还是少了好，我们过去是比较看重土地储备，但是土地的价值是跟房价一样在变化中的。当房价下调比较大的时候，企业存货的价值是缩水，在房价涨的过程当中，企业就通过想办法增加存货的持有规模，获得了超额的收益

      另外一个问题就是现金持有的水平，怎么让自己的现金处在一个优的水平，实际上国内的房地产开发企业普遍倾向于调低自己的现金持有水平，目的就是跟市场竞争。但我们现在的存货规模过多，还是要想机会减少存货，增加现金流。

      未来房地产怎么发展？我也很关心。万科当年学习的是美国第一大住宅开发商帕尔迪，双方的业务是非常相似的。2006年帕尔迪达到了最高峰，当时它的总资产规模到了130多亿美元，净资产达到66亿美元。但是经过2007年的次贷危机，员工的数量由2005年的1.3万人，降到现在的3500多人，年建设的房子套数从5万套左右，降到现在1万多套。如果是单一住宅开发，如果是一个持续的市场价格向下调的趋势，每一个房地产公司都会经历这样一个阶段。

      从单一的产品销售来看，已不能满足目前市场的需求，所以要从产品的结构、用户的需求来找模式，这样才可以保持发展。

      当然我比较欣赏帕尔迪目前在美国市场上的份额，因为公司在缩，整个市场也在缩，他比市场缩得慢，实际在增。也许未来会好，它的市场份额会增加。我希望企业有一些调整，实际上很多企业也做了一些非常有益的尝试。

      最后祝愿20强企业能够在未来的发展当中充分总结过去的经验，包括教训。也可以看看国际上一些先进市场的企业发展的经验，让我们的企业能够发展得更稳、更快、更好。