穗上半年宅地成交面积仅完成全年计划15% 下半年或加速放量

　　　近期一线城市土地市场“地王”接连出现，业界在广泛关注的同时，亦担心高价土地的入市会影响市场预期，形成互涨局面，进而给宏观调控增加难度。7月19日，国土资源部发文，要求各地进一步加大普通商品住房用地的供应力度，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期。政策加码后，土地市场将朝着什么方向发展？

　　根据今年的供地计划，广州市将推出47宗商品住宅用地，但上半年仅成交了11宗，下半年可推出的地块数量巨大。有专家认为，下半年土地市场会更加活跃。

　　“土市”6月好转，高价地频现

　　进入6月份，在二季度信贷环境趋于放松、地方政府微调楼市政策、积极引导刚需入市等因素影响下，楼市逐步回暖。中指院数据显示，6月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势，其中45个城市环比上涨。与此同时，土地价格也出现了回升迹象，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年的新高。

　　高价地频频出现，引发政府担忧。如4月中旬，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺，以2.57万元/平方米的单价也成为当时同类地块中的单价地王。6月，广州珠江新城一地块以近3.3万元/平方米的楼面地价创广州史上最高楼面地价记录。7月，万众瞩目的北京万柳地王诞生。北京市万柳地王出让前一度暂停，出让结束后政府甚至公布一份详细的说明文字解释该地王出现的市场原因，表明政府对待地王态度谨慎。

　　新政要求加大住房用地供应，防止高价地出现

　　7月19日，国土资源部就当前房地产市场形势，和住建部联合下发了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，明确指出，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。

　　该通知要求，各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作，对保障性安居工程用地要应保尽保，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。且对闲置土地的处置力度要加大。

　　据透露，从7月开始，国土资源部将对保障新安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以通报，年底对各省(区、市)进行目标责任考核。下半年，各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。

　　对此，通知要求，市县国土资源主管部门合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高、或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合用地)，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等土地出让办法。

　　白鹅潭、白云新城等板块将有居住用地推出

　　从7月开始，国土资源部将对保障新安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导。这意味着，下半年将加大土地供应力度。

　　据数据，广州上半年共出让住宅用地11宗，总面积52.31万平方米，同比下降4%，土地出让金16.43亿元，同比下降29%。政府推地节奏缓慢，发展商拿地意愿不高，半年实际成交出让面积仅占全年供应总量的15%。其中，中心六区的住宅土地供应面积为105.53万平方米，占住宅供应面积的41%，远低于去年的59%。而土地供应多集中在郊区和重点发展新区，开发商对这些地方兴趣不是很大。

　　而根据今年的供地计划，广州市十区将推出47宗商品住宅用地，总计约2.55平方公里，上半年商品住宅用地实际成交出让面积仅占全年供应总量的15%，预计下半年住宅用地或加速放量供应。另外，广州全年将推出60宗商业服务业用地，总计约3 .23平方公里。和去年相比，今年预计推出的住宅用地面积减少了约0.82平方公里，缩水近1/4。但商服用地面积却至少增加了1 .23平方公里，相比之下，计划推出的商服用地面积大大超过了住宅用地。

　　据了解，下半年市中心六区住宅用地的主要供应区域仍集中在白云、荔湾等。而从全市供应结构来看，依然是以外围区域地块为主，且不乏几大重点功能区的地块出让，包括白云新城、大学城及广州南站、白鹅潭等。据2012年广州供地蓝皮书显示，下半年白鹅潭将有4块二类居住用地推出，而白云新城板块也将会有2块二类居住用地进入市场。

　　开发商拿地意愿高于上半年？

　　针对6月地王的出现，业界普遍认为是个案。“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主”。国土部分析认为，这些高价地块出现主要是结构性和区域性的市场波动，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响，大幅溢价、地王频现的市场基本面不存在。

　　但6月地王的出现仍影响了市场预期。《通知》出来后的第二天，7月20日下午，天津新地王还是诞生了。原天津师范大学八里台校区地块，以29.7亿元身价落入中海地产囊中，折合楼面价约13026元/平方米，溢价率达32%。

　　究竟下半年土地市场趋向何方？有分析师认为，广州下半年土地市场会更加活跃，而商住地块活跃度高于住宅用地，即使出现高价地，也多为优质地段的小地块。随着销售回暖、融资渠道增多，开发商拿地意愿会高于上半年。

　　但也有专家持谨慎态度。“目前开发商资金整体仍然偏紧，除非手上有更多闲钱，或者对后市有非常好的预期，否则不会太积极的拿地。”广州知名房地产专家表示，相较于上半年的整体冷淡，下半年情况会好一些。数据显示，像万科、碧桂园、龙湖等大型房企，上半年的销售额只完成了年度目标的四成多。房企的钱袋并没有陡然松快起来，土地市场的热销没有有力支撑。