中冶置业南京退地解套陷蛇吞象困局

　　仅仅一周时间，一场由地方政府和央企主演的地王收回闹剧，便匆匆宣告收尾。

　　一切犹如快镜头闪过。7月5日，南京市国土资源局发出寥寥数字公告，称终止中冶置业拿下的南京下关滨江2号地块的交易。3天后，中冶置业作出回应，要求南京市国土资源局在3日内退还2号地土地投标保证金11.3亿元及相应的财务费用等。在接下来7月12日的公告中，中冶置业宣布，这笔钱已如数到账。

　　此次退地将为中冶置业周边地块后续建设带来冲击。紧邻的2号地，是中冶置业2010年9月以总价200.34亿元竞得的1号、3号地王地块，如今已沉睡三年。

　　在南京面对一个没有经验可汲取的300万平方米的庞大项目，在天量资金需求和拆迁难题双重掣肘下，以做保障房闻名、和政府关系密切的中冶置业已经陷入一个“蛇吞象”式的困局，并被深度套牢。

　　对于未来资金如何筹措，周边地块有无开工时间表等问题，在时代周报记者多次联系采访中，中冶置业相关人士均缄默不语。

　　退地解蛇吞象困局

　　谁也没想到，短短7个月时间，这个地王项目就被匆匆拉下马。将时间镜头拉回至2012年11月30日，南京市公开拍卖下关滨江2号地块，总建筑面积超72万平方米、起拍价高达56.2亿元。作为当日的唯一竞拍人，中冶置业旗下的南京临江老城改造建设投资公司（下称“南京临江”）以底价竞得该地块。但因总价较高，该地块也成为2012年全国总价地王。

　　对于2号地“地王”突然被收回的原因，双方都不愿意多谈。

　　“这只是南京市国土资源局单方面原因所导致”，在时代周报记者采访中，中冶置业坚持认为，公司在整个过程中不存在任何责任。而南京市国土资源局给出的理由是，与当地规划改变和公共利益需要有关，“其一，由于西站货场异地复建工作十分复杂，一定程度上影响了按原约定期限向受让单位交付土地；其二，南京市政府对下关滨江商务区的规划进行了局部优化，其中涉及2号地块原出让时约定的规划建设条件也相应发生了变化。”

　　不过这样的理由，却未能让外界完全信服。

　　“不排除是双方相互勾兑的结果，”有南京当地地产分析人士对时代周报记者介绍称，一方面中冶置业深陷资金泥潭，下关地块太庞大，沉淀太多财务成本；另一方面，下关区政府落入拆迁迷局，觉得不能按时交地。如此一来，地块收回被优化成了双方最好的借口和台阶。

　　事实上，从中冶置业方面来看，资金链大考是一直悬在其头上的“达摩克利斯之剑”。中冶置业在2007年以“城市运营商”身份进驻南京，曾参与南京河西开发、莲花村保障房等，进入2009年，中冶置业以南京下关滨江区域老城改造项目整体开发合作方身份入场，并先后将滨江1号地块和3号地块收入囊中，地价高达200.34亿元。加上后续入手的2号地，仅付清地价就需耗资256.54亿元。

　　“这就是一个‘蛇吞象’的困局，不仅是地价，该项目后续还需不断投入巨资，非中冶置业目前之力能承担，”上述南京当地地产分析人士续称，按照南京市政府的规划，该地块将被打造成为集高档写字楼、住宅等为一体的南京外滩新城。

　　时代周报记者翻阅公司资料发现，早在2011年年报中，中冶置业母公司中国中冶就曾预测，南京下关滨江项目总投资将超过715.19亿元，截至2012年6月30日，中冶置业南京公司在南京市下关滨江项目的总投资为167.46亿元。

　　然而，中冶置业对南京滨江地块的巨额投入，在拿地不久后就已捉襟见肘。作为上市公司中国中冶的全资子公司，中冶置业本可期待从母公司获得输血，但是中国中冶的境况也不妙。中国中冶2012年年报显示，企业在去年亏损额达72亿元。其短期借款为425.13亿元，一年内到期的非流动负债为112.4亿元，两者共537.53亿元，但其货币资金仅为342.08亿元，无法覆盖短期资金所需。

　　事实上，自中冶置业接手下关滨江地王项目后，母公司亏损无力支援中冶置业开发该项目的传言几乎不曾断过。对此，中冶置业一直未正面回应。而对于截至目前，公司在该项目已经投入多少资金，后续投入方面的资金来源等问题，时代周报记者多次联系中冶置业总部进行采访，但均被相关人士以“领导出差不在”为由拒绝。

　　如果没有大量资金投入的话，拆迁和项目前期土地整理等工作都进展困难。时代周报记者从南京市市政府网站了解到，该下关棚户区改造项目涉及拆迁居民1.03万户，住宅房屋建筑面积约50万平方米，户均40多平方米，其中棚户区面积达32万平方米，占动迁总量的64%，是南京市户数最多最为集中的危旧房棚户区。

　　事实上，在下关滨江商务区动迁过程中，被列入改造范围的居民和企事业单位借机漫天要价者不在少数。“被炒高的地价和未来的美好规划，使动迁居民对拆迁补偿有着更高的期待。较高的拿地成本和利润空间的缩小，都使得开发商陷入进退两难的境地。”南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉表示。

