大城市土地市场半年收入相当于去年全年

　　即使楼市调控政策连连收紧，但重点城市的土地市场却再度升温，高溢价地块出现较为频繁，这将给楼市调控增加难度。

　　《第一财经日报》记者获悉，截至6月26日，北京前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿；上半年上海经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%；截至6月20日，广州市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。

　　除了北上广三大城市外，其他一些主要城市的土地市场也在上半年高潮迭起。杭州1~5月土地成交金额为500亿元，比2012年同期上涨453%；今年上半年苏州土地成交金额为236亿元，同比猛涨530%；截至6月25日，上半年南京土地出让金额为275.27亿元，同比大涨122%。

　分析认为，今年“国五条”落地后，虽然北京版细则较为严格，但从全国市场看，绝大部分城市细则落地力度有限，导致了房地产市场整体依然处于高位。特别是今年一季度房企的销售业绩良好，资金情况处于最近几年最宽裕的时机，这使得房企在全国各地拿地的积极性都明显上涨。

　　一名香港上市房企总裁也对记者表示，去年下半年以来，整体销售在回暖，开发商的土地储备消耗得太厉害，必须要补仓。但是在这个时候，地方政府推出土地的量却相对较少，导致一块地推出来，有十几家参拍，供需的失衡，土地市场就会有一些偏热。此外，一些成长型房企现在急于进入一线城市，它们会以很高的价格拿地。

　　土地市场火爆

　　记者从北京市土地整理储备中心获悉，截至6月26日，北京前6个月土地市场总计出让经营性用地86宗，土地出让收入已经达到了629.75亿。与去年上半年的144.88亿相比，同比增幅高达334%。

　　同时，这个数据也已经接近2012年全年的647.92亿。当然，这并非北京历史上的最高值，2010年曾共计出让276宗经营性用地，成交金额达到1638.5亿元，创下历史新高。

　　专家预计，在当前的市场行情下，北京2013年全年土地出让金有望再次回到千亿元以上，良好的销售情况也使房企拿地的积极性明显上涨。

　　国家统计局数据显示，今年1至5月，商品房销售面积39118万平方米，同比增35.6%；商品房销售额25864亿元，同比增52.8%。同样作为一线城市，上海和广州的土地市场热度，也反映出良好销售势头下开发商拿地热情不减。

　　数据显示，截至6月26日，今年上半年上海经营性用地土地出让金已达597.84亿元，同比大涨约307.66%。去年1~6月，这一数据仅为146.65亿元。

　　此外，去年全年上海经营性用地出让金总额也仅为875亿元。今年上半年597.84亿元的土地出让收入，已经和2011年7月~2012年6月一整年的土地收入相当。

　专家表示：“从目前的出让节奏及情况而言，6月份全市经营性用地出让突破200亿元关口基本无悬念，同时其甚至有望成为近33个月内上海土拍市场成交金额最高的月份。”

　　广州方面，2013年上半年，广州市土地市场走出了惊天逆转的行情，特别是5、6两个月份，全市土地市场持续升温，开发商拿地热情空前高涨。

　　此前媒体披露的数据显示，截至6月20日，广州市上半年合计土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿，逼近2011年全年的475亿。由此不难预计，广州今年的土地收入将创下该市2004年土地公开出让以来的新高。

　　各地“地王”频出

　　对于北京而言，虽然限价政策非常严格，但作为首都，其本身土地稀缺性突出，很多企业在其他市场获得资金后，对北京的土地需求也明显增加。

　　专家预计，北京7月份单月土地成交总价有望突破200亿。在7月份有希望成交的14宗地块中，剔除两块招标地块，其他12块土地的起始价总额已经高达121.6亿，按照正常的溢价出让，叠加2块招标地块（2地块接近70万平方米），预计7月土地市场成交额将破200亿。

