土地与房价背离：土地创三年新低 住宅创16个月新高

　　上海易居房地产研究院最新报告对10个典型城市进行监测，结果显示5月土地出让金创下近3年新低，与此相反，商品住宅成交量则显著反弹，创下近16个月新高，反弹力度强于今年3月。报告指出，即使住宅销售已经连续3月有回暖趋势，但开发商对后市的预期依旧保守，对土地竞标依然持谨慎态度。预计后续楼市成交量仍保持高位，成交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。

　　一、10个典型城市5月土地成交量价齐跌

　　1、土地成交建筑面积持续下滑

　　5 月，10 个典型城市土地成交建筑面积处于近三年来低位，共成交1423万平方米，环比上涨7%，同比下降31%。实际上自2011 年9 月以来，土地成交面积就基本保持同比负增长。土地市场持续遇冷，说明一方面在紧缩性房地产调控政策氛围下，房地产企业拿地意愿明显不足，另一方面开发商资金链紧张情况也并没有明显改善，对于土地竞标，开发商仍保持谨慎态度。预计下半年成交将会有所复苏。

　　图1 10 个典型城市土地成交建筑面积走势

　　注：典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

　　2、土地出让金收入大幅下滑

　　5月，10个典型城市土地出让金收入为131亿元，环比下降41%，同比下降50%。从2010年12月达到近5年来最高值后，土地出让金收入开始进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长长达9个月，本月更是创下近3年来新低。

　　图2 10 个典型城市土地出让金收入走势

　　1-5月10大典型城市土地出让金收入为922亿元，与2011年同期相比下降58%，与2010年比较更是大幅下降67%。可见，土地出让金正处于历史低位，而土地出让金收入的大幅下降会使地方政策放松调控的驱动力增强，预计下半年成交将会有所复苏。

　　表1 同期土地出让金收入比较

　　3、土地成交均价大幅下滑

　　5 月，10 个典型城市土地成交均价为926 元/平方米，环比下降45%，比去年同期下降27%，降幅有所扩大。整体来看，2009 年全年土地均价呈现波浪式上行，从2010 年3 月开始进入下行通道，至今仍然呈现震荡下行的态势。可见各大城市深受政策影响，土地市场整体低迷， 地方政府期望通过调低土地出让底价来促进成交。从当前土地市场成交来看，预计下半年的土地市场可能依旧以底价成交为主，但价格跌幅将趋于收窄。

　　图3 10 个典型城市土地成交均价走势

　　二、10个典型城市5月商品住宅成交量再次反弹

　　1、新建商品住宅成交量大幅增长

　　5 月，10 个典型城市的商品住宅成交量均有不同程度的上升，创下近16 个月的新高，成交面积为668 万平方米，环比4 月上涨29%，，同比增长15%，已经连续3 个月同比正增长。自2009 年8 月，成交量增幅连续6 个月收窄，整体上开始进入下行通道，一直呈现波浪式下行的态势。而5 月成交量的上升，究其原因，一方面是积压的购房需求继续释放，加之5 月房企促销力度加大，有效刺激了刚性需求的增长；另一方面由于多地政策微调，也为购房者缓解了一定的购房压力，增强了入市的信心。预计6-7 月成交量仍保持高位，成交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。

　　图4 10 个典型城市新建商品住宅市场成交量走势

　　注：典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

　　2、一线城市新建商品住宅成交量再创新高

　　5月，一线城市新建商品住宅成交量整体增长明显，创下近16个月新高，成交面积为331万平方米，环比上涨40%，同比大幅增长了20%，其中以北京和深圳同比增幅最为显著，分别为47%和41%。上海是唯一出现同比负增长的一线城市，下降2%，但仍然创下近12个月的新高，较2011年处于较高水平。 相比二线城市，一线城市反弹的力度更强。

　　图5 一线城市新建商品住宅市场成交量走势

　　2、二线典型城市商品住宅成交量

　　5月，典型二线城市新建商品住宅成交量呈现环比同比双升的局面，创下了2011年2月份以来的新高，成交面积为337万平方米，环比上涨29%，同比增长了10%，连续第3个月出现同比正增长。与一线城市相比，反弹力度稍弱。

　　图6 二线典型城市商品住宅市场成交量走势

　　注：二线典型城市包括大连、杭州、南昌、南京、青岛、天津。