4月14日,合生创展公布2015年一季度销售业绩报告,数据显示,截至2015年3月31日,集团合约销售金额约为22.28亿元,同比上升216.7%,涉及合约销售面积约为16.42万平方米。这样的销售成绩被媒体评价为“一扫2014年的阴霾,杀了个漂亮的回马枪”。
实际上,在2014年,蛰伏的合生创展完成了企业内生动力的重新梳理,制定和推动了全套的现代管理系统升级;迈入2015年,一向被认为老成持重的合生创展,不论在原有库存的快速去化方面、产品线的拓展和创新方面,还是企业自身治理效率提升方面,都将有令人耳目一新的表现。“一季度的一些成绩和亮相,只是个开始而已。”合生创展一位管理层告诉中国房地产报记者。
尽管宏观经济形势并未走出低谷,但在一系列利好政策下,业界普遍预测2015年房地产市场将回暖并企稳。在这种情况下,合生创展董事局主席朱孟依在主席报告中提出了审慎乐观的经营目标:“2015年,集团以国家政策为导向,顺应市场潮流,确保在调控政策和市场改革下呈现良好的表现。集团保持审慎乐观,以股东价值最大化为终极目标,充分发挥稳健的财务经营策略及融资渠道多元化的优势,立足核心资产,推进企业战略转型,为社会创造更大价值。”
内部管控:打通经脉而后“亮剑”
合生创展2014年年报显示,合生创展营业收入为170.45亿港元,比2013年增加8.9%。截至2014年底,公司土地储备3269万平方米,且大部分位于北京、上海、广州、天津等一二线城市。作为一家老牌上市房企,合生创展近几年的表现虽然不算十分耀眼,但足称稳健。
正是由于见惯了市场的大风大浪,面对去年持续低迷的市场环境,合生创展没有亦步亦趋祭出各种新概念,去博取一时风头,也没有不计代价去粉饰销售数字,而是回归自我,以大刀阔斧的内部整肃打通企业的血脉和经络,以涅槃重生的全新姿态直面“房地产市场下半场”的严酷挑战。
从2014年8月开始,合生创展就启动了全面的清产核资工作。公司制定了全面的清产核资组织工作方案,分级成立了集团、地区、项目工作组,经项目自查、地区初验、集团指导、地区复核、集团终审五个环节,历时4个月,对所有项目投入产出、资金来源与占用、前期资产、土地储备、货量、经营性资产、运营/固定资产、抵押资源、目标成本、合约规划、设计图、施工图预算、开发证照、企业设立等27类事项进行了逐项清查和分析。
清产核资是企业资源资产保护、利用的基础,也是实行全面预算体系的基石。经过这次清产核资,合生创展就像打通了“七经八脉”,而下一步就是全面预算体系的推行。
在总结回顾大型商业写字楼、酒店、餐饮、高尔夫、设计院全面预算编制、执行情况的基础上,合生创展在2014年完成了住宅板块全面预算的编制工作,形成了一套独具合生特色的全面预算体系,实现了将投资经营战略和各类计划、执行动作、分析决策等战术方案融为一体的整体作战方案。
在合生2015年年会上,合生创展总裁指出:“全面预算编制的完成,标志着合生管理模式改革思路的确定,是新型企业化管理的‘亮剑’。”
住宅物业:全周期保价注入信心
进入2015年,各个房企都面临去库存压力,同时,房地产市场虽然等到了政策利好,但信心还没有完全恢复。在这样的背景下,4月中旬,万科、恒大等龙头房企掀起了一场诸如“无理由退房”话题炒作的热潮,一时间在地产圈甚嚣尘上。
令许多人没有想到的是,合生创展一反人们对其老成持重的保守印象,高调推出了“全周期保价房”计划,为市场注入了一针强心剂,也为其2015年的营销大战打响了前战。
根据该计划,合生创展旗下明星项目合生·滨江帝景将携手搜房网,分别与购房者签订协议,承诺购买旗下合生·滨江帝景指定房源的购房者,在5年之内可全周期保价,搜房网原价回购。这一计划如果在滨江帝景试点成功,还将被推广至北京、太原、大连、秦皇岛等4个城市的项目。
与其他开发商推出的回购一手房计划不同,合生·滨江帝景不仅覆盖一手房,还覆盖了二手房,且引入了第三方机构——搜房网房天下作为担保,从签订购房合同之日起5年内,业主若需退房,搜房网将出资原价回购业主的房屋。
“房产属于一种特殊的产品,涉及金额巨大,一旦成交很难再有回旋余地,这是当下购房者难以下决心的主要原因。”合生·滨江帝景一位负责人表示,“我们对自己的项目有足够的自信,所以,我们敢承诺‘一二手全保价’,给购房者5年的时间去体验,其间无理由原价退房,是为了保证购房者能买到称心如意的房产,降低他们的后顾之忧,同时,也可以促进我们自己的成交。”
对于合生创展而言,全周期保价其实不是一个噱头,而是对于自己产品长久以来所建立的信心。在房地产市场温和回暖的背景下,合生创展项目所处的一二线城市房价将更加坚挺,加之合生长久以来对于产品质量和配套服务的精耕细作,全周期保价在旗下项目中的推广并非难事。
商业地产:地标级写字楼制造者
房地产行业进入下半场,多元化已经成为题中应有之义。从产业到养老,从“大物管”到“互联网+”,甚至从演艺到粮油,地球人已经阻止不了房地产商跨界的热情。
然而对于一向奉行稳健致远的合生创展而言,多元化发展不是跨越式、颠覆式的革命,而是在自己已有的产业链之上进行延展和嫁接,一步步地引入新血、实现聚力。
