上半年北京土地市场回顾 区域冷热分化显现

　　提要：

　　1、6月份土地成交15宗，其中经营性用地成交3宗，含住类地块成交1宗；

　　2、6月份土地成交面积46.58万㎡，环比上涨501.81%，同比下降幅度为84.00%。；

　　3、6月份北京土地成交金额为9.23亿元，环比涨幅超十倍，但同比下降幅度仍为85.14%。；

　　一、土地市场宏观环境分析

　　1、6月政策要闻

　　国土部：2012土地督察启动6月底前完成驻点

　　5月28日，据国土部网站消息，2012年土地例行督察工作全面启动，派驻地方的国家土地督察局先后派出近30个督察组进驻各地，预计6月底前完成对54个地级以上城市例行督察的驻点工作。

　　对此，5月上旬，广州、北京、武汉、黑龙江等地方监察局已经启动驻点督察工作。

　　国土部此前公布的今年第一季度我国违法违规用地情况显示，全国发现违法违规用地行为9462件，涉及土地面积4.8万亩，比去年第一季度下降3.7%，其中，涉及耕地1.7万亩，比去年同期下降35%。全国立案查处矿产资源领域违法案件772件，比去年同期下降3.5%。

　　国土部：开发商囤地两年将无偿收回

　　今后，如果开发商“囤地”造成土地闲置的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。6月8日，国土部公布了《闲置土地处置办法》，并将于7月1日起实施。

　　去年12月，国土部曾就该办法征求过意见。与征求意见稿相同，最终出台的办法中，也将闲置土地归为两种：政府原因导致开工延迟的和企业自身原因导致闲置的。其中，政府原因导致开工延迟的包括：政府未按约定交付土地；规划修改；相关群众信访等造成无法动工等。

　　因政府原因导致闲置的土地，当地国土部门要与土地使用者协商，选择处置土地的方式。处置的方式包括：延长动工开发期限，但延长期限最长不得超过1年；调整土地用途、规划条件，按新用途重新办理相关用地手续；由政府安排临时使用；协议有偿收回国有建设用地使用权；置换土地等。

　　国税局：廉租房、经适房用地免征土地使用税

　　国家税务总局纳税服务司表示，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

　　据悉，有纳税人咨询，房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房，对廉租住房、经济适用住房部分能否免缴土地使用税。

　　对此，纳税服务司称，根据规定，对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

　　开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

　　国土部：别墅类房地产进入限制与禁止用地目录

　　6月18日，从国土资源部获悉，国土部和发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》，两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年目录和2009年增补目录同时废止。

　　根据这一最新规定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。

　　住宅项目容积率不得低于1.0

　　《通知》规定，目录适用于新建、扩建和改建的建设项目。凡列入《限制目录》的建设项目，必须符合目录规定条件，国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续；凡列入《禁止目录》的建设项目，国土资源管理部门和投资管理部门不得办理相关手续。

　　二、6月土地市场成交分析

　　2012年6月北京土地成交面积46.58万㎡，一改上月土地市场的冷清局面，环比大幅上涨501.81%，同比仍持续下调，降幅为84.00%。从土地成交金额来看，6月总成交金额为9.23亿元，环比涨幅超十倍，但同比下降幅度仍达85.14%。

　　6月，北京土地市场上市供应的经营性用地仅13宗，含住类地块数量明显上升，达11宗，但去年年末入市的6宗含住类地依旧遇冷。6月11日起至月末，北京土地市场相继推出6块经营性用地，土地面积共56.26万㎡，规划建筑面积共82.67万㎡，其中4块为含住类地块，1块为多功能用地，1块为纯商业金融用地。

　　宗地量：6月份土地成交15宗 含住类用地成交1宗

　　数据显示，6月份，全北京市成交土地15宗，其中3宗为经营性用地，含住类地块成交一宗。较上月而言，本月土地市场热点有所回升，环比增长4倍，同比仍呈下降趋势，降幅为54.55%。

　　成交面积：6月份土地成交46.58万㎡

　　6月份土地成交面积46.58万㎡，环比大幅上涨501.81%，同比仍持续下调，但下降幅度有所回缩，降幅为84.00%。本月土地成交的15宗地中仅3宗为经营性用地，这三宗地块均为今年5月份推出，而去年年末推出的6块经营性用地依旧受冷。

　　土地出让金：6月土地总成交金额9.23亿元

　数据显示，6月北京土地成交金额为9.23亿元，环比涨幅达1114.47%，同比下降幅度回落13.06个百分点，降幅为85.14%。6月的土地成交显示，唯一成交的含住类用地溢价成交，溢价率为49.85%。

　　三、重点地块分析

　　在已成交的地块中，值得关注的地块是6月18日成交的北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地项目，用地性质为F1住宅混合公建用地，该宗地以2.79亿元被北京鹏辉房地产开发有限公司拿下。该地块土地面积15005.8㎡，总规划建筑面积41836㎡，中标楼面价为6657元/平米，溢价率为50%，创造了目前年内溢价率最高。

　　据悉，该地块竞拍现场有7家企业参与，经过34轮的竞价和190轮的竞配建公租房面积后，北京鹏辉房地产公司以近2.79亿元的成交价和配建9650平方米的公租房的代价摘得。该宗地的成交不仅结束了两个月以来无住宅用地成交的“空窗期”，同时溢价率也高达49.8%，创下了年内最高溢价率。

　　本地块的楼面价明显高于之前市场预期，规划建筑面积仅4万㎡，且区域市场非楼市热点成交区域。本地块对市场的直接影响并不大，但是50%的溢价率可能会使购房者认为土地市场有所复苏。

　　待成交地块分析

　　从市场总体交易情况来看，本月北京土地市场新推出6块经营性地块，目前北京土地市场已挂出待出让的经营性地块合计13宗，出让土地面积共计166.54万㎡，规划建筑面积为219.78万㎡。其中11宗为含住类用地，土地面积共为164.40万㎡，规划建筑面积为212.83万㎡。而这11宗含住类用地中，有6宗地皆为去年年末入市，自入市起至今仍无人问津。

　　四、点评

　　观近几周土地供应和成交情况，土地市场呈现以下特点：

　　地方政府放缓供地节奏，因为楼市的萧条，开发商拿地积极性不高，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。

　　土地价格依然比较高，在房价已现下调的情况下，土地定价依然比较高，使得土地市场流标数量不少，影响了整体市场成交情况。地方政府不愿意低价卖地的心理依然普遍。

　　热门土地依然不缺乏市场。整体市场资金面有所缓解，预计在已经公布的12年北京土地供应计划中，可能出现两个极端，小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控的深入继续降温。