房企财务指标整体走弱寻找融资新渠道-中地会

　　在多地政策松绑之后，信贷政策将成为影响未来楼市的关键因素。尽管近期个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，不过，专业机构预计，下半年大幅放松限贷政策的希望将十分渺茫。机构对40家房企今年上半年的财务数据显示，超过一半的房企各项财务指标均同比走弱，其中长期偿债能力下滑的房企占比高达7成，行业总体的杠杆水平在攀升。在此背景下，近期有关拓宽房企融资渠道的消息引发各界关注。

　　财务指标整体走弱

　　机构统计数据显示：截至日前，公布的13家房企前8月销售业绩，8月单月合计为525亿，相比7月份的440亿上涨了19%，但是依然低于6月份的630亿。整体看，房企的销售压力虽然依然巨大，但是相比上半年，已经有所缓解。

　　在业内专家看来，在多地政策松绑之后，信贷政策将成为影响未来楼市的关键因素。有业内人士分析认为，在多地相继“放松限购”之后，个别商业银行开始恢复首套利率优惠政策，虽然此现象目前并不普遍且折扣力度不大，但其对市场预期的影响不容小视，信贷政策的放松将直接利好楼市需求的释放。

　　不过，根据调查，8月房贷审批时间平均为15-20天，放款时间平均为20-30天左右。银行审批后，最快可以在7个工作日放款。总体上，8月份的放贷速度快于上半年。然而，在利率打折增多、房贷放款速度加快的背后，部分银行对客户资质、存款、购买理财产品等隐形的要求增加。报告显示，虽然财务数据并不能反映房企同期的市场表现，但房企核心盈利能力下滑、财务风险加剧、周转速度遇瓶颈等趋势早在前几年就已经显现。目前最新的财务数据又一次表明这一趋势还在延续，房企已到了战略转型的岔路口。

　　寻找新融资渠道

　　机构发布的《8月重点企业融资监测报告》显示，从融资币种来看，人民币融资量环比提升20个百分点至66%，港元融资同比上升19个百分点。就8月房企的融资方式看，委托贷款环比大幅提升25个百分点至28%，成为该月最为主要的融资方式。

　　事实上，银行贷款、委托贷款、票据债务、增发配股等是最为主流的房企融资方式。财经评论员周俊生表示，在A股市场上，房地产企业的上市申请一律被搁置，并购重组也被堵死。为了维持生存，一些房企不得不通过房地产信托等途径融资，但其后果是推高了融资成本，并推动房价走高，而“影子银行”则四处泛滥，给金融秩序造成干扰。

　　据了解，房地产企业发行中期票据募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。此外，募集的资金只能用于房建开发，不可用于土地款等其他用途。业内专家表示，房企资金紧张是现实情况。对上市房企而言，发行中期票据意味着多了一个融资手段，能够缓解房企资金压力。

　　融资积极性将会增加

　　报告显示，2014年上半年，共有25家房地产企业通过境外融资平台发行35笔债券，共募集资金约合人民币797亿元，发债规模较去年同期略有缩减。但是仍有多家房企多次通过境外平台获得较大的融资额度，如华润置地于2月、5月共发行3笔债券总额约合人民币达89.6亿元，雅居乐于2月发行两笔票据总额约50亿元，6月绿地集团在香港成功发行两笔5年、10年期共计10亿美元高级票据。

　　报告显示，在房地产市场预期变化的背景下，房地产企业投资节奏将放缓，加上境外投资者更趋谨慎，预计下半年海外发债将有所收紧，企业融资成本也将继续上升；在此背景下，优质房企发债规模及成本优势将进一步凸显，中小房企发债难度将加大。

　　有房地产研究员表示，房企融资规模加大，对于未来的稳健经营等有绝对性的支撑作用。一般来说，今年房企融资规模加大，要看三个要素。第一，相应的金融市场是支持。第二，融资成本是否高企。现实中，很多融资工具成本高，房企难以承受。而近期的中期票据发行，本身在价格上有优势，迎合了房企的需求。第三，整个楼市能够反弹。随着限购政策松绑，房企的预期会由悲观转为乐观，融资积极性将会增加。

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