　　他认为，从北京市场目前来看，商品房住宅地块的高价难以避免，土地价格高位运行很可能成为常态，整体土地市场依然有继续升温的可能性。

　　从土地成交的溢价率上看，也可以看出市场的热度。中原地产研究中心统计数据显示，今年前6个月北京土地成交平均溢价率上涨到50%以上，高于2012年的29.8%，也高于2011年的40.4%。

　　除北京之外，其他热点城市土地市场也在升温。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，全国四个一线城市（京沪广深）合计土地出让金高达1411.8亿元，去年同期是314.4亿元，同比上涨了350%。

　　同期，13个一、二线城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙）合计土地出让金高达3084.62亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨了126%。

　　在5月份，全国主要的一、二线城市土地市场有超过10宗高溢价地王成交，总成交额已经超过150亿。广州、北京、上海等一线城市均出现了区域土地价格新高。

　统计显示，截至6月26日，上海市6月已累计出让经营性用地38.5万平方米，合计出让总金额达126.7亿元。而在接下来的2天内，上海土地市场还将出让多达7幅经营性用地，合计出让金额在90亿元以上，其中不乏青浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）、静安区石门二路街道60号街坊这类有望冲击年内46亿元纪录的“准地王”地块。

　　今年上半年，广州房价一度连续4月领涨全国，市场呈现“地王频出”的走势。5月份，先后诞生了海珠南洲路、白云同宝路、番禺万博三个地王，单价最高的一宗楼面地价高达3.4万元/平方米，也成为广州成交单价最贵的一宗。

　　值得关注的是，除了最高价的地王，最近两月广州拍出的市区居住类地块中，绝大部分的成交均价都超过2万元/平方米，基本与广州市区多数在售楼盘的楼价持平，面粉贵过面包的现象再度上演。

　　“钱荒”影响几何

　　专家认为，楼市量价目前均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大。

　　国土资源部下属机构——中国土地勘测规划院近日发布5月份地价报告认为，5月以来多个城市土地市场出现拿地热潮，竞争激烈。一线城市的优质地块供不应求，竞价轮次多达上百，高溢价地块多次出现。高价格地块不断刷新原有纪录，不仅一线城市，多个热点城市也频现“焦点”地块。房企对后市的信心从土地市场的火爆中不难窥见，未来房价的攀升动力增强。

　　不过，在近日出现“钱荒”事件后，专家认为，“钱荒”虽然还未直接影响实体行业，但对房地产市场的心理影响不容小视。房地产市场这么多年的畸形发展，主要是依赖超发的货币。一旦资金收紧，房地产价格的涨幅肯定被抑制。

　分析认为，对于较为依赖银行贷款的房企而言，“钱荒”将使其资金情况再度紧张，遏制其在土地市场上一掷千金的举动，给今年以来过热的土地市场实实在在地泼上一盆冷水。

　　专家表示，2011年底银根的收紧，促使大量开发商降价求售，甚至出现亏本销售的现象出现，后期间接引导到土地市场，土地底价成交和流拍现象频繁出现。当前“钱荒”也必然会影响开发商的资金链，从而改变开发商对未来房价的预期，预计下半年土地市场降温的可能性加大。

　　事实上，受银行“钱荒”影响，近两日地产股普跌，资金流动性控制更引发对房地产企业资金链紧绷的担忧。鉴于房企主要资金来源于信贷、预售款以及自筹资金三个方面，“钱荒”威胁国内融资，加之美联储表态逐步退出量化宽松政策（QE3）威胁海外资金渠道，房企的日子将越来越难过。

      分析表示，虽然上半年标杆房企销售情况不错，但下半年随着资金链紧张，有可能会加速销售，快速回笼资金。为此，房地产企业尤其是融资渠道单一的中小型房地产企业，可能会调整销售策略，进行“价格修正”，从而对市场预期带来一股鲶鱼效应。这也意味着，持续大半年的开发商博弈强势期或在下半年得到扭转。