土地市场表现活跃但并不代表土地市场整体回暖

      尽管近段时间土地市场表现活跃，但部分业内专家表示，部分优质地块的火爆，并不能代表土地的整体大势。

      统计显示，前三季度，全国百城土地成交量为49133万平方米，同比下降20%。9月单月成交量为5623万平方米，同比下降25%，环比轻微回落4%。从供应量来看，前三季度土地市场相比去年也表现不佳。前三季度全国百城土地供应量为58126万平方米，同比下降22%；9月单月土地供应量为7375万平方米，同比下降15%，环比增加14%。

     以北京为例，近段时间虽然抢眼，但从历史周期来看，仍处“寒冬”状态。

     北京市土地整理储备中心显示，10月北京仅有一宗地块挂牌出让，竞价截止日期为10月31日。其余三宗地的投标时间都在11月。这意味着10月北京经营性用地将再次出现零成交的局面。果如是，这将是今年以来北京第四次出现零成交状况，也是历史上零成交月份最多的一次。它们分别是：2012年2月，商服用地0成交；3月份居住用地0成交；5月经营性用地全部0成交；10月份也注定经营性用地第四次出现0成交。

     数据显示，截至到10月15日，今年北京经营性用地共成交421.7万平方米，占全年供应计划的58%。他们预计，11月和12月的土地供应会更为集中，或形成全年土地成交的最高峰。

     北京市国土局相关人士称，从去年的情况看，四季度是北京推地的高峰期。今年也不排除有此可能。北京市会尽量完成年初制定的供应指标。

     尽管四季度可能是预计中的土地成交高峰，但仅从目前情况看，土地市场难言真正回暖。近期抢地颇显积极的大型房企，基本属于补仓行为。

     据监测，9月，10家标杆房企拿地总金额达171亿元，环比上升40%，连续3个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高。其中，拿地前两名的企业是华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。但从1-9月的拿地销售比（拿地金额/销售金额）数据来看，10家标杆房企该比例仅为14%，环比1-8月上升1%，远远低于正常水平。

     值得关注的是，标杆房企由于销售计划完成情况普遍良好，短期资金链缓和，库存水平不高，近期拿地属于意料之中的战略安排。但部分中小开发商销售额则出现较大幅度下降，资金链明显出现紧张，其中不乏卖地求生的案例。

     例如，资金状况一直颇为紧张的中华企业，近期以7.9亿元向天津一家基金公司出售了中华企业大厦5至27层相关物业；荣安地产以总价3.21亿元向杭州富展投资转让了其下属子公司的股权；而资金链仍然偏紧的绿城，则在9月继续割肉求生，其中包括以2.28亿元将其持有的青岛绿城60%股权售予山东高速。此外，资金链一直很紧张的沿海家园以及盛高置地，均在9月有抛售项目或者卖地求生的情况。

     分析表示，中国房地产市场今年仍然处于冬季。“拿地的都是大的品牌开发企业，他们的库存量走到一定程度的时候必须要安静下来。”

     专家认为，9月以来土地市场的活跃，是地方政府加快推地和实力开发商积极补仓的双重反应，四季度土地成交能否形成高峰，取决于房企对明年市场的预期。如果判断没有大的政策变化，适当增加土地储备将是多数品牌房企的共同选择。

     同时，国土部门仍在加强对高价地的监管。近期，杭州国土局就明确提出：“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积。”