土地均价大幅上涨明年商品房或将“豪宅化”

      “面粉”贵了，“面包”自然要涨价。房价推高地价，还是地价推高房价，一直是饱受争议的话题。今年以来，房地产企业拿地的手笔越来越大。本周，记者走访了过往的几个高价地块发现，周边房价无一例外经历了多轮上涨。

      夏家胡同

      价格洼地单价已破四

      西南三环曾被视为京城房价的价格洼地之一，直到7月3日，夏家胡同新“地王”产生之后，这里也成为了未来“豪宅”之所。

      昨天，记者以看房人的身份，探访了该地块附近的万年花城小区。中介门店挂出的房源中，一套52平方米的一居室，业主急售，声称是“周边最低价”，总价也得205万元。再加上不满五年转嫁给购房人的税费，最终单价超过42000元/平方米。“业主着急卖房，不然不会这么便宜。”经纪人告诉记者，另一套47平方米的单间，虽然满五年无个税，可业主报价就要215万元，折合单价要45705元/平方米了。

      “整个万年花城小区，都很难找到单价低于40000元/平方米的房子。”经纪人直言，万年花城小区的二手房价，全是半年内涨起来的。尤其是“地王”诞生后，更是坚定了业主的看涨决心，轻易不谈降价。就连旁边的保障房小区三环新城，也跟着水涨船高，不算“经转商”的高额税费，报价普遍超过35000元/平方米。“毕竟有调控限制，也没有出现全面暴涨，但‘地王’之后，这里的房价全面破四了。”

      万柳地块

      二手房单价一年涨了三四万

      在记者探访的三个高价地中，万柳地块算是最老的“地王”，2012年诞生时也曾引起一阵惊叹。当时，周边的二手房小区，楼龄较老的如光大花园，一套东西向90多平方米的两居室最低报价为380万元，折合单价约43000元/平方米。2004年左右的较新小区如碧水云天，均价在50000元/平方米以上。而最高端的万城华府，均价则达到80000元/平方米上下。

      时隔一年，万柳周边的房价几乎都涨了30000元/平方米到40000元/平方米。在经纪人给记者的报价中，万城华府的单价已达110000元/平方米到120000元/平方米，而光大花园小区90平方米的两居室，单价也基本在65000元/平方米上下。

      “这一年的房价上涨，已经成功让老‘地王’解了套。”一位业内人士表示，当年分析普遍认为，不菲的楼面价和回购面积，除非卖到100000元/平方米以上，这块地非赔不可。而从目前的市场价看，10万元已不是难事。

      亦庄

      周边楼盘暴涨8000元

      “明年，亦庄的商品房是不是要卖过5万了？想买房是不是得趁现在？”昨日，市民贾先生在线上和朋友们探讨2014年亦庄房价的走势。支撑他的理由是，亦庄刚拍出了一块土地，商品房的楼面价高达36000元/平方米。

      一个多月前，当亦庄新地块的楼面价达28000元/平方米时，业内还直呼“一场豪赌”。而一个月后，“豪赌”就变成了“有眼光”。也是从那之后，亦庄新盘的房价就全面突破了30000元/平方米的“封顶线”。

      记者昨日了解到，非70年产权的商住公寓林肯公园，在售房源均价已调到35000元/平方米，比之前暴涨了约8000元/平方米。同样是50年产权的君安国际，新一期报价调到了32000元/平方米。而包括中化方兴、万科在内的多个纯新盘，虽然尚未入市，但售价估计都不会低于30000元/平方米大关。

      预测

      明年商品房“豪宅化”不可避免

      正如“鸡生蛋，还是蛋生鸡”，到底是地价推高了房价，还是房价推高了地价？争议也是由来已久。国土部就曾表态，地价并不是房价的决定性因素。不过，业内人士指出，从长期看，“面粉”贵了，“面包”的价格自然也受影响。

      专家就告诉记者，房价主要由地价、建安成本、税费、财务成本、管理成本、企业利润等构成，其中地价是重要部分，而且是最具可变量的部分。地价贵了，不仅会增加未来房价的成本，还会强化当下购房者看涨房价的预期，地王出来后，周边房价立涨，就是一种典型反应。所以，从长期来看，地价上涨，确实增加了房价成本，进而推高房价。

      分析称，2014年的北京商品房价格，仍将暴涨，否则根本无法支撑已经高到离谱的楼面价。“醒悟过来的开发商，争夺土地到了白热化的程度。无论是限价房、自住型商品房还是纯商品房的用地，只要是土地，先抢到手再说。如今纯商品房的楼面价，没有最高，只有更高。”分析表示，从目前整个房地产市场的结构来看，纯商品房所占比例急剧萎缩，楼面价迭创新高，决定了2014年以后已属“少数派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。