一二线城市土地市场新年火热 背后藏高风险

　　买房虽冷买地仍热广钢新城首推五地广州月底七地块入市

　　本周一，广州市国土房管局推出五幅位于广钢新城白鹤洞内的地块，总价高达155亿元，地块将在2月份正式出让。而今年1月，广州市入市的7宗土地即使按照底价成交，出让金也将达去年同期4倍。事实上，在年初销售遇冷时，一、二线城市土地市场的“开局”却一致凶猛异常，甚至有城市1月出让土地宗数达到去年以来新高，而房企“抢地”势头也十分凶猛。

　　广州2014年终于有土地“上架”。本周一，广州市国土房管局推出五幅位于广钢新城白鹤洞内的地块，总价高达155亿元，每宗地的楼面价为13000元/平方米。这是广钢新城规划确定后，首次推出的地块，其将在2月份正式出让。

　　穗月内出让金或同比翻两番

　　公告显示，5宗地总的宗地面积达28万平方米，总建筑面积超过120万平方米，户型比例均要求为住宅中小套型比例（90平方米以下）不低于60%，其中3宗商业用地的容积率达到或超过7。

　　此次广钢新城地块是以“定地价、竞配建”方式来竞拍，即地块出让价格便为挂牌价格，现场竞价方式为竞争配建拆迁安置房建筑面积。业内人士分析称，如此设计，便是为了防止“地王”的出现。

　　但业内普遍看好出让地块的价值和前景，预计能吸引到广州大多数房企的注意。方圆地产首席市场分析师邓浩志直言，保守估计广钢新城的楼面地价约为1.5万~2万元/平方米。分析表示：“起拍价与芳村原住宅地王价（楼板价14210元/m2配建3100平方米保障房）如此接近，可见穗六条后政府预期依然乐观。”

　　而根据以往数据，广州1月底即将入市的土地达到7宗，总起拍价高达55.8亿元，其中有五宗地位于中心城区，备受关注。记者发现，去年1月广州土地出让金仅为13.6亿元。若以起拍价计算，广州今年1月拍地收入将达到去年同期4倍。

　　去年多城市土地出让金翻倍

　　对于一、二线城市来说，新年以来土地市场延续了火热状态，多城市大手笔推出数十宗地块。1月10日，北京昌平3宗地块以76亿元的价格成交。至此，北京今年半个月的土地收入已达215亿元，接近去年整个1月份的土地收入。而北京全月土地收入将突破300亿元。

　　深圳土地市场预计将有20宗地在1月份出让，涉及土地面积461142.5平方米，土地出让金442830万元，其中工业用地17宗、商业用地2宗、仓库用地1宗，是去年以来土地出让最多的月份。上海土地市场当月入市土地将达27宗，出让幅数比较2013年同期几近翻倍。

　　而杭州、佛山等地也均有40余宗地块出让，土地出让量大得令人咋舌。

　　数据显示，全国300个城市的土地出让金总额为31304.5亿元，同比增50%。上海居首，土地出让金总额逾2000亿元，同比增加128%；北京同比增181%，紧随其后。广、深则分别同比增150%和331%。

　　“抢地”背后藏高负债阴霾

　　1月份多地楼市成交量一降再降。广州阳光家缘数据显示，上周广州新建商品房成交量1480套，环比降10.09%，其中中心六区仅成交34套；全市一手网签均价跌破万元，环比下跌12.36%，整体量价同比下跌超3成。

　　在北京，据链家地产的交易数据，1月前两周，一手商品住宅的成交量比去年12月底的两周也有两成的下降。

　　在价平量跌时，土地市场却热点频频，短短半月，福建已现总价地王。

　　分析认为，一、二线城市再现地王的可能性非常大。房价也存在被迅速推高的可能性。不过，“政策收紧，2014年部分城市地王入市的市场空间可能不乐观。地王上市的风险也在加大。”

　　专家指出，目前融资成本的下降以及融资环境的日渐宽松给了房企拿地的信心，但融资背后的风险不可预测，一旦信贷再收紧，房企负债问题将暴露无遗。据克而瑞数据显示，139家上市房企2013年三季度末平均资产负债率为75.55%，创下2007年同期新高。