　　或将继续转让项目和退地

　　天量资金需求和拆迁难题双重掣肘，让这个总地价256.54亿元的巨无霸项目步履维艰。

　　不过如今回看，下关滨江2号地块被收回，其实早有预兆。

　　“去年底，国土部曾以涉嫌‘违规供地和违约房地产用地’为由，宣布对南京市下关区‘滨江2号’地块进行公开调查。”上述南京当地业内人士对时代周报记者介绍称，当时南京方面先是按国土部要求进行自查，然后派出分管领导去北京汇报相关情况，这次退地很可能和当时国土部的督办有所联系。

　　中冶置业在公告中也提及那次督办：2012年12月18日国土资源部土地利用司要求公开调查该地块的“违规供地和违约房地产用地”问题。2012年12月28日，我司致函南京市国土局，要求确认缴纳土地出让金和签订土地出让合同的时间，但南京市国土局一直未予回复。

　　在南京房产圈的人们看来，下关滨江地块被国土部督办，并不意外。事实上，在中冶置业南京拿地的轰轰烈烈背后，也有着下关滨江项目曲高和寡的尴尬。据时代周报记者了解，这三幅土地占地面积约1.03平方公里，超过了南京下关旧城改造项目总面积的50%，甚至占到了所处的南京市下关区行政区划面积的3.63%。

　　有南京业内人士质疑，这样的超级大盘地块，显然违反了国土部此前“大城市宗地出让面积不得超过300亩”的规定。而中冶置业所竞得的3宗地块都是毛地，如严格按照南京市国土部门的规定，毛地也是不允许出让的。

　　眼下值得注意的是，2号地终止出让程序和相关规划调整，会不会让周边1号、3 号地块的开发更加漫漫无期？据南京当地媒体报道，至今已经过去将近三年时间，1号、3号地块仍旧在“沉睡”，更谈不上出售的收益。

　　如今，拖延更久、面积更大的1号、3号地，会不会也将被收回，充满了不确定性。中国指数研究院南京分院总经理曹旭东在接受时代周报记者采访时称，如果不解决资金难题，剩下的两块地被收回也将极有可能。

　　“中冶的财务状况不太理想，这也影响到其对该项目的预期。可以看出，中冶早已深陷下关地王的泥沼，信心正在逐渐流失，预计下一步有可能继续甩包袱，即转让项目公司股权或退地。”曹旭东预测称。

　　而据时代周报记者了解，中冶置业的解决方法似乎只剩下出让项目和寻找合作伙伴加盟。2011年12月1日，南京临江将旗下刚刚成立一个多月的全资子公司南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%的股权和债权，作价18.38亿元，转让给了下关区国资委旗下的南京外滩投资发展控股集团有限公司。此后，中冶置业又拿下了南京长江国际航运中心项目的代建业务，获得了14.38亿元的代建款。如此一来，中冶置业将1号地块中具备部分开工条件的项目通过转让、代建等方式，从南京方面回笼现金及贷款约32.76亿元。

　　目前依然有传言，中冶置业正在积极加强南京滨江项目招商工作，解决当前占用资金多且潜在风险大的问题。一位南京某地产代理公司负责人向记者透露，不少开发商和房产中介公司在今年二三月的时候，收到了中冶置业想转让南京地块的信息。

　　战略性退出保障房

　　在保障房建设业务上叱咤风云的中冶置业，何以突然转向市场抢夺地王？

　　曾在中冶置业唐山公司就职的地产分析人士陈宝存称，中冶置业这两年的日子特别难过，在其看来，中冶置业近两年到招拍挂市场拿地是不得已之举。

　　2005年，中冶置业作为中国中冶独资的大型国有房地产开发企业进入市场，主要业务是与地方政府合作，对城市特定区域进行包括一级土地开发、公共设施、轨道交通以及后续商品房、保障房在内的综合开发等。

　　2009年，中冶置业高调宣布，转入保障房建设市场，其目标是未来实现年销售1000万－1500万平方米。而据去年5月份，中国中冶董事长经天亮在接受媒体采访时透露的数据，中冶置业截至当时在建的保障房项目高达1000万平方米。

　　但在大力承接保障房建设的同时，中冶集团也面临着资金的压力。经天亮曾坦承，他希望政府能够多吸引社会资金参与保障房建设，帮助企业缓解保障房建设资金压力，同时鉴于保障房建设BT模式面临诸多风险，中冶集团在和政府合作中将会不断缩减BT合作项目。（BT模式，就是由企业垫资后转交给地方政府，由承包方垫资进行建设，建设验收完毕再移交给项目业主。）

　　“中冶置业集团目前的应收账款总额约65亿元，从构成来看绝大部分来自基础设施和保障房，两类产品占公司总资产和带息负债总规模的比重都达1/3。”这也导致企业近几年承担了较为沉重的政府履约和资金成本上升的风险。

　　除此，在转型当中，中冶置业还提出“一体两翼”的产品布局战略，主要是以城市综合开发模式为主，积极发展高端住宅和公建类产品，目标是要让中冶置业在未来两到三年内实现营业收入超200亿元、进入国内房企20强。

　　不过对于曹旭东等业内人士来说，他们并不是特别看好中冶置业的转型方向，“中冶置业在城市综合体和高端住宅等方面，运作的产品并不多，几乎无代表作，更无产品线，”中房信研究总监薛建雄也对时代周报记者分析称，以上海市场为例，他们前期在宝山、青浦做的产品品质很差，配套的一些小型的商业和综合体在分折零售掉后，经营上火不起来，业主很懊恼。