降价入市农展馆地块楼面价或为每平米5万元

      自降“身价”再度入市

      面粉贵过面包，接连出现的“地王”让土地市场备受关注，再度入市的农展馆黄金地块选择了自降“身价”。去年12月被暂停出让的农展馆黄金地块，近日又重现市场，起始价从20亿元下调至18亿元，折合楼面价3万元/平方米。业内预计，该地块最终楼面价或超过5万元/平方米，未来售价可能高达10万元/平方米。

      资料显示，农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目位于三环边四环内，为稀缺优质地块，东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。邻近农展馆和使馆区，紧邻东三环路。该宗地建设用地面积为25209.56平方米，建筑规模不大于59152平方米。

      本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报异地建设医院面积的方式确定竞得人。

      土地财政被认为是推高土地价格逐渐走高的动因，也正因此，地方政府被认为是高价土地的背后推手。根据标书，农展馆地块18亿元起始价中11.43亿元为开发补偿，6.57亿元为政府土地收益。此前出让的挂牌文件显示，该地块的开发补偿费用为11.43亿元，政府土地收益为8.57亿元。也就是说，该地块此次复出后起始价下调2亿元，减少的是政府土地收益。

      虽然“自降”了身价，但3.043万元/平方米的楼面起始价，也依然是历史最高。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，该地块的竞争条件是超限价后竞争外地配建医院，预计楼面价将在5万元/平方米以上，创下新纪录。

      今年以来一线城市土地出让收益飙涨。中原地产市场研究部统计数据显示，7月份北京土地出让金合计达到了206.22亿元，年内第三次突破200亿元。前7个月土地出让金累计870.46亿元。

      张大伟预计，接下来，土地市场可能首先出现分化，在钱紧的大趋势下，部分现金宽裕、资金成本低的企业可能在土地市场继续有所斩获。而中小房企在土地市场可能会受到资金影响而表现保守。个别优质地块的争抢可能依然激烈，但整体趋势已经难以维持5月份之前的热度。

      应分门别类管理“面粉”

      销售的回暖催热了土地市场，国土部发布了地产景气指数“红灯”预警。开发商并没有理会土地市场过热的警告，依旧在土地拍卖现场争夺撕抢，于是，一个个地王再现市场，“XX贵过XX，成为新地王”成为街头巷尾热议的话题。农展馆地块再度入市，引来了市场又一轮猜想。住宅、商业、综合的混用地块，在很大程度上拉升了住宅的附加值，住宅价格再创新高几乎成为必然。

      不同的面点需要不同的面粉。高筋粉做不出饼干的酥脆，低筋粉成就不了面包的松软。土地市场或许应该采用相似的思路进行管理，将商业区、综合区与住宅区做出相对划分。