房地产停贷背后：个贷曲线启动名单制管理-中地会

　　日前，有关银行与房地产业“闹别扭”的传言甚嚣尘上，这对亲密伙伴究竟怎么了，本报记者继续展开银行与房地产业亲密度调查。

　　“我们银行对公业务中的开发贷政策没有变，因为过去就一直按照国家政策进行严控，而且我行开发贷款的规模本身就比较小”，某总部位于南方的股份制银行有关人士对《证券日报》记者表示，“个人房贷也就是住房按揭方面，我们也没有停贷，但是业务部门确实对于申请贷款者购买的楼盘有所取舍，尽量与品牌和质量有保证的项目进行合作”。

　　而一位中介机构的有关人士则认为，“即使开发贷的授信更为严格，商业银行的部分资金还是可能通过单一信托渠道从表外继续流向房地产业，房地产与银行的紧密合作短期内是不太可能有大的改观的。”

　　停贷传言惊扰银行和地产

　　上周一，有关“多家银行暂停地产开发贷”的传言在二级市场引发恐慌，地产股领跌大盘，板块指数跌幅超过5%，格力地产、上实发展、华夏幸福等跌停，保利地产、招商地产大跌逾8%，金地集团重挫7%，万科A跌逾6%。

　　银行方面也不得不纷纷对于传言进行回应。2月24日晚，最先被爆出疑似停贷的兴业银行正式发布公告称，“为进一步优化授信投向，调整资产结构，以更好地服务实体经济，本行于春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研，并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响”。

　　2月25日，招商银行最先在其官网发布公告称，招商银行一贯严格执行国家房地产政策，稳健开展房地产相关融资业务，近期未调整房地产信贷政策。民生、交行、建行、中行、农行等网站随之公告称，房贷业务一直正常开展，从未停止相关业务。

　　此外，中信银行、浦发银行、光大银行、平安银行均作出回应，表示并未出台新的房地产贷款调整政策。

　　商业银行的集体发声虽然平息了停贷传言，但不可否认的是，商业银行与房地产长期以来的紧密合作已经使得两个行业的风险一定程度交织在一起。去年中期，银行业面临所谓“钱荒”的流动性困局时，地产股遭到波及也是最好的证明。

　　据本报记者统计(详见2014年2月18日本报独家报道《16家上市银行“涉房贷款”调查》)，截至去年中期，16家上市银行“涉房贷款”的合计余额(均采用集团或合并口径相关数据)为110593.73亿元，较2012年年末的101322.97亿元增长了9.15%。上市银行“涉房贷款”各自的占比(占各行贷款和垫款总额)分别在13%-28%之间。其中，中国银行对公和对个人相关的房地产贷款合计占比最高，达到27.77%；民生银行的合计占比最低，仅为中国银行的一半左右(13.93%)。

　　此外，截至去年6月末，16家上市银行对公业务中涉及房地产业的贷款余额合计33104.41亿元，较2012年年底的31532亿元增长了4.98%。

　　区域风险分化或将加深

　　“对于银行‘涉房贷款’的风险并不能一概而论，不同区域的差异还是非常大的”，一位总部位于北京的股份制银行有关人士对记者表示，“未来这种区域分化还可能加深”。

　　齐鲁证券研报也认为，房地产业出现明显的大范围降价时点尚未来临，或仅局限于中小开发商位于库存偏高区域的郊区楼盘，虽然2014年行业增速下滑概率高，但市场情绪目前过于悲观。

　　相对而言，部分主打“一线城市”的商业银行确实并未急于调整信贷政策。

　　“我们银行过去对于涉房贷款的审核一直就比较严格，因此目前并没有明显变化”，某上市银行的相关人士在回答记者关于近期该行涉房贷款的门槛是否加高的问题时做出上述表述，该行的对公房地产业贷款在其贷款结构中的占比不算低，不过，该行的不良贷款率在同业中并不算高。上述人士也承认，该行的主要业务集中在一线城市，因此面临的不良贷款压力较小。

　　此外，光大银行也曾在第一时间回应本报记者称，该行并未停止发放“涉房贷款”。光大银行2013年上半年前十大贷款客户中的第二名、第四名、第名七和第八名全部来自于房地产行业，4家公司合计的贷款余额达到了137.53亿元，而光大银行合计的房地产业贷款余额仅为914.82亿元。但是截至去年中期，光大银行对公房地产业不良贷款的占比不足3%，远低于批发和零售业、制造业、交通运输、仓储和邮政业等。

　　上述总部位于南方的股份制银行相有关人士也表示，该行对公领域的房贷业务目前确实没有什么变化，“由于各家银行的贷款结构并不一致，甚至可以说差别很大，信贷策略和节奏自然也不可能都一样，因此集体停贷传言背后的逻辑本身也是站不住脚的”。

　　个贷业务隐现名单制

　　虽然“集体停贷”传言已经被澄清，但是有关房价波动的消息还是令部分商业银行更为警觉。

　　对于绝大多数商业银行来说，房贷业务中住房个人按揭的不良贷款率一直以来远低于信用卡贷款、个人经营类贷款等其他种类的个贷业务。再加上不高于70%的抵押率的保证，即使按揭贷款出现违约并进入不良贷款，商业银行发生实际损失的概率还是比较低的。

　　但是，面对2014年以来二、三线城市楼市的波动以及收益率的下降，银行还是倾向于对于房地产个贷业务进行微调。

　　多数银行选择了“价格调控”的手段。进入2月份以来，不仅过去的8.5折、9折利率难觅踪影，“原价”都已经成为了奢望。中国房产信息集团(CRIC)研究中心2月27日表示，通过对全国22个城市的69家银行分支机构调研的结果显示，全国近九成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%-10%，个别上浮更高。

　　也有银行在“价格调控”之外，启动了隐性的名单制管理，个人申请住房按揭时购买的楼盘甚至也成为了银行放贷与否的关键。一家城商行有关人士对记者表示，该行与上述股份制银行一样，尽量与大型开发商的品牌地产项目进行合作发放个人贷款，对于一些风险较高的项目则会要求提高首付比例甚至拒贷。

　　单一信托或成转表通道

　　“目前，信托融资是多数房企的中长期融资的主渠道”，上述中介人士对记者表示，“但是信托融资背后的资金来源并不能排除银行”。

　　记者注意到，上市房企的信托融资利率差别很大，10%左右是主流，不过比较低的才刚刚突破6%。在资金成本高企的时候，6%左右的利率甚至接近银行仅对最优质客户提供的贷款基础利率，究竟是谁在充当房企的“活雷锋”呢？

　　“集合类信托通常要求高收益，只有单一信托借款才能降到如此低的利率。单一信托借款或者来自信托公司自有资金，或者来自第三方的委托贷款，前者多投放固定收益类产品，要求流动性高，而委托贷款背后的资金方则范围宽泛，甚至可能包括银行”，该中介机构人士提醒记者。

　　他的说法与交通银行首席经济学家连平的观点趋于一致。连平在2月19日发表博文指出，“2013年社会融资需求与货币信贷供给之间存在明显供不应求的状态。而且这其中还存在明显的结构性问题，即融资平台和房地产通过信托和委托贷款等方式获取了大量的融资，推高了利率水平，更加重了上述供求失衡的状况。这是2013年市场流动性紧张的基础性原因”。

房地产停贷背后：个贷曲线启动名单制管理

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