京沪等10大城市前5月土地出让金收入创3年新低

　　虽然“红五月”各地楼市迅速出现成交反弹，北京、广州等城市的商品房成交面积甚至创造了16个月以来的新高，但对地方政府来说，上述成交反弹带来的税收收入增长也许并不足以改变地方财政的压力。

　　上海易居房地产研究院的最新统计显示，京沪等十大城市前5月土地出让金仅922亿元，为近3年最低，较2011年的2217亿元下跌了58.41%，比2010年的2760亿元更大幅缩水。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《每日经济新闻记者，虽然因为市场的成交反弹，各地销售环节的征税收入环比有所上升，但和大幅下滑的土地出让金收入相比仍是九牛一毛，地方政府仍期盼进一步出台政策进行微调，以满足各地财政收入的需要。

　　土地出让金收入连续下滑

　　据上海易居房地产研究院观察，土地出让收入从2010年12月达到近5年来最高值后，开始进入波浪式下行通道，至今已连续9个月同比下滑，5月更创下近3年来新低。据该机构的统计，5月份十个城市的土地出让金收入为131亿元，环比下降41%，同比下降50%。

　　和易居房地产研究院的统计类似，中原地产研究中心高级研究经理刘渊也透露，他们在统计12个城市的土地出让金收入时也发现大幅下滑的现象。

　　不过，在土地出让金收入跌入3年来的最低谷时，商品住宅成交量却刷新了16个月的新高。5月份上述城市成交面积为668万平方米，环比4月上涨29%，同比增长15%，已连续3个月同比增长。那么以商品房销售额增长部分所带来的税收收入，是否可以弥补各地土地出让收入的下滑呢？

　　杨红旭认为，上述税收收入和下滑的土地出让金收入相比只是杯水车薪。

　　《每日经济新闻》记者统计5月份十大城市中的8个城市，总销售额达到900多亿元。而中房信研究总监薛建雄说，商品房销售环节的税收比率大约在8%~10%（包括税率为5.65%的营业税，预征的2%~5%的土地增值税，还有印花税及手续费等）。以8%计算，上述销售额贡献的税收收入仅70多亿元。而单以上海一地而论，前5月土地出让收入只有去年同期的不到1/3，仅为120.74亿元。

　　地方调控政策仍有微调冲动

　　上海曾于6月6日出现去年以来的首次大规模土地溢价成交，有七成左右的经营性用地溢价成交。但杨红旭认为，这并不代表土地市场就此摆脱熊市，地方政府仍需对政策进行微调，以使土地市场重新回暖。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，房地产投资连续出现增速回落，表明土地市场短期很难迅速回暖。国家统计局统计显示，今年1~4月份全国房地产开发投资15835亿元，增速比1~3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增速回落5.1个百分点。李战军认为，房地产投资额和商品房销售额直接有关，如果商品房市场成交无法持续反弹，那么投资增速还将会继续下滑，进而影响土地市场。

　　上海易居房地产研究院根据财政部《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》的数据计算得出，预计2012年地方本级收入为57680亿元，地方本级财政支出为105281亿元，收支差额为47601亿元，差额较2011年增长19.1%。而按照审计署的公告，2012年我国地方政府债务到期额为18402亿元，由于2011年到期债务大部分将以再融资的方式周转到2012年，预计2012年到期债务本金额或超过3万亿元。

　　因为上述原因，上海易居房地产研究院研究员吴晓君预计，下半年会有更多的城市加入到适当微调的行列中，甚至会有地方越过中央政策“红线”，仍存在叫停个别政策的可能性。