北京石景山地块高价落槌 孙河地块再流拍

      十一长假前夕，北京土地市场演绎“冰火两重天”：以“地王”之名的孙河地块再中“流拍”咒语，尽管自降身价3.7亿，却未能如期迎来自己的买家；而石景山刘娘府地块，却以近月来罕见的受争抢之势，最终以总价49.17亿、楼面价3.26万的价格花落远洋奥宸联合体之手，溢价率超49%。

      孙河地块：难以承受的“流拍”之重

      9月28日下午，孙河CBDE地块在挂牌复出后，由于没有房企参与报价，再次遭遇难以承受的“流拍”之重。

      据知，地块起始价由原来的46亿元下调至42.3亿元，竞买保证金由原来的13.8亿元下调至12.7亿元，其它出让条件未变。然截至现场竞拍前，该地块既无网上报价，也未出现现场房企竞价。

      以市场之见，孙河CBDE地块当属少见的优质宅地。紧邻中央别墅区，容积率近1.0，所在版块为中高端热门区，快速攀升的土地价值与不可多得的低密度属性似乎随时将开启另一个孙河传奇故事。

      然短短两月内，两度流拍，业内震惊之余发出“情在理中”的感叹。

      市场原因并不难觅，据机构调查，孙河是2014年年初以来中高端项目的热门供应区域，并且未来1-2年还将新增大量入市的豪宅房源。不惟如此，走在孙河地块之前的泰和与龙湖，均手握绝对的地价成本优势，孙河地块的产品未来很难用价格杠杆来应付同类市场的竞争。

      除板块内部竞争之外，一机构市场总监还提出外部压力一说。她认为，整个北京东部的中高端产品都将在近期大量入市，趋于饱和的中高端市场供应量，对未来的拿地开发商形成强有力的市场去化压力。“若要让购房者接受更高的定价，则开发商必须在产品打造上下更大的力。但是在我们看来，目前在做的中高端产品其实已将产品力做到最大化，开发商在推陈出新上握有的空间并不是太大。”那么，如果地价成本压力很高的话，“项目未来的前景就不是特别乐观。”

      对此，业内普遍认为，“烫手山芋”孙河地块，其第二次的流拍将不会是最后一次。

      石景山地块：一场始于保利、终于远洋的“围抢”

      在9月28日的同一个下午，一场以“石景山刘娘府地块”为争夺焦点的“围抢”在八家房企大佬中开战，前后共上演78轮竞价，在历经数个小高潮之后，远洋奥宸联合体最终以49.17亿及异地配建1000平米保障房的条件，摘得最后胜利。

      根据招标文件，该宗地位于石景山区刘娘府，起始总价为33亿元，规划建筑面积达151706平方米。在现场竞拍之前，该地块共收到8次网上报价，现场共有来自京投银泰、方兴城建联合体、融创、世茂、保利首开联合体、龙湖、万科金地中水电联合体、远洋奥宸联合体等8家房企参与竞拍。

      记者现场目击，自15:22开始，整场土地“争夺”战历时约40分钟，整个过程举牌最频繁的22号方兴城建联合体和33号世茂最终却都与石景山地块失之交臂。而首个竞价者保利首开联合体，则在现场竞拍过半时悄然退出竞价，全程不再举牌。真正的竞拍高潮来自于等到后半场才以45亿高价首次登场的远洋奥宸联合体，其“后发制人”的策略瞬间催启“加速度竞拍”的局面，现场媒体和观察团由于来不及听清频繁变更的竞价数目、记录速度跟不上竞价上窜速度，一度陷入了交互询问与质疑的骚乱中。最终，方兴城建联合体以49.17亿的上限价格终止现场竞拍环节；而在进入第二阶段的竞配面积竞拍中，远洋奥宸联合体再度逆转局势，以1000平米的保障房报价夺得石景山地块的终极出让权，初步计算楼面价为3.26万（不包含容积率等其它未公布的计算条件在内）。

      郭毅认为，众开发商对石景山地块表现出极为“热衷”，至少反映出三个市场现实：第一，鲜有商品住宅项目入市的北京西部区域，此次出让的住宅地块具有无可争议的稀缺性；第二，以门头沟3万左右的房价为参照，楼面价3.26万的石景山地块处于五环区域，更为成熟优越的交通带来更乐观的市场前景；第三，该地块密度低，周边拥有军队大院及金融街工作人士等客群源，非常适合打造高端产品，相比在饱和的东部市场，它在北京西部具有极强的竞争力。

      综合来看，开发商对相对稀缺、位置又比较好，同时有着比较明确的客户需求的地块，还是很感兴趣的。