地王背后：十大房企八成拿地款流向一二线城市

　　进入9月，土地市场高潮迭起。不足半月时间，北京、上海、杭州等地接连诞生五宗地王，揽金近513亿元，将今年炙手可热的土地市场推向新高潮。

　　《每日经济新闻》记者发现，在新一轮地王潮涌现背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。数据显示，十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。

　　一二线城市地王躁动

　　短短半月内，北京武汉等地接连诞生五宗地王，揽金达513亿元，土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。

　　9月4日，融创中国以“超出市场想象力”的7.3万元/平方米的地价夺下北京农展馆北路8号地块，创下北京土地出让史上的最高地王纪录，揭开新一轮地王大戏的序幕。仅仅一天之后，市场目光聚焦转移向上海，随着新鸿基以217.7亿元的总价拿下徐家汇中心地块，成为历史上全国总价第二高度，仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。

　　但地王潮并不局限在一线城市，杭州、武汉等城市地块拍卖纷纷创出新高，标志着地王潮蔓延至二线城市。

　　在地王涌现的同时，地方政府赚得盘满钵满，《每日经济新闻》记者发现，一二线城市土地出让金收入大多超越去年同期，北京、上海至今土地出让金收入已经突破千亿，即便是南京前八月土地出让金收入也达到505亿元。

 　　主流房企回流

　　在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，新一轮地王潮涌现背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的表现，由于这些城市优质地块少，竞争非常激烈，容易出现单价、总价等各种标准的“地王”项目。

　　世联地产统计数据也显示，今年上半年，包括万科、保利地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市仅为21%。

　　恒大地产的转向也验证了这一趋势。其财务报表显示，2012年恒大拿地结构中，一二线城市占比仅为13%，但截至今年上半年，该数据占比大幅提升至38%，鉴于恒大在下半年在杭州、北京等地继续大手笔拿地，该数据在下半年仍将提升。

　　“开发商在拿地思路上的改变，表明其清楚意识到，未来中国城镇化的获益者依然主要集中在一二线城市，三四线城市难有转机。”世联地产首席市场分析师吴志辉告诉《每日经济新闻》记者。

　　“某上市房企曾经在连云港拿了一大片土地用于住宅开发，项目原本计划分三期开发，但是在一期开盘后发现市场规模太小，供求关系极度严峻，怎么卖也消化不完，导致第二、第三期都搁置了。一二线发达城市就算价格再高也总有需求支撑，三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。”吴志辉告诉记者。

　　房企担忧政策转向

　　对众多房企而言，斥巨资拿地回归一二线城市固然是好事，但这些高价地最终能否以更高价卖出顺利脱手，依然是未知数。

　　以融创拿下的北京农展馆地王为例，业内人士预计未来售价将超过15万元/平方米，甚至可能达到20万元/平方米，在目前北京豪宅市场均价尚未超过12万元/平方米的背景下，这对于企业的产品定位与定价策略带来极大的考验。

　　“房企敢于高价拿地王，是因为他们判断一二线经济发达城市房价客观上还有一定上涨空间，这类城市尤其是优质地块从长期来看是稀缺的，即便遇到市场逆转，也只会难受一段时间，从来没有听说过有房企因为在一二线城市拿地王而倒闭。”吴志辉认为。

　　然而，记者发现，今年内已经曝出了两块失败的地王项目。6月20日，雅戈尔公告称决定放弃开发杭州地王，退地给政府。为此，雅戈尔损失定金4.84亿元，如果该地块再次出让的成交价格不足原土地价款的80%，雅戈尔还需补足差额。中冶置业于去年11月以56.2亿元拿下的南京地王同样面临被政府收回的命运。