一线城市可出让土地愈来愈少土地财政不可持续

      可出让土地愈来愈少

　　近日，招商地产掷下12亿元竞得了深圳本年度“最大的地块”，该地块位于深圳郊区的坪山新区，出让面积约为16万平方米。该地块的面积并不小于前几年的“年度最大地块”，表面上，深圳出让大宗地块的能力并无改变，但这难以掩饰深圳“只剩下不足60平方公里土地可供开发”的事实。

　　尽管深圳的建设用地红线问题尤为明显，但北京、广州、上海也难以置身事外。随着这些一线城市可出让土地面积逐年下降，土地财政显然不可持续。

　　深圳用地逼近红线

　　深圳这个最年轻的一线城市，正在为越来越有限的可供出让建设用地发愁。

　　“同样是弹丸之地，与香港相比，深圳对土地的利用程度可以用浪费来形容，在北上广深四个城市的可开发建设土地情况中，本身已是土地资源匮乏型城市的深圳是最困窘的小兄弟。”深圳市规划国土发展研究中心一位不愿具名的研究人士向《华夏时报》记者表示。

　　一连串数字让深圳的困窘情况变得不那么抽象。“深圳陆域1991平方公里，面积只相当于1/8北京、1/6天津、1/4苏州、1/3上海及广州。目前深圳纳入储备管理土地217.52平方公里，其中可建设用地为65.65平方公里。邻居香港的面积为深圳一半，目前未批未拨土地322平方公里，是深圳的1.5倍。”业内资深人士李亮先生在接受本报采访时，特意向记者展示这段业界盛传的描述。

　　事实上，业界多年来常用深圳的粗放式用地情况与香港作对比。数据显示，从1986年到2000年，深圳GDP每增长1亿元，土地资源消耗就相应增长24万平方米；而在同期，香港GDP每增长1亿港元，建设用地相应增长仅为2000平方米。

　　“10多年前，这个问题已经存在了，时至今日，效率有一定的提高，但仍未摆脱粗放式发展的怪圈。”上述研究中心人士指出。

　　关于深圳土地供应量告急的信息早已密集出现。深圳市规划国土委发布的报告披露，2010年年内准备安排新供应住房用地总量为97.2万平方米，其中，商品住房用地为60万平方米，保障性住房用地为37.2万平方米。业界声音指出，与2009年相比，深圳住宅用地供应总量减少近六成，其中商品住宅用地供应减少近七成。

　　2011年，深圳市安排新供应商品住房用地为30万平方米，这一数字比2010年骤减不少。此外，129万平方米的城市更新商品住房用地成为了新拓展。2012年，深圳市安排新供应商品住房用地为40万平方米，城市更新商品住房用地70万平方米。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋对外指出，每年供应3平方公里土地才能满足深圳房地产市场需求。从2002年开始，每年实际土地供应都不超过1平方公里，最近两年甚至连0.5平方公里都无法满足。

　　在上述深圳市规划国土发展研究中心人士的眼中，深圳新增土地供应量有减无增，早年围海造田的方式无法真正地解决问题。他强调，如果单凭这些增量，目前最多只有4到5年的发展空间。因此，只能希望通过旧改、城市更新来扩容。

　　土地财政不可持续

　　北京、广州和上海所面临的土地供应困境也不容小觑。

　　2012年北京市土地计划出让共计5700万平方米，同比去年减少了12.3%，其中住宅用地1700万平方米，占供应总量的30%，较去年的39%的比例减少9个百分点。事实上，北京住宅用地的供应面积自2005年开始逐步下滑。

　　广州市在2012年将供应268宗土地，其中商品住宅用地47宗，用地面积254.69万平方米，较去年同期减少24%。

　　此外，近日广州市国土房管局有关人士介绍，到2020年，广州市平均每年新增建设用地的指标仅为12.3平方公里，广州“十三五”期间只有32平方公里建设用地规模可用。

　　该部门的人士算了一笔账，近年来每年用地缺口都在15平方公里左右，以广州过去10年的用地速度，新增建设用地量仅够用3年。

　　“广州很多地没有利用起来，目前主要还是靠增量用地，使得土地的利用情况越来越紧张。”广东省体制改革研究会副会长彭澎指出，在2006至2010年之间，广州年度供应土地中，约80%是新增用地，只有20%是存量建设用地。

　　上海市今年的土地供应计划相较2011年变化不大。“新增土地仍然很紧张，主要是拓展了存量，包括旧改板块。”上海市一名土地资源研究人士张志向记者表示，商业住宅类用地仅为360公顷，占总量30%，保障房性质的住宅用地占供地量的70%。

　　据本报记者不完全统计，虽然各一线城市正在推进更新城市盘活建设用地的“存量”，但成效甚微，这部分土地增幅缓慢，甚至出现年度零增长或负增长的情况，这并不能填补新增土地供应量每年的缺口。

　　在土地供应不足，以及房企在楼市调调控下拿地意愿下降等压力之下，这些一线城市土地出让收入大幅缩水。

　　据北京中原市场研究中心数据显示，今年上半年北京土地出让金较去年同期减少58.6%，上海减少56.9%，广州减少33.4%，深圳减少69.5%。

　　深圳曾是“土地财政”的发源地，无地可出让的深圳在2011年实现土地出让金收入尚不足200亿元，土地收入占财政收入的比例不到1/20。新浪乐居统计发现，北京去年上半年土地出让金占政府财政收入的34.9%，而今年上半年占13.7%，同期下降了21.2%。

　　通过城市更新、旧改等方式盘活存量建设用地虽然能填补一线城市当年土地供应量的空缺，但是由于这类建设用地政府和开发商投入的成本高，这类土地目前所带来的出让收入并不高。

　　深圳市规划国土发展研究中心李先生认为，土地出让金占财政收入比例下降，可以帮助一线城市摆脱对土地财政的依赖，然而，“制度和发展思路不变，这种土地财政依赖症状依然会再崛起，这些旧城改造、打造新城等运动可能会是另一个土地财政依赖症的温床。”

　　“政府目前并没有其他渠道代替房地产建设所带来的收入，在盘活存量、打造新城之中，政府依然会期待卖出更多的地块。”广东省国土部门一位专家向本报指出。