粤房企销售回笼加快 行业资金结构持续改善

    有关前三季度广东房地产市场分析报告称，前三季度商品房市场持续回暖，销量屡创历史同期新高；受改善型住房需求持续释放影响，销售均价有所上涨。其中，珠三角地区商品房销售面积同比增速持续领先其他地区，所占市场份额接近75%，地区分化明显。受益于销售回笼资金加快，企业到位资金同比增速较上半年明显提高，资金结构整体稳健。房地产投资、商品房新开工面积等同比增速稳中趋降，土地市场持续低迷，企业对后市预期仍显谨慎。

    销售市场持续回暖 后市仍需加快消化库存

    报告数据显示，今年前三季度广东商品房市场持续回暖，销量屡创历史同期新高，市场呈现量增价涨的运行态势。1-9月，全省商品房销售面积和销售金额分别为7817.94万平方米和7654.83亿元，同比分别大幅增长31.9%和39.6%。与近年相比，今年第一季度商品房销售面积仅低于2013年同期水平，为历史次高；第二、第三季度则分别创下同期最高水平；前三季度销售面积在创下同期历史新高的同时，已接近2012年全年水平，超过了2011年及之前年份的全年销售面积。

    从月度情况看，广东商品房销售量的同比增速总体上逐月提高，虽然1-9月销售面积和销售金额同比增速较1-8月双双回落1.5个百分点，但仍处于高速增长区间。且自今年5月以来，广东商品房销售面积均在1000万平方米左右，呈现稳定增长态势，反映出今年来销售市场运行较为稳健。

    房价总体运行平稳 城市同比涨跌数量各半

    从商品住宅价格看，1-9月全省销售均价9470元/平方米，同比增长10.4%。从走势看，去年均价总体呈现小幅下调走势，全年同比基本持平；随着住房政策的不断宽松有利，尤其是改善型住房消费的持续释放，今年均价逐渐回升，上半年同比上涨9.2%；进入下半年，涨幅总体趋于平稳，同比涨幅维持在10%左右。

    从今年1-9月各城市住宅销售均价看，作为深莞惠、广佛肇和珠中江3个经济圈的核心城市，深圳、广州及珠海超过全省平均水平，其他18个城市在全省均价之下。均价同比上涨的有11个城市，其中深圳、珠海、潮州及揭阳4市的同比增幅在10%以上，韶关等7市的涨幅在0.2%-5.9%之间；肇庆等10市同比下降1.6%-7.1%之间。广佛肇经济圈中，均价分别为14458元/平方米、8523元/平方米和4618元/平方米，同样呈现阶梯分布；但由于3个城市的供求关系总体均较宽松，均价同比分别下降1.8%、5.8%和1.6%。

    资金企业销售回笼加快 行业资金结构持续改善

    1-9月，广东房地产企业到位资金9921.59亿元，同比增长21.4%，同比增速比上半年提高8.7个百分点。其中，国内贷款2069.93亿元，占到位资金的20.9%；利用外资17.62亿元，占0.2%；自筹资金2819.94亿元，占28.4%；其他资金来源5014.09亿元，占50.5%。对比上半年，前三季度自筹资金占比下降0.9个百分点，以销售回笼为主的其他资金占比提高2.6个百分点，资金结构进一步改善；对比历年同期，今年前三季度资金结构处在较为稳健的水平。

    从来自金融机构的资金情况看，随着政策环境的持续改善及商业银行对个人住房贷款支持力度的加大，住房市场需求持续释放，个人按揭贷款增幅逐月扩大，1-9月合计1548.01亿元，同比大幅增长44.1%，说明企业的销售回笼资金较为顺畅。与此同时，1-9月来自银行机构的房地产开发贷款合计1933.18亿元，同比增长15.1%，增速比1-8月回落1.4个百分点，同比增速总体平稳；来自非银行的金融机构贷款136.75亿元，同比下降18.3%，同比增速持续处于下降区间，一定程度上反映出企业向银行的融资渠道总体畅通，对非银行金融机构的融资拓展有所萎缩。

    展望后市或将迎来新一轮调整期

    从宏观经济环境看，今年前三季度全国GDP同比增长6.9%，增速创近6年新低，国家经济面临更大的稳增长与调结构的双重压力。房地产作为人民生活和社会生产的重要载体，房地产业对促进消费和投资的重要性已再次得到中央认可，稳定住房消费和促进房地产市场持续回暖仍是既定方向。

    就房地产市场而言，当前市场的回暖还未传导至开发端。商品住房市场方面，当前购房门槛已明显降低，住房公积金和商业住房按揭贷款利率均处于历史最低位水平，有利于消费者入市。预计后市仍会保持一个较为可观的成交量，全年销售总量将再创历史新高。但随着住房建设的持续增加，多数城市的住房库存普遍较高，市场总体供求关系已趋于平衡，销量的短期高速增长一定程度上也透支了未来的购买力，后市或将迎来新一轮调整期。

    综上分析，预计第四季度乃至更长一段时间，房地产市场的政策环境极有可能进一步放宽，全年商品房销售量将创历史新高。基于财政压力，第四季度地方政府的土地出让需求更为迫切，一定程度上将促使土地市场小幅升温。至于房地产建设投资，一定程度上将取决于政府能否切实清理行政审批事项和简化审批程序，以及能否及时出台鼓励发展房地产新业态的配套政策，消除企业投资顾虑。