江苏全国首创土地收储与债务挂钩

      2008年12月11日，江苏省国土厅下发《关于扩大县(市)国土资源管理权限的实施意见》，扩大县（市）国土资源管理权限。5年过去，江苏省国土资源厅再发《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》，各地每收储、出让一块土地，都要经过国土厅等部门审核同意。一放一收间，楼市、地方债务规模形势已不同，相同的是，面对市场，政府总想用“看得见的手”打理

　　322亿元

　　今年上半年，卖地收入超过百亿元的城市共有19个，其中，南京卖地收入322亿元，排名全国第六，无锡、扬州、徐州分别卖出83.96亿元、50.15亿元和43.33亿元

　　91家

　　江苏省91家进入国家名录的土地储备机构，全部隶属于该省各级国土资源管理部门，也就是说，只有这91家机构凭融资卡才能到商业金融机构办理担保贷款

　　江苏省土地储备监管政策于10月1日重大调整。

　　9月24日，江苏省人民政府在官网发布消息，江苏省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局联合下发《关于核定土地储备融资规模有关问题的意见》（下称“《意见》”），以规范和强化土地储备监管，将土地储备融资限定在地方政府性债务的合理和可控范围内，防范金融风险。

　　“江苏这一做法为全国首创。”江苏省人民政府称，《意见》实施后，江苏省各地每收储、出让一块土地，都要经过国土厅等部门审核同意，地方政府不能自行决定。

　　“现在土地市场异常火热，地方政府不可能没有卖地、快速收地的冲动。”相关专家昨日在接受《国际金融报》记者采访时表示，“可预见的是，上述举措，一方面是为了抑制卖地冲动，毕竟，此举对经济的长远发展无益；另一方面，更可能是为市场中传言的新一轮土地流转改革作准备，因为，卖地政策出现这么多年来，提供土地的农民阶层反而是获益最小，显然不公平。”

　　土地收储与债务挂钩：

　　应及时清偿相关债务，逾期债务清偿完毕前不得申领融资卡

　　上述《意见》介绍，10月1日起，江苏的土地储备机构将实行名录制管理，其债务情况应如实反映在省财政厅统计的地方政府性债务管理系统中。

　　《意见》明确，土地储备机构融资实行融资规模控制卡制度，该卡由省财政厅、省国土资源厅、中国人民银行南京分行、江苏银监局等部门联合监管，“土地储备机构本年度可融资规模，要根据省财政厅核定的土地储备机构本年度债务余额限额、土地储备机构上年度末债务余额确定。土地储备机构应及时清偿相关债务，在逾期债务清偿完毕前不得申领融资卡。”

　　对此，市场人士对《国际金融报》记者的解读是，从文件层面理解，地方债被作为“硬指标”，切中了目前土地财政的“要害”——不能总是靠卖地来还债，而就全国看，曾有报道称，部分城市屡屡超标使用土地指标。

　　就江苏的情况看，9月11日，有机构统计称，今年上半年，卖地收入超过百亿元的城市共有19个，其中，南京卖地收入322亿元，排名全国第六，无锡、扬州、徐州分别卖出83.96亿元、50.15亿元和43.33亿元。

　　但审计署今年早些时候公布的数据值得业界警惕。审计署当时称，在抽样调查的18个省会和直辖市中，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%，但与此同时，2012年6000亿元的土地出让净收入连支付地方债的年利息都不够。

　　“从这个角度看，这可能是为长效解决地方债务而不是单一靠卖地解决债务作准备。”专家对《国际金融报》记者表示，“从实际效果看，这可能抑制近期火热的地方土地市场。”

　　土地储备资金专款专用：

　　不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目

　　《意见》还规定，自2013年10月1日起，土地储备机构向金融机构申请融资应出示融资规模控制卡，并在核定的年度可融资规模内融资，不得超规模融资。9月30日前已发生的融资，计入2013年累计发放贷款总数；超过可融资规模的，本年度不再发放融资规模控制卡。

　　对此，江苏省国土厅人士解读称，经国土资源部认定，江苏省91家进入国家名录的土地储备机构，全部隶属于该省各级国土资源管理部门，“也就是说，只有这91家机构凭融资卡才能到商业金融机构办理担保贷款，且所获融资必须用于收储本身，专款专用、封闭管理、严格监管，不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目”。

　　上述人士解读称，“融资卡的另一作用是，让金融机构直观了解是否存在超出地方财政偿付能力的土地储备融资行为，防止无序和超规模融资。”

　　“一句话，就是为了防范金融系统的风险。”江苏一位民营企业的负责人对《国际金融报》记者称。

　　媒体认为，江苏省上述举措有政策依据——去年11月，国土部、财政部、央行、银监会联合发布的《关于加强土地储备与融资管理的通知》提出，“土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模，并通过核发年度融资规模控制卡的方式控制土地储备融资额度。”

　　各地收储出让土地应报批：

　　都要经过国土厅等部门审核同意，地方政府不能自行决定

　　与此同时，江苏省政府强调，该省各地每收储、出让一块土地，都要经过国土厅等部门审核同意，地方政府不能自行决定。

　　但此举同样不新鲜。据中国的《土地收储管理办法》，土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。

　　“此番再次对地方政府的权责进行明确，不仅是为了规范土地市场，更可能是为了未来作准备。”专家猜测，“比如，可能为未来的土地流转制度改革作准备，保障农民阶层的土地利益。”

　　本月早些时候，有消息称，“国土部下发的文件明确，本轮土地改革主要是针对农村集体经营性建设用地，将在河北省邯郸市、江苏省昆山市、辽宁省建平县等28个市县开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作，试点结束的期限是2015年6月。”尽管该消息随后被国土部否认，但不少人猜测，新一轮土改可能会出现在十八届三中全会的改革议程之中。

　　对于江苏的上述举措，有分析称，在土地管理制度改革预期强烈的背景下，“未来可能有更多省份出台与江苏省类似的规定”。

　　上述企业家告诉《国际金融报》记者，过早下判断不靠谱，因为，“现在配套、细则、实施效果等均没有出现”。而且，就各地的土地财政状况看，江苏的情况不可能适用所有的城市。

　　“目前的中国土地市场，一方面，要防止市场再次过热，避免继续出现不顾政策，侵害农民利益的情况；另一方面，要结合自身情况，合理规划土地使用情况，处理闲置地，并处置开发商们或有意或无意地推延土地使用的行为。”专家认为。