今年卖地将再破3万亿占地方财政收入约50%

　　在一线城市土地市场火爆的映衬下，“土地财政”依旧是2013年的关键词。

　　据《第一财经日报》记者粗略统计，今年全国土地出让收入有望再度超过3万亿元，并创下历史新高。

　　尽管土地出让收入中有相当一部分将用于征地拆迁支出等，真正的土地收益并没3万亿这么多，但迅猛增长的土地出让数据，仍令地方财政转型显得“路漫漫”。

　　有望再超3万亿

　　截至发稿，尚无官方机构发布今年全国的土地出让收入情况。按照惯例，此类数据会由国土资源部和财政部发布。前者一般会在次年的1月份发布，而后者一般会在3月份的全国两会期间发布。

　　因统计口径不同（国土部依照土地成交时间统计，财政部依照土地出让金入库时间统计），两个部委发布的数据略有不同，但差额不大。2014年1月上旬，国土部会召开全国国土资源工作会议，届时土地出让数据便会对外公布。

　　2011年全国土地出让收入曾达到3.15万亿元的历史高峰，2012年回落到2.7万亿元。

　　虽然2013年的数据尚未出炉，但依照此前官方和民间机构的统计，可以推断今年土地出让收入有望创下历史新高。

　　一是财政部的数据。财政部部长楼继伟曾表示，今年1~7月，国有土地使用权出让收入20151亿元，增长49.4%。此后财政部也发布数据称，今年前三季度全国国有土地使用权出让收入２６８３６亿元，同比增加８９００亿元，增长４９．６％。

　　一般而言，每年的三四季度是地方土地出让的高峰期，如果全年土地出让收入能维持40%以上的增速，则今年土地出让收入将达到3.78万亿元。

　　对于今年土地收入有望再破3万亿元，另一个民间数据可以进行佐证。

　　报告显示，2013年1~11月全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，同比增长62.2%。

　　机构所统计的城市范围为300个，而我国现有城市超过600个，按照近3年的规律，其余300多个城市全年土地出让收入在6000亿元~7000亿元之间。简单汇总计算，今年全国土地出让收入也有望达到3.3万亿~3.4万亿元。

　　这个数据区间也大致符合今年房地产市场的整体走势。今年大中城市房价一直处于涨势，年中之后更为明显，京沪广深四个一线城市房价已经数月同比涨幅超过20%。

　　房价涨势凶猛，作为“原料”的土地市场自然水涨船高，无论是土地单价抑或地块总价之高，均数番突破历史纪录。

　专家统计，2013年1~11月，全国300个城市各类用地楼面均价为1174元/平方米，较去年同期上涨32.5%。其中住宅用地楼面均价为1610元/平方米，同比上涨25.9%。

　　如果从1999年统计至2013年，则15年来的全国土地出让收入总额将达到19万亿元左右。当然，土地出让收入的增长高峰是在2004年后，因为当时土地招拍挂政策出炉，土地出让的市场化进程开始提速，此后土地出让收入便不断创下新高。

　　占地方财政收入比例最高七成

　　土地出让收入增加，一方面给外界营造房价可能还将上涨的预期，另一方面使得地方政府在发展经济过程中腾挪的空间更加宽松。

　　自1994年分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%。

　　土地财政成因已久，且多为外界诟病，其理由多为推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为，现有中央地方财政体制下，地方事权多而财力小，缺少税源，不得不借助变现土地资源发展经济。

　　根据财政部数据，2012年地方财政收入（本级）为61077.33亿元。2013年1~11月累计地方财政收入（本级）62567亿元，同比增长13.1%。如果依照这个比例推算，2013年全年地方财政收入（本级）将达到6.9万亿元。

　　结合上述推算出的今年土地出让收入数据，2013年土地收入占地方财政收入（本级）的比例将在50%左右。

　　专家此前提供给记者的一份统计显示，2004年~2012年的9年间，土地出让收入占地方财政收入（本级）的比例多数在四成到七成之间，最低的是2008的36.21%，最高的是2010年的71.68%，其余有3年比例超过了50%，另外四年比例低于50%。

　　不过，专家并不完全认同上述数据能完整体现地方土地财政的现状，而是认为还应该从土地出让纯收益的角度来看问题。

　　2008年~2012年5年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元。按照专家的统计，这五年，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元。土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。

　　此外，自2010年以来，土地出让纯收入占地方财政收入比重已经是连续两年下降。在专家看来，除地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而开始有意识地“打埋伏”外，另一个重要因素是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的贯彻实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方政府被迫提高了征地和拆迁补偿标准，导致土地出让纯收入迅速降低。

　　随着土地资产化进程的加快，从土地出让收入的角度来理解土地财政已略显简单。另一种分析框架是土地财政=土地税收收入+土地出让收入+土地贷款收入。如果将三者相加，则地方财力依赖土地的程度将更加明显。

　　更值得关注的是，随着土地出让市场化程度的提高，土地出让收入更加公开透明，但支出的公开透明程度却原地踏步多年。

　　在财政部年中公布的“2012年全国财政决算”中，包括了2012年中央政府性基金收入决算表和2012年中央政府性基金支出决算表。但包括土地出让收入的地方政府性基金，则只有2012年收入决算表，而没有2012年地方政府性基金支出决算表。

　　换言之，外界只能知道地方政府从土地出让过程中获得了多少收入，而不知道这些资金具体的支出情况。

　　一线城市领衔

　　2013年土地市场整体成交火热，如果分城市来看，可以发现一线城市及部分二线城市的土地市场“热得发烫”，而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。

　　据统计，截至12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，相比2012年全年的2005亿元上涨150%。其中，上海全年土地出让金为2178亿元，北京紧随其后高达1736亿元，广州和深圳分别为650亿元和450亿元。

　　除了一线城市，部分热点二线城市亦成为房企布局的重点。截至发稿，2013年杭州成功出让225宗地块，成交金额高达1327亿元，较2012年翻倍，同时也刷新了历史纪录；南京共完成84幅商住类用地的出让，总出让金额为794亿元，相比去年全年的358亿元翻倍，同样创出历史新高。

　　据统计，今年前11个月，全国53个重点城市经营性用地成交面积同比增长21%，其中一线城市贡献率最高，同比增幅高达83%，二三线城市分别提升了13%及34%；土地出让金方面，重点城市前11个月土地出让金合计同比增长67%，一线城市土地出让金涨幅更是高达195%。

　　在多数业内人士看来，今年一线城市及部分二线城市土地市场的火爆，与品牌房企的“回归一二线战略”密切相关。

　　数据显示，2013年前11月，万科、绿地、保利、中海、恒大五大房企纷纷加大在一二线城市的投入，拿地金额和面积激增。绿地、恒大、中海在一二线城市的拿地金额占比均超过90%，其中绿地更是高达97%。保利和万科在一二线城市的拿地资金占比也分别高达87.4%和77%。

　　一家A股上市中型房企的副总经理对记者表示：“很多房企原来去三四线城市做开发，但不少被套住了，最终他们还是认定了在一二线城市开发是相对安全的，所以都回来了。包括一些以前没有在一二线城市开发、在三四线开发赚了钱的房企，看到再在三四线城市开发空间不大，也往一二线城市挤，导致一二线城市现在土地市场非常热。”

　　分析认为，与三四城市房地产市场的高库存、低去库存化、低增长相比，一二线城市更凸显出高利润、高周转、高去库存化的“三高”趋势。

　　据预计，2014年的土地市场有可能呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计明年下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。