上海明确世博、迪士尼等六大重点发展板块

  上海明确重点开发世博、迪士尼、大虹桥、前滩、徐汇滨江和临港新城等六大板块，而这六大板块将在未来数年影响上海楼市格局。复旦大学房地产研究中心副主任华伟介绍说，到目前为止，上海已经形成比较完整的区域发展框架和战略。

  这六大板块的出处，源于今年上海的政府工作报告。

  上海市市长杨雄在报告中提到，2013年上海全市生产总值增长建议控制在7.5%左右，同时加快重点区域发展。杨雄介绍，上海今年将加快世博会地区总部集聚区建设，加快前滩地区基础设施和功能项目建设，推动临港地区政策创新和区港城联动发展，加快虹桥商务区核心区建设和东片区改造提升，继续推进国际旅游度假区迪士尼一期及配套项目建设。积极推进南外滩、徐汇滨江等黄浦江两岸重点地区建设，完善北外滩、吴淞口邮轮母港功能和服务配套，继续建设佘山国家旅游度假区。

  对此，业内将其综合概括为六大板块，即世博板块、迪士尼板块、大虹桥板块、前滩板块、徐汇滨江板块和临港新城板块。

  六大板块2012年商品房销售额涨六成

  中国房产信息集团统计数据显示，包括大虹桥、徐汇滨江、世博区域、前滩、临港新城和迪士尼六大板块的92个在售楼盘2012年总销售金额超过266.1亿元，较2011年的163.8亿元上涨超过60%。销售面积由2011年的65万平方米增至2012年的90万平方米，涨幅近40%。相比之下，上海去年全年商品房销售面积增幅仅为7.2%。板块内包括万科、金地、绿地、合生创展、中海、恒盛等多家上市公司的项目出现热销。

  以万科为例，万科五玠坊项目位于三林地区，属于世博附属板块。2012年5月开盘，成交均价3.7万元/平方米左右，2012年全年报收21.95亿元。成为上海万科实现百亿销售额的绝对主力。在大虹桥板块的七宝地区，万科城市花园项目去年成交497套，回款15亿元。可见，上海热点区域的楼市热销，成为万科全年丰收的主要原因。

  上述板块的受益大户还有绿地集团和金地集团等。位于徐汇滨江板块的绿地滨江国际中心项目去年成交均价高达6.3万元/平方米，成交金额超过48亿元；恒盛地产旗下的尚海湾项目，则在徐汇滨江板块创下年度销售22亿的业绩。位于大虹桥板块的徐泾区域金地天御苑项目去年回款11亿元。

  值得注意的是，上述龙头房企在上海六大热点板块的热销多数还是来自理性定价。比如万科等龙头房企也不得不以价换量。

  “万科五玠坊项目主要赢在定价。”一位房地产业内人士称，在销售规划的前期，有传言称万科曾将目前销售价格定在5万元左右，但在充分分析市场行情后，万科以3.7万元/平方米的精装修价格迅速跑量。

  不过，万科等2012年保守的定价策略或将在今年有所改变。以临近世博板块的万科海上传奇为例，去年底该项目开盘时一次性推出408套房源，创下去年少有的“日光盘”记录。而根据记者最新了解，万科海上传奇3月新房源价格，可能在时隔仅3个月后，由原来的2.9万元/平方米成交均价，上调至3.2万元/平方米左右。

  房企在热点板块积极“吸储”

  正因为看到了上海在区域发展规划上的清晰思路，各路房企从去年开始以极高热情进驻上述板块的土地市场。

  去年10月，经过上百轮激烈竞拍，保利地产联合体以45亿元价格夺得徐汇滨江XH129B-02、XH129D-01商住办地块，楼板价27055元每平方米，溢价率42.86%。

  地产央企鲁能集团也在上海低调拿地。去年9月，一家名为“上海申电投资有限公司”的房企以20.5亿的底价，拿下了位于陆家嘴地区的黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，楼板价为28983元/平方米。后经记者确认，这块地就是鲁能旗下资产，拟建上海JW万豪侯爵酒店项目。此前不久，国家电网(上海)智能电网研发投资有限公司拿下上海世博会地区B片区B03D-01地块，公司股东之一仍是鲁能集团。

  更多背景深厚的央企已经云集上海。根据记者掌握的统计数据，从2011年至2012年，包括中国商用飞机有限责任公司、中国华能集团公司、中国黄金集团公司、中国中信集团公司、中国中化集团公司、中国铝业公司等10余家央企在世博板块B片区集中拿地，用地性质多为办公及商业。业内人士介绍，上述央企将在世博板块集中开发总部大楼，目前中国商飞、华电集团、中国中化和中外运等4家央企的总部大楼已经开工。5.24平方公里的世博园区未来将以总部经济、高端会展、休闲旅游、博物博览及商业餐饮为特色，建成黄浦江沿线新地标。

  在央企云集世博板块的同时，上海地方国企也将从这轮发展中受益。其中上海陆家嘴集团成为前滩板块一级开发企业，陆家嘴股份在去年10月公告称与上海滨江国际旅游度假区开发有限公司合作投资前滩地区最大的城市综合体——“前滩中心”。滨江公司则为陆家嘴控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司旗下另一控股子公司。

  根据公告，前滩中心项目总占地面积约10.6万平方米，总建筑面积约52万平方米，至少包括一个步行商业中心广场、一幢高度为270米的标志性建筑在内的商业、办公、住宅建筑群。