北京土地出让：推量穿插来 差异化成常态

近月，北京土地市场共成交18宗地块，其中半数为住宅用地，出让金累计为149.72亿元，占当月土地出让总收入的95.8%；8月的土地出让“连珠炮”过后，9月的土地市场“歇了火”—全月仅交易了3宗住宅用地，为2013年下半年以来最少的一个月；9月过，北京土地市场又攒足了火力。就在国庆前后，北京市土地整理储备中心在数天内集中挂出了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，其中包括157.8万平方米的10块住宅用地，从其官网上可见，目前共有25块经营性用地处在出让步骤，其中的11块将在10月交易。11块中又有4块为住宅用地。

从近3个月北京土地市场的推地节奏、出让土地性质及成交价看，推量上多寡穿插，限价地与高价地互现。数量和价格差异化，已成为北京土地出让的明显特征。

9月土地少而精地王、限价地同出

北京市土储中心官网的2013年成交一览表显示：9月，仅共有8宗土地成交，住宅用地更是只有区区3块，但却个个亮眼：9月4日，“限价地”与“地王”同日出现：融创以21亿元斩获农展馆北路8号住宅地块，折合楼面价逾7.3万元，刷新北京乃至全国纪录；与此同时，恒大以40.4亿元加配建51500平方米公租房的代价，拿下朝阳豆各庄地块。出让公告中规定：除公共租赁住房外，剩余商品住房销售限价为22000元/平米。而按成交价折算，剔除公租房部分，楼面价已达16618元/平方米，再加进方方面面的成本，恒大的利润将很微薄。

26日，北京市第二块“限房价、竞地价”地块—海淀区环保科技园住宅用地，以18.1亿元由中国铁建收入囊中。众所惊诧的是，成交价折合楼面价为18562元/平方米，仅与政府规定的该地块上建成的商品住房销售限价19000元/平方米相差438元。

10月土地差异大准“地王”被停

依土储中心官网显示：安排在10月交易的11宗土地中，4块为住宅用地。分别是于15日拍卖的延庆县沈家营镇二类居住用地（配建经适房和保障房）、28日于国土资源局现场出让的顺义新城第7街区二类居住用地（两限房），以及29日交易的海淀区东升乡二类居住用地。三地块的起始楼面价分别为2020元/平方米、4307元/平方米和16451元/平方米。

由出让公告可看出，有关部门依据宗地位置和面积，较合理地制定了附加条件和定价，差异化表现明显。

原本，10月还有一块非常引人瞩目的高价地块—顺义新城21街区地块。这块含当年大龙地产天价拿下的天竺22号“地王”部分的地块，挂牌起始价和起始楼面价分别为21.5亿元和2.1万元/平方米。由于当年天竺22号地是“双料地王”，成交总价和折合楼面价分别高达50.5亿元和2.99万元/平方米，成为地王的“危险系数”很高，由此相关部门将此次出让的顺义新城第21街区地块分为两部分，两者容积率不同。其中21-18-001c地块用地性质为R2二类居住用地，容积率1.01；而21-18-001a地块用地性质为C9其他公共设施用地容积率0.8，规划配建有不少于500张床位的养老院，由竞得人代建，待建设完成、验收合格后无偿移交给区民政局管理。

尽管已为这块容易“飙高”的地块限制了条件，该宗土地还是在竞价开始前的10月9日就被国土资源局宣布暂停出让。业内对此举的共识是：冷却土地市场近期的“高热”。中原地产市场研究部总监张大伟分析：虽然该地块因包含大龙地王部分，在性质和容积率上都做了调整，但毕竟有原价在前，容积率又低，最终成交楼面价很有可能超越大龙地王。”

分析认为：像该地块这样稀缺、低密的土地，势必将刷新区域高价。今年以来，从首开、中粮分别拿下的孙河地块，到泰禾竞得的台湖地块；从懋源斩获的夏家胡同地块，到融创收获的农展馆地块，一直到昨日刚刚交易成功的顺义区高丽营地块，高价地和新地王已然太多。若还不在此时及时降火而任由顺义21街区地块再成地王，“烧伤”的很可能是区域乃至整个北京市场。

高价限价不矛盾差异对待一举两得

从今年以来的土地成交情况看，相关部门好似在用两只手控制土地市场：左手用多种方式、从各个环节严格限制土地价格；右手又拼拼推送好区域、高起价的“准地王”入市。

专家看来，这种似乎是“左右互搏”的现象其实并不矛盾，反而是“两手都硬”的调适平衡方式，而且将成为未来土地市场的主旋律。

“去年以来，市政府通过严把预售证发放关来控制房价，效果起先还好，但随着时间推移渐弱。现在把限价阶段提前到了土地出让时，不仅能控制房价，还能解决中低收入家庭住房问题。”但限房价同时也会在一定程度上影响土地出让价格和土地财政收入，因此其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地造成的损失。他认为，在政府差异化对待不同市场的调控手段下，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主旋律。即满足中低收入的住房需求；而高端物业交由市场来竞争，企业自行承担风险，通过市场化形成“地王”，这可以使得政府能有更多资金反哺到保障房中。这种方式或许非常规，但至少在一段时间内会很有效。