银行业对房地产融资持高度谨慎态度

　　央行发布数据，2月社会融资规模为9387亿，同比少增1318亿，环比少增1.64万亿；人民币贷款增加6445万亿元，同比多增245亿元；当月人民币存款增加1.99万亿元，同比多增1.22万亿元。

　　表外融资急剧收缩，占社融总规模比例创历史新低。表内和直接融资规模同比保持平稳增长。受信贷投放规律影响(一般1月信贷供给充足，2月数据环比大幅下降)，新增人民币贷款环比回落，外币贷款增长保持平稳。表内贷款融资占比达82.5%，与去年6、7“钱荒”月份相近。表外融资规模萎缩带动社融规模回落，一方面表明剔除信贷投放节奏和春节假期季节性因素，实体融资需求一般，另一方面也可能与银行控制非标规模，监管层对影子银行的逐步规范有较大关系。

　　此外全球金融危机后银行业对房地产融资业务持有较高谨慎态度，表内对公贷款一直处于偏低水平，住房贷款比重缓慢上升并受到高收益贷款的一定挤压。受制于流动性以及对信贷资产出表的监管加强，表内的同业和投资非标涉房资产比重自2013中期以后增速也明显放慢。银行总体房地产融资占比仍较适中，长期来看该比重仍将上升。大型银行与中小银行在三类涉房资产比重有显著差异，主要由于存贷比和经营风格的差异所导致。

　　现阶段房地产融资已形成多元化格局：1、房地产融资在2009年对银行的资本监管和贷款额度控制持续显著加强以来，房地产开发商的融资方式开始多元化，真正形成自有资金、信贷、直融、购房者资金的多元化渠道格局。2、2013年二季度开始新增地产融资规模有了明显的增长，同时观察发现流向房地产信托到期量滞后发行量大约5个季度，因此今年二季度兑付和信托接续的压力将较大。

　　表内房地产对公贷款受控已久，比重较低：1、银行对于表内涉房对公贷款的政策在2010年开始发生较大变化，2010年以后大部分银行逐年收紧房地产贷款，银行开始实施名单制管理及区域管理，主要针对一二线优势房地产商的优质项目提供开发贷款。自2010年6月开始银行开始逐步收缩表内房地产贷款，至2013年年中占比从接近12%的高点下降了接近2个百分点。2、兴业银行表内房地产贷款从2007年开始顶峰时期的22%下滑到目前的12.4%，这一方面显示了兴业由房地产立行的战略转向同业立行战略的影响，也显示出兴业对于房地产融资风险回报的判断。

　　个人住房贷款受高收益贷款一定挤压：1、住房贷款比重一直在平稳上升，由于在贷款额度受限之下银行追求更高的贷款收益，2010年开始银行开始调整零售业务结构，尤其是股份行开始大幅压缩住房贷款占比；民生和平安银行的住房贷款占零售贷款比重较低(民生银行11.9%，平安银行24.5%)，民生将零售贷款更多配置在收益率相对较高的小微贷款(71%)和消费信用贷款(15%)，平安银行零售贷款配置则相对分散，主要是小微贷款(26%)和消费信用贷款(29%)、汽车贷款(13%)。2、若资金成本如果维持高位，随着各银行渠道下沉和业务转型，银行将会加大小微贷款和消费贷款的推进，住房贷款在零售贷款中的占比将会有所下行，且利率会上行。3、从房地产贷款类别比重看，股份行房地产开发类贷款占比相对较高，而国有行则住房贷款占比较高。