沪银监局预警异地房地产授信：无锡常州在列-中地会

　　因对钢贸和铜融资的预警“两发两中”，上海银监局的调研和预警一向被业内视作“神算子”，可以帮助银行在风险全面爆发前严阵以待。也正是因此，其去年底和近期两次风险提示均涉房地产类信贷，已让业内“高度警惕、审慎新增”，某银行上海分行管理层人士称。

　　记者从接近监管层的消息人士处获悉，上海银监局近期已对异地房地产授信进行风险提示，“建议辖内商业银行持续关注存量异地房地产项目的资金链状况，加强风险监测和防范，并审慎介入新增异地房地产项目”。

　　该人士透露，上海银监局的提示是鉴于其近期对常州、无锡等地的实地调研。据称，几家大型银行上海分行的异地房地产项目已经出现“去化周期明显延长，销售价格存在下行压力，风险状况不容乐观”的现象。

　　总体而言，上海银监局调研发现，即便是靠近上海的二线城市，常州、无锡等地区房地产市场目前已进入慢速发展和项目分化阶段。

　　同样落脚在房地产类信贷，去年年底，上海银监局则对辖内各商业银行预警了商业地产融资风险。

　　地方银监的风险监测纵然和辖区银行的信贷余额、贷款集中度和操作风险等行业情况有关，但作为顺周期的银行业，较大面积风险往往和整体经济运行趋势高度相关。无独有偶的同方向事件是，国务院发展研究中心副主任刘世锦日前表示房地产历史性拐点到来，这被媒体解读为官方智囊对“拐点”予以承认。

　　风险之困：

　　还款资金或依赖母公司

　　房地产贷款会不会出风险，首先得看地产商有没有销售回款覆盖贷款本息的能力。数据最能说明问题：国家统计局刚公布的6月份全国70个大中城市房价指数创下自2011年1月开始统计以来下跌范围最大纪录，6月份新建商品住宅价格环比下降的城市多达55个，二手住宅价格环比下降的城市也增加到52个。

　　上海银监局还注意到辖内银行异地贷款较多的长三角地区情况，其称：此前“长三角地区的部分城市集中出现在降幅榜中”。调研发现，虽然以无锡、常州为例目前情况仍属于“较为平稳”，但地产商销售的价格已“普遍低于前期评估”。

　　“辖内异地贷款尤其是异地房地产贷款存在较大风险隐患，应引起商业银行充分关注。”上海银监局称。

　　风险隐患从何而来？从房地产开发贷本身来看，上海银监局称，若上述两地房地产市场仍持续目前状况，“销售周期可能超过贷款期限，且销售回款难以覆盖项目贷款本息”。

　　从这些项目的还款资金安排来看，上海银监局称：“预计还贷资金将较大程度依赖母公司或股东支持，若股东方资金链紧张，银行信贷资金将面临风险。”

　　对此，上海银监局建议银行“谨慎评估当地房地产市场走势，密切关注存量异地房地产贷款风险状况，关注企业建设和销售进度，监控企业资金流向，采取有效措施督促企业加速回笼销售资金，做好异地贷款风险管理。”

　　“要结合自身发展战略，建立针对地区、行业的持续风险评估、筛选体系，全面收集信息，锁定营销重点和方向，审慎开展异地授信业务，避免信贷投放的盲目性，有效防范区域性风险和行业性风险。”上海银监局表示。

　　异地之难：

　　个别项目建安成本存疑

　　除了房地产市场本身受宏观经济所带来的贷款风险隐忧的影响外，当贷款去了“异地”，个别银行还面临着经营方面和操作带来的另一重风险。

　　“异地贷款有四个不利因素：较难全面了解客户、企业有可能被过度授信、风险发生时不便协调、贷款集中度一般偏高。”上述银行上海分行管理层人士对记者称，因此银行一般情况下不鼓励异地授信。

　　先说“较难了解客户”。上海银监局调研发现，从贷前审查来说，“与本地贷款相比，异地贷款由于受地域等限制，贷款行与异地客户之间建立的信用关系不稳定，往往难以有效了解异地企业真实的经营、财务、信誉等状况”；而从贷后管理来看，“银行的客户经理也难以实施有效的贷后跟踪管理，及时掌握企业的经营动态。”

