土地流转获突破土改热或全面铺开-中地会

　　近来，在市场震荡上行之际，各类主题投资趁势起舞，大有替代蓝筹攻势的架势。恰在此时，国土资源部于本月10日公布了五部门关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程，强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。分析人士表示，早在十八届三中全会召开之际，市场对土地改革的憧憬就十分高涨，其后管理层的数次举措，都在一定程度上掀起了土改概念的炒作热潮。在宅基地确权试点改革方面，海南及安徽一直走在前列；此次国土资源部的通知，无疑是正式为农村宅基地解禁，预计新一轮的土改炒作热将全面铺开。

　　土地流转获制度性支持

　　随着十八届三中全会明确建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度的要求，市场一直对土改抱有超高的期待；期间宅基地的有望破冰，曾多次引发资本市场的狂热追捧。

　　本月10日，国土资源部下发通知，要求五部门进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作，明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程，强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。

　　业内人士普遍表示，这是国务院同意建立不动产登记工作部际联席会议制度以来，有关部门首次联合发文，明确阐述了不动产统一登记“城乡统一”的重要意义；而“城乡统一”也成为不动产统一登记的“关键一步”。

　　具体来看，由国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》，明确要求结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的工作范围，实现统一调查、统一确权登记、统一发证。

　　相关专家表示，继户籍制度出现明显的革命性变化之后，国土资源部下发的这个通知，实际上是对准土地改革这块硬骨头，而这正好说明土地领域的改革正在向深水区迈进。

　　事实上，早在今年4月份，就有相关媒体报道指包括宅基地在内的整个土地改革方案正处于抓紧制定的阶段。作为全国土地管理的主管部门，国土资源部今年已对农村宅基地领域的改革做出原则性的部署，即在2014年将要开展的工作中，“宅基地管理办法”已位列其中。

　　安徽海南引领宅基地改革试点大潮

　　应该说，宅基地领域的改革早就悄然启动了，只是在管理层尚未在全国范围内形成一个标准模板的情况下，各地先搞试点总结经验，然后将试点经验铺开，甚至纳入到宅基地管理办法的编制中，便成为当下的现实选择。而在宅基地的改革试点终难改，安徽、海南等地一直充当着改革的弄潮儿角色。

　　早自2009年起，国土资源部就批准三亚市作为农村集体土地产权制度改革试点。试点单位成立了三亚槟榔园种养殖农民专业合作社，与当地农业龙头企业合作，制定了《新农村合作开发概念方案》，尝试用土地作为资产与企业合作，农民以土地入股，共同开发建设。2012年国土资源部再次明确要求在海口、三亚、陵水等市县开展全国农村集体土地产权制度改革试点，海南省进一步将保亭也纳入试点。另外，自2013年9月份开始，就陆续有媒体报道《海南省农民集体建设用地管理办法》已上报海南省政府审议。上述《管理办法》提及，经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。

　　在土地改革方面，海南省一直是土地确权的先行者，其率先推进了包括农村土地产权制度、征地制度、农村集体土地流转等改革试点。分析人士表示，此次国土资源部的通知，进一步明确了农村集体建设用地和宅基地的改革方向，预计海南这类试点先行者将很快根据上述通知明确进一步的改革举措。

　　除了海南的先行先试外，安徽也一直着力于推动农村集体土地改革。早在2013年11月，安徽省政府就出台了《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，决定在全省20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作，其中提出将坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。

　　据介绍，上述《安徽省国土资源厅贯彻落实〈安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见〉实施方案》提出要实行宅基地占用农用地备案核销制度，保障农村村民的宅基地权利。探索建立宅基地退出激励机制，农村村民主动退出依法取得使用权的宅基地的，由农村集体经济组织予以补偿或政府予以奖励，并采取经济或其他手段予以激励。

　　而根据相关媒体的最新报道，日前，安徽省国土资源厅已出台相关实施方案规定，农村村民主动退出依法取得使用权的宅基地的，由农村集体经济组织予以补偿或政府予以奖励。

　　分析人士表示，鉴于海南、安徽等地早就启动了农村集体建设用地和宅基地的改革试点，相信此次国土资源部明确宅基地和集体建设用地确权，将进一步夯实农村极低土地产权的基础，预计接下来各地将陆续跟进宅基地改革的具体举措，由此资本市场有望再度掀起一阵土改热。

土地流转获突破土改热或全面铺开

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