北京紧急叫停准地王出让但地价未被下调

　　5月27日，已经获得7个报价、原计划将于28日成交的北京市丰台区花乡夏家胡同住宅用地被紧急叫停。

　　专家认为，对于房地产市场来说，稳定预期可以控制需求释放，近期一线城市高溢价率地块频出，或引发市场信心回暖，在此背景下，暂停出让自然在情理之中。

　　本报记者亦获悉，近期一线城市高溢价地块频出，已经被高层注意，部分国企已经被要求不准拿地王地块。

　　实际上，这并非是北京拟出让土地第一次“失踪”，据本报记者不完全统计，自2012年9月至今，北京国土局共叫停了19宗土地出让。

　　“准地王”暂停出让

　　中原地产位于万年花城附近门店的一位黄姓置业顾问听到夏家胡同地块暂停出让的消息，很意外。

　　该置业顾问告诉本报记者，该地块周边的二手房房价不到4万/平方米，一旦出现“地王”，预计周边的二手房房价直涨1万以上。

　　“也正是如此，多个业主看到夏家胡同准地王地块的利好之后，把拟卖的房源收回，就等着坐地起价。”上述黄姓置业顾问在电话中告诉本报记者，“如今"地王"地块出让被暂停了，做着一夜涨价梦的业主估计得落空。”

　　根据北京市土地储备中心的资料，拟5月28日出让的“北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目”，起始价13.1亿，起始楼面价达1.97万/㎡，以挂牌方式出让。

　　“目前土地市场向好，该地块位置又不错，在挂牌的模式下，预计成交楼面地价有望破3.5万元/平方米，创下北京年内新地王。”旭辉集团土地拓展部经理黄辉表示。

　　本报记者获悉，多家房企表示对地块的意向，其中还有一家房企老总内部要求“不计一切要拿到这块地”。

　　虽然北京市土地储备中心宣布暂停的文件上并未标注暂停的原因，但在北京中原地产市场研究部总监张大伟看来，和北京等重点城市近期高价地频出的情况密切相关。

资料显示，上周（5月21日-5月26日），全国一二线已经有超过10宗高溢价率地块，总成交额已经超过150亿。

　　“受益于楼市整体利好，多个项目去库存情况较好，房企资金面不错，又急于补仓，再加上政府连推好地，房企竞争土地的积极性大涨，土地溢价也随之水涨船高。”专家在接受本报记者采访时如是表示。

　　“在此背景下，夏家胡同地块作为准地王地块的出让，肯定会影响后市预期，”张大伟称，该地块的暂停出让，或是北京面对近期高价地频出压力下的选择。

分析认为，从去年以来成交量价开始反弹中可以窥见，只要有类似“地王”频现或者楼盘“抢购”的事件发生，就会扰乱正常的市场格局。因此，对于房地产市场而言，管理市场预期与控制需求释放同等重要，预计后续各项政策还将会把调控市场预期作为另一重要目标来落实。

　　不降地价的叫停

　　北京市土地储备中心一位人士亦在电话中告诉本报记者，该地块入市价格过高，关注较大，暂停也是土地调控的要求，后续或将修改其出让规则，该挂牌为招标以稳定价格。

　　“如果市场过热，通过提高招标等综合评价方式出让土地的比例，可以控制地价溢价幅度。”专家表示。

　　根据国土资源部要求，溢价率超过50%就要上报备案，“土地调控背景下，一旦一个地区的住宅地块连续3次或者以上溢价率超过50%，需要向国土部说明情况，并有可能被问责。”东部省份的一位国土资源厅的人士介绍，在此背景下，暂停高价地块出让，一则可以稳定市场；二者也可以避免问责。

　　上周北京大兴成交的三幅地块中大兴旧宫镇住宅地块的溢价率仅49%，但创下区域新高，而另外溢价率分别为81%及102%的地块，一块是商业地块；一块是多功能用地。

　　实际上，诸如夏家胡同地块入市就高价的地王地块在出让前夕被叫停，并非个例。

　　根据本报记者不完全统计，8个月来，北京共暂停了19宗地块的出让，其中包括此前有望创区域新高、备受关注的来广营乡A2地块和农展馆地块。

　　值得一提的是，在市场较热的情况下，热点地块虽然被暂停出让了，但地价并无下调。

　　以去年9月被暂停出让的北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区F地块商业金融用地为例，根据此前北京市土地储备中心的资料显示，该宗地出让底价为2.75亿，以挂牌的方式出让。

　　但在暂停后的2个月，该地块又以2.82亿的底价，招标的方式入市，并以46.4%的溢价率被河南和昌置业竞得。

　　“虽然在土地市场过热的敏感时期，降低地王地块的出让以稳定市场预期，防止地价上涨推高房价具有重大意义。”不过，申威认为，真正扭转预期的关键还是在于增供应、降地价。