起标价逾47亿元 上海“巨无霸”地块待价而沽

　　[ 假设该幅用地经预申请之后顺利完成出让，则有望成为今年的上海总价地王。预计下半年政府会逐步加快供地步伐，多采取低底价的方式吸引房企入市]

　　流火七月，上海土地市场迎来了第一拨“重量级”土地出让。在上海市规划和国土资源管理局今年发布的第一次预申请公告中，闸北区一气挂出了3幅用地，其中一幅位于市中心的综合性用地，出让面积共计8.643万平方米，仅出让参考起始价便高达47.46亿元。假设该幅用地经预申请之后顺利完成出让，则有望成为今年的上海总价地王。

　　根据预申请公告，这一“上海火车站广场以北地块”为市中心“巨无霸”级地块。包括了3幅地块在内，分别由2.263万平方米、3.69万平方米以及2.69万平方米组建而成。其四至范围东至大统路，南至中兴路，西至彭越浦河沿河绿带，北至中华新路。土地用途涉及住宅、商业、办公、娱乐等综合性物业性质。

　　值得关注的是，该幅土地的出让参考起始总价为47.46亿元。这一价格水准，在上海今年总体冷清的土地市场中，属于“大爆冷门”。

　　而在同日挂出的第84号出让公告中，挂牌的浦东新区4幅土地均为商业性质。其中，黄浦江沿岸E20地块（E-4-2地块）起始价格标注为7.99亿元，折合楼面地价约22184元/平方米。3年之前，同一板块内的黄浦江中心段E18单元1-10地块，拍出了36481元/平方米的楼面地价，创下了2009年的土地最高纪录。而最近一次的邻近住宅土地的出让结果，则是由九龙仓控股的卓光控股有限公司，于2010年以48.28亿元摘得，楼面地价约合35490元/平方米。然而一年之后，即宏观调控政策最为紧缩的2011年间，黄浦江沿岸E18单元（7-7）住宅地块遭遇流标。

　　有专家认为，自2011年下半年开始，上海土地市场表现低迷。冷清局面直接影响到今年上半年的土地供应情况，导致1~6月间的居住、商办用地供应明显不足。“居住用地出让同比下降四至五成，商办用地出让同比下降三至四成。供应不足也直接导致了成交的下行。”有数据显示，今年上半年期间，上海居住用地成交同比下降六至七成，商办用地同比下降35%~45%。从地价水平来看，溢价率同比也出现下降。

　　“不过，上半年政府有意识地通过调整地价来刺激土地成交的意图明显。”以上述公告地块为例，昨日第84号出让公告挂牌第1天，4幅地块已有开发商购买标书。“黄浦江沿岸那块土地的位置很好，周边早已是大牌云集。而商业用地起始楼面地价2万多，升值空间也算充裕。”一家上海本地开发商坦率表示。

　　虽然今年上半年部分房企积极促销加紧套现，但库存压力仍然较大，高周转性企业还面临土地按时开发的压力，房企拿地的心态恐怕仍是观望为主。预计下半年政府会根据市场情况逐步加快供应步伐，多采取低底价的方式吸引房企入市，以确保土地成功交易。