起始价34亿沪“东八块”之一地块出让

　　上海显赫一时的静安区“东八块”之一的石门二路街道60号街坊地块（下称“60号街坊地块”）已经完成拆迁工作，并正式挂牌出让。这是“东八块”之中首个商业化的地块。

　　近日，上海规土局发布2013年第93号土地出让公告，其中包括了静安区60号街坊1幅商办地块。出让面积17937.7平方米，容积率7.58，起始总价34亿元，起始楼板价25006元/平方米，采用招标方式出让，定于6月28日开标。

　　这幅地块几乎是巨头必争之地。“东八块”曾被誉为“上海最后一块黄金地”，因为与落马的原上海首富周正毅的关联，使得“东八块”神秘色彩十足，在土地市场也格外受到关注。

　　“东八块”位于上海市静安区东北部，由八个连绵的旧街坊组成，东至成都北路(南北高架)、南至北京西路、西至石门二路、北至新闸路，总面积17.64万平方米。此次出让的石门二路街道60号街坊只是其中一部分地块。

　　“东八块”之一的出让，并不仅是一次黄金商业地块的交易，还被视为上海地产枭雄盛行、灰色土地出让游戏时代终结的一个符号。

　　2002年5月，上海市政府将位于静安东部北京路石门路附近的一大片“旧区”的土地分割为八块，以“免土地出让金的旧区改造模式”，与当时的周正毅签订了八块国有土地的八个出让合同。

　　历经波折后，原“东八块”区域内靠南部的三个街坊被规划为公共绿地，而其余五个街坊则被纳入新规划的苏州河滨现代服务业聚集区。由此，原饱受争议的“东八块”不再作为一个整体出现。

　　资料显示，60号街坊地块坐落于静安区东北部，北面临近新闸路，南面紧临山海关路，东侧靠近大田路，西侧直至慈溪路，属于“石门二路区域一期开发用地”。

　　一份《静安区60号街坊地块建设项目环境影响评价公示》显示，该地块拟由“静安土地管理中心与上海地产集团有限公司联合投资建设一栋大型现代化办公商务综合楼”。

　　根据设计方案，这一区域将建设一幢250米高的建筑，集办公及商业配套、休闲娱乐、餐饮酒店等功能为一体。建成后，将成为上海市中心城区的又一标志性建筑。

　　按照规划，60号街坊地块项目的主楼部分将由地下4层和地上57层建筑组成。其中，地下1~2层是商业及设备用房，地下3~4层则是停车库，地下部分的建筑面积约为4.39万平方米。

　　此外，60号街坊地块建设项目的功能多元，其主楼的低区部分将成为办公楼区域，中区部分是酒店式公寓区域，而高区部分则规划为酒店区域；另有3层裙房（建筑高度16.5米），规划布置成商业及餐饮区域。60号街坊地块地下空间与地铁13号线上海自然博物馆站连通，预计将于2014年结构封顶。

　　这一地块寸土寸金。从该地块步行至南京西路只需不到10分钟，其对面是长实和黄系在上海开发的新闸路项目。当时，李嘉诚拿下新闸路项目，一度被称为“逼近东八块”。

　　有消息称，之前和黄也觊觎60号街坊地块，但在规划上和政府有所出入，所以最终才入主了新闸路项目，此次会不会再次加入抢夺行列，还不得而知。2009年时还一度盛传上海地产集团将接手投资兴建这一地块。最近业界传出消息，已经有几家地产巨头前赴现场探访。

　专家表示，该地块采取了招标方式，与挂牌方式不同，一是不公布底价，二是只有一次报价机会，三是竞买人数必须大于或等于2人。招标与挂牌方式相比最大的不同点在于需要评标，包含技术标和商务标两部分，评标按照综合条件最佳者得的原则确定中标候选人，体现了对竞拍企业综合实力的要求，而非价高者得，同时对于地块开发质量亦是一种保证。地块之所以采取招标的方式主要也是出于对价格控制和建设品质两方面综合考虑。

　　目前上海静安区南京西路板块的在售办公项目主要是“中华企业大厦”和“海银国际大厦”。位于成都北路的“海银国际大厦”目前售价为6.49万/平方米左右。该地块周边的甲级写字楼几乎没有。根据周边可比个案和以当前5%~6%的主流投资回报率推算，地块楼板价应在3万/平方米左右比较合适。