上海中环内宅地价格持续上涨

  今年以来，大宁板块一直备受关注，从大宁金茂府的认筹开盘，到今年区域内连续出让了地块，楼板价逼近4万元平方米，使得区域内的市场价值再次被放大化，作为土地资源越来越稀缺的中环内地块而言，特别是住宅用地，每一次的挂牌和成交都将是楼市焦点。

  中环内宅地供应持续减少

  随着“330”、“降息”等利好政策的持续发酵，二级市场在第一时间做出反应之后，市场成交量持续攀升，并且利好已经逐渐传递至一级市场。今年以来，土地市场的供应量、成交量出现了大幅度缩水，虽然成交平平，但有亮点的土地并不少，如大宁的姊妹地块，宝山区大场镇W121301单元38-02地块等地块，最终的成交楼板价都达到了区域内高位。

  从近几年土地市场的行情来看，住宅类地块的价格呈现出持续攀升的行情，并且“地王”记录不断刷新。终其原因，一方面是由于纯宅地的稀缺性，特别是中心城区的住宅类用地供应越来越少，另一方面是房价的不断攀升所致。据德佑链家研究部监控数据显示：近几年中环以内的住宅用地虽然出现了小高峰，但较2009年差距仍然明显。2009年至2010年，中环内住宅类用地的供应土地面积合计为89.1万平方米，而2011年至今，中环内住宅类用地供应的土地面积合计为89.6万平方米，5年时间的供地面积仅仅与前两年持平，与此同时，2011年-2014年期间，住宅类用地的成交均价呈现持续攀升趋势，数据显示，2014年，中环内住宅类用地的成交楼板价为35960元平方米，较2011年15124元平方米的成交楼板价上涨了138%。

  中环附近今年仅三幅宅地出让

  大宁姊妹地块是焦点

  2015年至今，中环内仅有一幅宅地出让，为浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元57-01、57-02地块，由于该幅地块只租不售，因此最终以低价成交也并不奇怪，不过，作为紧靠在中环外侧的闸北彭浦板块，今年有出让两幅所谓的大宁的姊妹地块，地块虽然在中环外，但紧贴中环线，由于与大宁路街道325街坊地块这幅百亿地王仅一路之隔，因此习惯上也说属于大宁板块。

  闸北旧改后发

  更易造就高端产品

  大宁板块由于国际社区的理念在闸北几个板块中发展最为迅速，而闸北区内如不夜城板块、彭浦板块内老公房众多，并且多数房龄都有五六十年，旧城改造一直是区域内的主要问题，而此前区域内的土地储备量少，严重制约了区域的发展。今年5月份，在闸北的土地推介会上，一共出现了19幅地块，并且，今年区域内出现了几幅重磅地块，甚至包括7月15日即将竞拍的闸北区上海火车站北广场以北地块，受大宁板块的迅速发展的影响，区域内品质正在逐步提升。

  相比于曾经同样面临旧城改造问题的虹口区来说，虹口区的旧城改造提上日程的时间更早，如区域内目前的高端项目瑞虹新城，该项目最早甚至有原地拆迁的房源，该项目从2004年入市至今，目前仍然有房源在售。据数据显示：2005年，瑞虹新城商品住宅的成交均价为14571元平方米，而2015年至今该项目的成交均价为49236元平方米，涨幅超过3倍。闸北区2005年商品住宅的成交均价为9330元平方米，而2015年已经达到57638元平方米，涨幅超过6倍，远远超过虹口，闸北区域虽然面临旧城改造的难题，但时间点相对其他区域滞后，并且在后发的情况下更容易规划高端住宅区，如现在的不夜城板块和大宁板块。

  业内人士表示：作为发展滞后的闸北板块来说，这两年高端住宅和地王效应的叠加共同拉升了板块内的成交均价，实际上，区域内地王楼盘推盘成交都会导致板块内成交结构向高端方向发展，也会带动其他周边项目的跟风提价，甚至是带动区域内土地价格的不断攀升。受到这些效应的叠加，闸北各板块的价值正在爆发，区域将会从以中端项目为主转向中高端项目发展，最终完全形成高端板块。