深圳土地市场极度低迷或致房价存上涨空间

      [提要] 深圳房地产最大的瓶颈制约是土地资源紧缺。同时，受香港市场影响的因素加大。深圳需要进一步在制度上探索空间，可能面临一些新的东西，开发商和政府都在研究。如城市更新政策、违法建筑处理等，都存在一些不确定的东西。

            深圳楼市成交清淡

      2012年初起，深圳楼市一直冰冻，地产造富时代戛然而止。而和地产相关的经济抑或地产带来的繁荣，曾如地上河川地下水一般渗入到这个城市的各行各业。

      有人说，深圳楼市像极了一个江湖，从来没有哪座城市的楼市“水，像它这般深”，开发商营销手段层出不穷，各路炒家刀光剑影、斗智斗勇。能把克林顿请来做楼盘广告，能把房价推得比对面香港还高，能让外地炒房客盆满钵满或血本无归。

      这是一个有着地产光荣和梦想的城市。

      一夜暴富成梦

      卖掉！46岁的方亚扁（化名）终于痛下决心。

      这是他买房两年来，最艰难的时刻，每月四千多元的房贷已让他气喘吁吁。两年前咬牙买下这套位于龙岗中心城的房子，原本期望升值赚一把，没想房价没升，自己先扛不住了。

      他不是炒房族，但试图通过买房赚一笔的梦想已然幻灭。他也曾听说过，在深圳楼市，过去十年间无数千万富翁一夜崛起的故事，更有炒房者日入斗金的传奇。而方亚扁自己自买房以来，遇到的是一次比一次更严厉的楼市调控。他认定自己是个倒霉鬼，这个目睹并错过深圳楼市此前多次造富神话的中年男人，仍没有意识到，地产造富传奇已难以为继。

      个人如此，企业如此，这个城市亦如此。

      在历年的深圳房价走势图上，从5000元/平方米涨到1万元/平方米，花了9年，而从“破万”到“破两万”，才用了4年。深圳楼市疯了。一直到2010年年底，随着一次比一次更严厉的楼市调控，市场进入冰封期。

      这个冬天比很多人想象得要久。今年楼市惨淡开局，经历了3月和4月波动后，一手商品住宅供应量和成交量均回升。6月8日，央行宣布降息，3年来首次。各种楼市调控政策放松等言论渲染，刺激全市一手商品住宅在6月份成交达高峰。根据深圳中原地产市场研究部统计数据，今年上半年全市一手住宅成交均价为17752元/平方米，较去年同期小幅下滑5.56%，和两年前同期的数据相仿。

      萎缩的购买力

      拥有1500万人口的深圳，仅有两百多万的户籍人口，以高昂房价为代表的过高生活成本正在消耗这个城市的竞争力。

      一直以来，房价收入比是城市房价泡沫的一个参考值。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。在一些发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

      不久前，“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年深圳以房价收入比15.6位居35个城市的首位。

      根据深圳市人力资源和社会保障局公布的2012年度深圳市人力资源市场工资指导价位：高位数为25830元/月，中位数为3087元/月，低位数为1600元/月，平均数为3892元/月。平均工资不足四千，而房价动辄过两万。拿平均工资的人，要不吃不喝睡天桥10年，才能攒够首付，在关外龙华、坂田、布吉等处勉强按揭买一个70平方米的两房。

      官方统计数据可见，2001年，深圳人均可支配收入是22760元，住宅均价5517元/平方米；2010年，前者变成32380元，后者变成20297元/平方米。两个数字前者10年仅涨了42%，后者却涨了268%。

      房子终归是要有人住的。当可能具有购买力的人群在萎缩，楼市的前景还能继续暴利吗？

      开发商瓶颈

      房价下行的态势，从去年下半年以来，已然明显。而近三个月来，深圳房地产市场出现量价齐涨的局面。市场回暖可见。但这回，和以往的大争议不一样，几乎所有的地产专家和业内人士包括开发商，都判断，深圳房价不会重蹈3年前金融危机之后迎来的房价暴涨。

      7月18日，国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。从新建商品住宅销售价格来看，深圳是四大一线城市中唯一环比下降的城市，下降0.1%。

      开发商利润的下降也是明显的。相关数据显示，房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，5成大型企业的负债率超过60%。根据经济参考报近日的统计，截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。

       有地产商坦言，2012年调控将会继续，银根将会紧缩，投机需求挤出了市场行业，整合窗口越来越紧。未来房地产企业只能通过产品竞争力赚取平均收益，依靠企业的规模增长、效率提升来赚取超额收益。

      一些小的开发商则直接面临着严峻的考验，一方面是房子不降价就卖不出去，另一方面是债务告急。

      不过，很多房产中介依然告诫看房者，深圳房价还要大涨，得抓紧时间买。