中海工业夺浦江地块 楼板价3万每平米创新高

　　1月30日上午，黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）进入现场竞买。上海市规土局网站信息显示，共有17家企业领取该地块申请书，最终有4家企业进入最终竞买。经过百余轮的竞价，中海工业有限公司、中海工业滨江置业（上海浦东）有限公司、中海工业滨江建设发展（上海浦东）有限公司以14.73亿元的总价成功揽下。折合楼板价34821元/平方米，溢价率为65.75%，成为今年第一幅楼板价破3万元/平方米的地块。

　　公开资料显示，中海工业有限公司是中国海运（集团）总公司的一级子公司。中国海运（集团）总公司（简称“中国海运”）成立于1997年7月1日，总部设在上海。

　　中国海运主营业务包括集装箱、油运等。

　　据知情人士透露，中海工业滨江置业（上海浦东）有限公司，中海工业滨江建设发展（上海浦东）有限公司均为中国海运的下属公司，此次拿地预计以自用为主。

　　“投资回报率不算高”

　　据上述知情人士透露，昨日参与竞买的企业中，除了中国海运，还有杉杉集团、方兴地产以及绿地集团。地块的争夺主要在中国海运和杉杉集团间展开。

　　出让公告显示，黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）东至E-4-2地块，南至E-4-3地块，西至规划一路，北至微山路；出让面积为9000.5平方米，为办公楼、商业用地，起始报价为8.8869亿元。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民介绍，黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）周边的商办项目，日租金为8元/平方米。黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）楼板单价为3.4万元/平方米，加上每平方米1万元的建安成本，粗略估算，该项目的租金回报6%～7%。投资回报率不算高。

　　“如果单纯追求利润，这个租金回报率还不如整栋收购。”不过，陈立民也指出，从拿地的企业来看，其资金成本相对低，且预计会长期自持，随着租金的走高，这笔投资尚属合理。

　　有参与竞买的开发商昨日称，黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）毗邻陆家嘴(600663,股吧)，且滨江，地块地理位置十分优越。

　　区域地块价格起伏

　　黄浦江两岸开发资料显示，黄浦江E20单元规划范围东至浦东南路、南至南浦大桥、西至黄浦江、北至塘桥新路，面积58.09公顷。E20单元的规划为商业办公，公共绿地和现代居住功能为主的综合滨水生活区。

　　据21世纪不动产统计，2009年至今，黄浦江沿岸E20地块（E-4-1地块）周边区域共计成交5幅经营性用地，合计成交出让面积为13.3万平方米，累计成交总金额达125亿元。其中，成交楼板价最高的，当属2009年9月成交的黄浦江中心段E18单元1－10地块。该地块被海航集团下属大新华物流控股（集团）有限公司、海航置业控股（集团）有限公司、海航实业控股有限公司三家公司联合以18.24亿元竞得，溢价率为67%，折合楼板价为36481元/平方米。此后，保利地产(600048,股吧)以30.05亿元的价格，摘得黄浦江中心段E18单元1-8地块，溢价55%，楼板价为33826元/平方米。

　　但此后随着调控政策出台，市场进入调整，黄浦江沿岸的地块身价也曾一度狂跌。2012年8月成交的黄浦江沿岸E20地块（E-4-2地块），被上海万得信息集团以8亿元摘得，成交价仅高出底价200万元，折合楼板价22215元/平方米，溢价率仅为0.14%。

　　21世纪不动产分析师黄河滔认为，距离去年8月万得拿地不到半年，紧邻的两幅经营性地块在相仿甚至更低的起始楼板价下，其最终的成交楼板价却较如此之高，显示此次土地竞拍过程的激烈，这与近半年内市场成交持续回暖，部分房企资金面及投资预期不断改善有关。

　　陈立民称，黄浦江沿岸拿地的企业中不乏央企。此前有保利，如今有中国海运，其最终的成交价说明这些企业对于区域后期发展持乐观态度。但是这个价格对于追求利润和快速周转的普通企业而言，未必承担得起。

　　1月土地市场回暖

　　除了上述黄浦江E20区域地块，昨日成交的另外一幅地块松江区九峰路一号地块，被上海堂泉房地产开发有限公司以19400万元摘得，溢价率为84.76%，折合楼板价11047元/平方米。

　　出让公告显示，该地块东至松江体育场，南至松江体育场，西至九峰路，北至荣乐中路；出让面积为11047.6平方米，为商办用地，容积率为4.0。

　　据搜房网统计，2013年1月上海共成交经营性用地15幅，成交面积为35.5万平方米，同比增加37.68%，环比则减少70.91%；成交金额为51.57亿元，同比增加96.24%，环比则减少77.88%。

　　在成交价方面，1月份上海共有9幅地块出现溢价，其中6幅地块溢价率超过50%，占1月出让土地总数的40%。同时，6幅地块以底价成交，1月上海土地成交溢价率两极分化趋势明显。

　　搜房网分析师张万雨表示，经过2012年一年的去化，开发商亟须补充土地储备，加之目前土地入市量较少，对一些相对优质的地块争夺变显得尤为激烈，致使部分地块的溢价率高企，而对于一些相对比较一般的地块，开发商的兴趣则显得比较平淡。