恒大获北京首宗“限房价竞地价”地块

      恒大方面表示，豆各庄地块除了公租房和限价房部分，还包括2500个车位、1.6万平方米的商业用地和3.8万平方米不限价的公寓

      “这块地未来的利润确实不会很高，但符合我们公司一贯执行的民生地产战略，同时还可以锻炼队伍。而且除了限价房以外，豆各庄这块地还包括2500个车位、1.6万平方米的商业用地和3.8万平方米不限价的公寓可以出售。”在拿下“限房价、竞地价”的豆各庄地块后，恒大地产相关负责人这样对《证券日报》记者表示。

      9月4日，北京土地市场再掀高潮。当天下午，农展馆地块和“限房价、竞地价”豆各庄地块相继拍出。最终融创中国高价拿下农展馆地块，豆各庄地块则被恒大地产以40.4亿元的总价获取。

      而据《证券日报》记者不完全统计，仅最近2个月，有超过40家房企参与到北京土地市场的竞争，万科、保利、中海、恒大、华润等巨头无一缺席。万科、恒大、中粮、融创、泰禾等众多品牌房企更是成功抢下自己中意的地块。

      或拉低区域房价

      根据出让资料显示，朝阳区豆各庄地块为二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地，建设用地面积11.80万平方米，建筑控制规模29.46万平方米，其中5.15万平方米用于公租房配建，建设完成后由政府回购，回购单价为9500元/平方米。

      同时，该地块的招拍模式为“限房价、竞地价”，即在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。以豆各庄地块为例，该地块商品住房的销售限价为22000元/平方米，建筑面积则均不大于90平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。

      对于“限房价、竞地价”的招拍模式，有业内人士表示，相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

      据了解，目前豆各庄区域年代较新的二手房，算上税费的单价已经达到了3万元/平方米，2.2万元/平方米的价格势必对该区域的房价造成冲击。

      而对于限价房能否起到真正抑制房价的作用，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，这要看此种土地出让方式能否成为一种常态。

      “如果仅是个别地块采用这种出让方式，那么对于高房价的抑制没有作用。因为这类地块上的低房价毕竟只是小范围的，对整体市场环境的影响很小。但如果这类地块的出让方式能够形成规模、成为常态，在北京市场占据一定比例，那么这种方式必然能够有效抑制房价”，陈国强称。

      张大伟则表示，北京未来的一些优质地块肯定还会拍出高价，但逐渐增加的“限房价、竞地价”地块和配备保障房的普通地块，将是后期土地市场的主角。

      恒大称利润有保障

      在豆各庄地块的拍卖现场，恒大、中海、中铁建、住总首开联合体、合景泰富、葛洲坝等9家房企展开激烈争夺，尤其是恒大和住总首开联合体，一直缠斗到最后一刻。最终经过43轮竞拍，恒大以40.4亿元配建5.15万平方米公租房摘得朝阳区豆各庄地块。

      对此，中原地产研究部总监张大伟表示，除去5.15万平方米公租房面积，豆各庄地块余下24.31万平方米的限价房部分，需要承担的土地成本为39.37亿元，楼面价达1.62万元/平方米。按照销售限制价格2.2万/平方米计算，开发商利润空间有限。

      而另一家参与现场竞拍的开发商代表则向记者透露，该地块的楼面价位1.68万元/平方米。

      不过，恒大方面则表示，豆各庄地块除了公租房和限价房部分，还包括2500个车位、1.6万平方米的商业用地和3.8万平方米不限价的公寓，因此利润方面还是有保障的。

      据了解，恒大地产对于进入北京市场渴望已久，公司高层在年初的2012年业绩发布会上曾表示，希望公司今年能在北京获取至少2宗地块。今年7月3日，恒大以37.6亿元拿下“限房价”的沙河地块后，其北京公司也火速成立。

      而在恒大中期业绩会上，恒大地产首席执行官、副董事长夏海钧也表示，未来恒大地产将适度发力一线城市，主要在一、二线城市补充土地储备，力争做到一、二线城市与三线城市的布局保持平衡。

      对于恒大在北京连续拿下两宗“限房价”地块的举动，有业内人士分析认为，“限房价”地块虽然利润不高，但未来的销售几乎不存在问题，同时恒大属于全国控制成本能力最强的房企，集团化采购保证公司能够获得较高的利润率。此外，用沙河及豆各庄地块也可以达到锻炼新团队的目的。