　　“能被异地授信的很多是集团客户，在现在形势下，不少集团客户都是‘两张脸’，表面看规模大、账面好、贷款又有担保，给人以大而不倒的假象，内底里财务体系复杂、关联公司走账、关联交易藏垢，让银行很难清晰跟踪债务人的资金走向，其融资链拉得很长，投资和对外担保又较多，在经济下行周期有资金链告急的可能。”上述分行管理层人士称，“异地银行较容易被假象迷惑，比本地银行较晚发现公司问题。”

　　值得引起注意的是，上海银监局在调研中已经发现了局部病灶。接近监管层的消息人士告诉记者，调研中有个别地产项目建安成本达6000元/㎡，大大高于其他项目，数据真实性存在明显疑点。

　　此外，据上述分行管理层人士经验，异地贷款企业往往还承受着其本地和异地的多头授信，有时候多家银行抢客户，还有“过度授信”的风险，贷款集中度也一般比较高。而一旦风险真的爆发，本地银行熟悉当地营商环境，往往更早察觉风吹草动，甚至收贷；异地银行就会鞭长莫及显得被动。

　　该分行管理层人士还遇到过一个问题，某异地贷款企业属当地经济龙头性质单位，在其分行发觉对方财务出现问题并决定收回贷款时，甚至遭遇当地政府出面叫板，以该银行其他当地业务开展为“要挟”。正常程序的贷款管理出现困扰，而异地银行又缺乏当地协调人脉。

　　异地之贷：

　　占辖内贷款总额的

　　上海的银行究竟在外地放了多少钱？记者获取的一份官方调研数据显示，一季度末，上海辖内银行业异地企业（项目）表内外授信余额5782亿元，已占辖内贷款总额的14%，其中敞口余额4338亿元。

　　更值得注意的是，上海辖内银行业通过理财资金、代为推介信托、委托贷款、证券承销等其他方式投向异地企业或项目的余额就高达1762亿元。

　　不过值得庆幸的是，上海银监局的风险提示尚为一种主动扫除异地监管“盲区”的未雨绸缪。贷款质量方面，异地不良贷款还只有11亿元，不良率仅0.26%；贷款投向方面，真正去往较多隐患的房地产行业的资金也不多，上海银监局收集了一季度末四家大型银行分行一亿元以上异地贷款明细情况发现，四家行亿元以上异地贷款合计654.62亿元，其中房地产行业相关贷款145.14亿元，占比22%，比重较全口径贷款中房地产贷款占比略低。

　　从地域投向看，上海辖内银行异地授信投向东部地区4754亿元，占比82%，其中投向江浙地区2558亿元，占比44%，这种集中度偏高并非好事。其余包括投向中部地区552亿元，占比9.5%；投向西部地区475亿元，占比8.2%。

　　既然异地贷款并不受鼓励，为什么还有14%的贷款“出沪”了呢？上述大行分行管理层人士告诉记者，一方面，有些辖内银行对接集团公司，需要对其散布在其他区域的主体提供综合服务；另一方面，也有总行“下旨”或分行协调的“联合授信”，类似于“行内银团”，上海分行有管理义务；此外，也可能有一些中小银行在江浙部分城市没有分支机构，由上海分行辐射业务。

　　记者还获悉几桩极个别案例。此前钢贸贷款逾期发酵时，有不止一家银行为了遮掩坏账，为钢贸商或与其相关的外省市融资主体提供大额信贷（在沪钢贸商不少产业链发展至江苏省，且外省市承贷主体多为地产类企业），再用这些资金覆盖实际已经发生的坏账。

　　比如钢贸企业A有1000万贷款到期无法还款，而A企业本身已经上了黑名单无法获得上级行的续贷批复，银行就可能找一家在外地的地产企业B（与A暗地关联或由A控制），给B提供2亿授信并在利率上给予一定让步，由B承诺还上A的所有坏账。

　　对于难以探测清晰的异地授信，上海银监局要求银行总行制定较本地业务更为严格、更为细致的涵盖贷前担保调查、资金使用控制、财务监测和实地调查等方面的异地贷款风险控制办法；对于采用“行内银团”方式开展异地贷款业务，明确主办行和协办行之间具体的管理职责和相应的权利。

　　上海银监局还要求银行成立专门的信贷管理团队对本行异地贷款进行管理，并建立大额异地融资信贷员定期实地跟踪管理制度，加强动态监测和风险预警。

沪银监局预警异地房地产授信：无锡常州在列

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