一向以高端住宅和商业综合体的打造为核心产品的合生创展,2015年伊始就在北京地区重磅推出了两个商业地产项目和一个产业地产项目——德胜合生财富广场、朝阳合生财富广场、合创产业中心。
这3个项目分别处于金融街商务圈、CBD商务圈和亦庄产业区,与东二环已有的合生国际大厦形成金融核心、商业服务、产业配套三级平台链,贯穿整个北京自西向东的商务发展轴。
其中两个商业项目一新一老,都位于北京的核心商务圈,今年齐齐强势推出,体现出合生创展长久以来精心打造的商业运营能力正从量的积累走向质的提升。
德胜合生财富广场是合生创展合生财富广场系列产品线的代表项目之一,地处泛金融街商圈,雄踞德胜门常胜宝地,北望中关村,西靠金融街,东有国企总部基地,路网四通八达,具有优良的商务环境。总建筑面积6万平方米,是北二环沿线写字楼第一高度。项目属于中关村德胜科技园区,享受中关村国家级产业政策。作为2014~2015年西城区唯一进入市场供应的甲级写字楼项目,其设计采用国际一流标准,追求自然融合性与功能优越性的结合,同时设有smart office商务中心、行政餐厅及项目自有的高标准物业管理中心等服务配套。自2014年9月正式对外亮后,立即成为区域热点,吸引了大量金融、高科技企业总部入驻,签约面积已超过2万平方米。
朝阳合生财富广场,总面积4.3万平方米,地处CBD商务核心区域,坐拥大望路华贸商圈的优质资源,比邻东三环,紧邻亚洲最大交通枢纽,属于北京地铁7号线、14号线换乘车站上盖项目。该项目作为周边地标已有十年之久,今年则将在全新升级改造后,以更宏大的面貌进入写字楼市场。其区域是集高级写字楼、酒店、餐饮、康体、娱乐为一体的多功能商业圈,未来更与时代帝景等大型商业项目比邻,将成为大望路华贸商圈商务办公发展的主要力量及新地标。
一贯坚持低调企业风格的合生创展,在2009年金融危机后房地产周期,坚持风险控制和打造优质资产,自2011年首个项目广州珠江投资国际大厦投入运营以来,已先后投入运营大型商业地产项目7个,约50万平方米,财富广场、生活天地系列产品线布局完成,收入稳定可观,目前年稳定收入超过7亿元,资产平均回报远高于行业平均水平。再加上已积累的社区商业物业,年收入接近10亿元。
合生创展已对外释放信息:“针对商业地产发展,合生创展坚持尊重市场客观规律,以控制投资风险和关注资产价值增值为核心,将继续在北上广核心区域和产业价值高地开发持有性商业地产,目前同时在建大型商业地产项目规模超过100万平方米,未来3年将继续在北上广核心地段陆续推出。届时将形成规模足够、收益稳定、增值持续的优质商业地产资产,实现企业的战略的新发展。”
产业地产:自持的魄力与雄心
在国家经济结构调整和产业转型升级的大背景下,产业地产成为房地产领域一个新兴的热门板块。包括万科、绿地、招商在内的龙头房企,都纷纷传出进军产业地产的消息。
鲜有人知的是,合生创展其实是所有品牌房企中最早涉猎产业地产的,早在十几年前,合生就曾在这一领域有所涉猎。而如今活跃在专业产业地产商中的很多职业经理人,早年也都“毕业”于合生创展。
目前,合生创展旗下的产业地产已经日益成为集团一个重要业务板块,广州的合生T.I.T国际产业园项目、北京的中关村科技园亦庄园项目、合生粤港金融科技产业园项目都早已为业界所知。合生为了打造产业地产项目,更曾从大名鼎鼎的新加坡裕廊集团和中新苏州工业园高薪挖角了众多专业人才。
2015年,合生首个持有运营型产业地产项目合创产业中心的揭幕,更是让外界看到其大举进军产业地产的魄力与雄心。
位于通州区金桥产业基地核心区位、毗邻亦庄新城的合创产业中心,项目总体规模超过70万平方米,是泛亦庄区域最大的持有运营型产业园项目。除了75~1200平方米立体办公空间,该项目还拥有星级会所、高尔夫、会展中心、金融商街等高端商务配套,满足菁英商务人士需求,花园商街、员工餐厅、购物中心等全能生活配套,使入驻企业实现一站式的商务生活。
合创产业中心开启了全功能企业成长运营服务体系,通过专业的运营服务团队和成熟的数字化服务平台,提供完善的行政解决方案、运营解决方案、金融顾问方案,为企业突破瓶颈、加速成长、稳健壮大提供全方位的支持和系统化的服务。
其中,尤其引人关注的是,合创产业中心引入了孵化器“合创汇”。自两会政府工作报告提出支持发展“众创空间”之后,各种投资主体主导的、形式规模不一的孵化器一时间集中亮相。然而在一线城市相对核心的地块中,合创汇这样大规模自持的孵化器却并不多见。
“孵化器是合创产业中心的核心要素之一。”上述合生创展高层告诉中国房地产报记者,“中小型孵化器的劣势是只能在企业生命周期的前期进行嫁接,只有大型产业园才能通过长期培育和投资企业,获得利润最大化。”不过,上述合生创展高层所说的这种利润的获得,需要企业拥有雄厚的实力,合生创展这一以稳健见长的老牌企业,最不缺乏的就是实力与耐心。
据悉,合创汇已经启动了一项投资计划,根据该计划,运营平台可以针对不同时期的入园企业进行股权投资,从而享受企业成长性的分红。在这样的产业地产运营思路之下,合生创展产业地产板块未来有望为其带来长远的投资性收益,与其目前主力的销售型住宅形成有效补充。 |
合生:自持运营 通州合创产业中心今年揭幕
2015-05-21 | 中国房地产报