内房企年内大量海外发债暗藏汇率风险

　　在历经年初的井喷、6月的骤减至零、7、8月的沉闷后，内房企赴港发行美元债又进入巅峰状态，甚至可以用“抢钱”来形容。

　　据统计，9月份以来，约有11家内房企发行了美元债，融资总额将近60亿美元，占今年以来内房企所发美元债总额（合计约171亿美元）的三分之一多，而去年全年内房企所发美元债仅为83亿美元。

　　这一密集发债的趋势仍在继续。

　　尽管发行了如此多的美元债，但无一不受到市场的热情追捧。近日由中国海外集团发行的总额15亿美元的美元计价债券，更是获得了将近9倍的超额认购。

　　接受本报记者采访的多位业内专家均表示，9月份美国宣布量化宽松政策的暂不退出、人民币对美元汇率的持续升值、超低的美元债发债成本等因素，共同造就了这场债市盛宴。

　　不过，中国企业大量借入美元计价债券的风险也由此种下。

　　“当前人民币对美元升值这一趋势逆转的可能性很大。而这绝不是危言耸听。”中国社会科学院金融研究所副主任尹中立在接受中国房地产报记者采访时表示，“一旦人民币贬值，这些企业的债务负担就有可能会把它们拖下水。”

　　紧抓发债窗口期

　　2012年以来，随着美国第三轮量化宽松政策的实施，全球资本市场出现了超低利率的环境。对于内地房企而言，国内融资成本的高企，使得它们有理由去海外寻求更为低廉的资金。

　　10月份以来，内房企海外发债持续发力，包括禹洲地产、绿地香港、方兴地产、中国地产集团、恒大地产、中海等企业陆续加入海外发债大军，发债金额达43亿美元。而在前一个月，已有包括旭辉控股、绿城中国、五洲国际、碧桂园、珠光控股5家内房企发行了16.8亿美元的美元计价债券。

　　细数近期发行美元债券的内地房企，除了五洲国际、旭辉、中国地产集团、当代置业所发行的美元债券利率高达13%左右外，其余大多数内房企的发债成本均在8.75%以下，绿地与方兴地产的发债成本甚至低于5%，而中海5年期美元债券的利率更是低至3.375%。

　　“12%~13%的利息比起在国内发行信托融资仍然便宜不少，因此这些企业也愿意承受较高的境外融资成本。”盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示。

　　的确如此。据了解，目前国内地产通过信托的融资成本已高达15%左右，私募的融资成本则更高。而国内低息的银行贷款早已很难获得。

　　“中国企业之所以热衷发行美元债券，主要是因为市场预期人民币还会升值。此背景下，美元债会随着汇率升值而成本不断下降。比如，发债利率是10%，如果人民币升值3%，那么成本就会降为7%。”尹中立分析称。

　　而从美国政策环境来看，内房企美元债高峰的出现也有理可依。9月18日，美联储(FED)主席伯南克宣布暂时维持购债规模不变，再加上美国总统奥巴马计划提名支持维持量化宽松政策的美联储副主席耶伦担任主席，如同给市场下了一颗定心丸。

　　“QE不退出意味着市场预期不会改变，市场利率会比较低。美国量化宽松的货币政策，造就了大量闲置资金，这些资金需要找到收益率比较高的投资市场。这也是内房企美元债受市场追捧的主要原因。”尹中立对记者表示。而今年以来，内地房地产市场销量持续增长，据三季报预告，大部分房企已完成全年目标销售额约76%，更是提振了市场信心。

　　有业内人士表示，目前内地房企能否在香港市场顺利发行债券，主要看评级。而穆迪等国际评级机构近期对内房企的评级也颇显大方。

　　对于中海这样的龙头房企，国际评级机构标普、惠誉均给予了BBB+的评级。就连刚刚上市不久的当代置业，穆迪也给出了B2的较高评级。

　　摩根大通一位投行人士预计，“年底12月至明年3月为美联储宣布退出QE时间。”抓紧在QE政策退出之前发行美元债券，成为内房企心照不宣的想法。

　　暗藏汇率变动风险

　　观察内房企发行美元债的公告可以发现，其发债目的无外乎债务再融资及拓展业务买地。以恒大地产为例，虽年初已配股融资43.5亿港元，仍决定发行总额10亿美元，2018年到期的8.75%息率优先票据，扣除财务成本，共计9.93亿美元全部用于为现有债务再融资。

　　而旭辉集团宣布发行2.25亿美元优先票据，募集资金将用作为其现有债务再融资，以及为现有项目和新项目提供资金。碧桂园计划将票据发行所得款项净利额用作为现有与新增房地产项目提供资金。

　　不过，“成也萧何，败也萧何。”用这句话提醒疯狂发债的内房企们，并不为过。

　　“随着美国经济企稳，美元长期走强的趋势已经出现。如果美元升值，人民币贬值，比如贬值5%，那么内房企所发行的美元债成本也会上涨5%，对于一些本已负债累累的企业来说，债务风险非常大。”尹中立表示。

　　克而瑞研究数据显示，上半年139家内地上市房企的净负债率为76%，同比环比分别上升了6.19个和5.32个百分点，主要原因是企业在土地市场上的投资升温。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元。

　　而在国际市场上，美元近期持续强势反弹。在11月5日之前，人民币对美元汇率中间价已连续第六个交易日下跌。

　　而大部分发行美元债的内房企并没有为外币进行对冲。

　　据了解，在香港，过热的投资气氛已惊动了香港金管局和证监会下发风险指引，提醒所有认可机构在销售高息债券时强调违约及流动性风险。