房企冷对地方推地热情 超过预设红线立刻收手

    土地市场传来的阵阵“寒意”，令楼市小阳春显得有些单薄。

    国家统计局公布的最新数据显示，今年1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。

    “现在去库存仍是第一要务，我们对二线城市很慎重，三四线城市我们已经全部撤出来了，未来基本不会再在这些地方拿地。”一家全国性房企总裁对记者表示。

    两成议价空间

    5月19日，当记者见到李伟(化名)时，他刚从上海出差回来。作为北京一家中型房地产集团总部负责前期投资的副总，每当集团关注的区域有土地推介会时，他都会赶过去看看。

    “从4月底到现在这接近一个月的时间里，基本都在外地参加土地推介会，”李伟告诉记者，“江苏苏南六市、余杭、重庆、武汉、上海，这些地方是我们亲自去的，还有四川、湖南、广西的几个三四线城市的土推会也都给我们发了邀请，但因为我们没有购地计划，所以没去。”

    按照李伟的经验，各地土地供应高峰一般是在下半年，地方土地推介会一般为春季会和秋季会两次，春季会上往往展示的成分更多一点，价格上的弹性也较小。但让李伟感到意外的是，今年不只是三四线城市着急卖地，一些二线热点城市的卖地意愿也非常迫切，议价空间很大。

    “现在总价定价较高的地块一般至少可以谈下两成，有一些位置不是特别好的地块还可以再低，”李伟告诉记者，“除了价格，还有一些附加条件也可以谈，比如说付款方式和规划方面的具体细节。”

    “其实今年年初到3月中旬，已经有几个重点城市的土地部门私下找过我们，希望今年土推会我们能多少支持一下，”北京一家全国大型房企副总告诉记者，“现在又赶上3·30新政初见成效，4、5月份的成交有点起色，地方都希望能趁热打铁。”

    实际上，楼市销售回暖与土地市场惨淡的对比确实让政府部门有点“头疼”。上述全国大型房企副总告诉记者，今年4月份，不少城市都调整了推地计划，新推出多幅“雪藏”已久的“靓地”，但效果却并不明显。

    “好地块出来我们也动心，但轻易不敢动，”李伟向记者透露，“今年年初制定总体开发计划的时候，集团就设置了土地红线，计划竞标地块都必须详细上报研究，超出价格上限，无论多好的地块都不能拿。”

    而在往年，李伟告诉记者，集团都是给地方分公司一定的资金额度，对地块的选择由地方做主，全年拿地金额只要不超过总额度即可。

    “以前我们在土地竞拍中最注重的是地，如果地好，钱的问题咬牙也会拼一拼，”上述全国大型房企则表示，“而现在，我们最关心的是钱，只要超出预设上限，立马收手。”

    一东部省会城市的国土局官员则对记者表示，“从现在的情况来看，今年的供地计划恐怕很难完成，开发商都握紧钱袋子，我们也无计可施。”

    据CRIC统计，20家典型房企4月拿地总额142亿元，同比、环比分别下降40%和39%；总建筑面积446万平方米，同环比分别下降34%和20%。而从1-4月的累计数据来看，20家房企新增土地规模同比亦下跌，其中新增土地建筑面积仅为去年同期半数。

    “现在反而更紧张了”

    实际上，政府部门的担心并非多余，今年前4个月，全国土地市场滑至“冰点”。

    土地市场遇冷导致房地产开发投资增速连续14个月的下降。国家统计局数据显示，今年1-4月房地产开发投资比上年同期增长6.0%，相比1-3月下降2.5个百分点，降至5年以来的最低水平。

    “虽然早在去年便有业内人士预测房地产投资增速可能跌至个位数，但现在突然掉到6%，还是让人感觉吓一跳。”机构研究员表示，这反映了目前房企对于后续市场仍保持比较犹豫的态度。

    “现在对房企来说，现金就是王道，尤其是在前两年已有部分土地储备的房企，现在大多在土地市场上按兵不动。暂时放慢开发节奏，判断清楚楼市走向再做选择也不迟。”研究员表示。

    “尽管4、5两月的成交表现不错，但我们一点也不敢大意，大家可能只关注了成交上涨、价格上涨，但实际上库存也是在上涨的，所以现在根本不是我们可以拍手欢呼的时候。”北京一家房企销售总监告诉记者。

    正如他所言，数据显示，截至4月末，全国商品房待售面积比3月末增加了682万平方米，其中，住宅待售面积增加330万平方米。

    “现在反而更紧张了，因为大家都要抓住出货跑量的机会，谁知道这种放量能持续到什么时候呢。”上述销售总监如是说。

    “目前的市场形势尚未明朗，要判断市场是否回暖，仅看两个月的销售数据是不够的，要综合各种指标来判断，”北京万科高端市场部销售总监对记者表示，虽然现在市场稍见起色，但到底是受政策影响的短期利好，还是市场整体走向好转仍未可知。