根据亚豪君岳会统计数据显示,截至8月15日,2016年前8个月北京(楼盘)商品住宅(不含保障房与自住房)成交总金额已高达2400.41亿元,几乎追平2015年全年2466.75亿元的货值水平。 商住价跌量翻5倍,成刚需刚改购房主力路径 分产品类型来看,今年来商住类产品的成交量出现出现飞跃式增长。 据亚豪君岳会统计数据显示,2016年前8月(截止8月15日)北京商住类产品共成交41629套,相当于去年同期的5倍,相比去年全年成交量也高出98%,并创造历史新高。成交量的翻倍增长,也使得今年截至目前(8月15日)商住类产品成交金额高达774.82亿元,相比去年全年增加了88%。 亚豪机构副总经理高姗分析认为,今年商住类产品成交的暴涨虽然一定程度上受到通州“双限”前集中成交,以及商住全面调控传言的影响,但从集中成交前的3月与传言逐渐淡去的8月商住成交占比情况来看,均保持了占据当月楼市总销量半数左右的比重,因此,北京商住已明显成为商品住宅市场的主力。 究其原因,则主要是由于其较低的购置成本,高姗认为,2016年商住类产品套均总价仅为186万元,而同期普宅类产品套均总价已经高达430万元,较低的购置成本、不限购的终端优势,再加上近期商住类产品“住宅化”的产品属性的不断加强,也使得其成为了刚需刚改需求购置新房的主力路径。随着普宅类产品价格的继续走高,商住类产品的成交量也仍将继续拉升,而受到供应量较大、竞争激烈等因素的影响,商住类产品价格水平近期出现过快上涨的可能性较小。 商住产品成交年度走势
别墅量价齐升,两极产品托起市场 从别墅市场情况来看,2016年则出现量价齐升的现象。 根据亚豪君岳会统计数据,2016年前8个月(截止8月15日)北京别墅市场成交均价35229元/平方米,相比去年同期上涨414元/平方米,而成交套数4402套则相比去年全年还超出791套。由此别墅产品为今年的住宅成交贡献了479亿元的货值,相比去年同期增加一倍有余,相比去年全年也超出25%。 亚豪机构副总经理高姗分析认为,今年别墅市场成交的大幅翻身,主要是受到两类产品的托升,一类是高端的城市别墅产品。受到土地出让特征的影响,近两年涌现出包括首开琅樾、龙湖西宸原著、保利首开天誉等一批地段位置优越的城市别墅,这些项目结合了城区的便利性与产品的低密度双重优势,因此也成为吸引财富人群置业的优质选择。除去上述项目之外,今年年内包括景粼原著、懋源璟岳等在内的多个城市别墅新项目也将陆续入市,而基于土地市场特征的再度变化,新增供地将以郊区小户型为主,未来能够开发为城市别墅的土地几近绝迹,因此这也将成为最后一批城市别墅产品的集中供应,其绝版效应也将对项目去化产生较大推动作用,预计到2016年年底之前一段时间内,城市别墅仍然将继续推动别墅市场的成交上行。 另外还有一类则是商住别墅产品,以龙熙旭辉6號院为代表,这类产品以低总价、高舒适度满足了改善型客群的“别墅梦”,因此也在今年的别墅成交市场占据了一席之地。不过从目前市场情况来看,由于出产这类项目对地块容积率有一定要求,对产品品质的打造也有一定要求,因此虽然个别项目的集中成交对别墅整体销量形成了一定支撑,但商住别墅尚未形成气候。 2016年(截至8月15日)别墅成交金额排行
普宅涨价最快成交下滑,需求被迫转向二手市场 最后从普宅市场来看,不同于商住与别墅的成交上行,普宅成交量不升反降,但价格涨势最为明显。根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年前8个月(截止8月15日)北京普宅类产品仅实现成交26683套,成交面积325.42万平方米,相比去年同期分别减少17%、9%。而与此同时,今年前8个月(截止8月15日)普宅成交均价高达35223元/平方米,相比去年同期上涨23%。 亚豪机构副总经理高姗分析认为,受到土地成本大幅攀升的影响,高价项目日渐增多,而高价新盘的入市也拉动了周边老项目价格快速进入上涨周期。价格的大幅上涨,也使得前8个月(截止8月15日)成交货值在成交量走低的同时还出现20%的增长。 不过与此同时,高姗认为,土地供应不足带来的住宅项目供应的稀缺,虽然使得这些涨价项目仍能保持一定的去化率,但普宅的套均购置成本由去年的328万元飙升至430万元,也已经将更多需求挡在门槛之外。 而此时,二手市场由于房源的丰富性以及较高的性价比,使得其吸附需求的能力也在不断加强,根据亚豪君岳会数据显示,2016年前8个月(截止8月15日)北京二手住宅共实现成交168588套,相比去年同期增幅高达46%。从未来发展趋势来看,基于土地、建安等成本的不断上涨,普宅产品价格仍然将保持走高态势,并逐渐完成去中低端化,而与此同时,二手市场则将成为刚需刚改的主力阵地。 新房普宅、二手房成交对比
按照前8个月2400亿的成交货值来计算,预计2016年全年成交货值将达到3600亿以上,再加上进入下半年之后房企开始主推高端产品入市,以拉升利润,因此全年成交货值甚至有可能达到4000亿。而随着政策利好边际效应的不断递减,以及高端项目入市占比的提升,预计年底前几个月北京商品住宅的销量走势将趋于平稳,但市场价格不可避免仍将持续走高。 |
赶超!前8月住宅成交额超去年全年
2016-08-26 | 和讯风