深圳土地开发欲改变单一货币补偿 增加留用土地

    土地开发已悄然“撞线”的深圳，在寻找存量土地管理使用新机制方面，再次走到了全国前列。

    至7月9日前，为加速推动因利益分享难以协调故难度日增的土地整备进程，由深圳市规划国土委（下称规土委）草拟的《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（征求意见稿）（下简称《办法》），将处于征求社会意见阶段。

    作为土地整备来源最重要组成部分之一，“随着土地价值显化，原农村集体经济组织继受单位（原有农村全部城市化后，通过分拆或合并形成了新的街道、社区工作站等基层管理单位，就是原农村集体经济组织继受单位）对土地的利益诉求越来越高，土地整备的难度也越来越大”，在解释上述《办法》出台的背景时，深圳规土委称，“故而在'十三五'期间，土地整备必须创新土地整备利益统筹机制。”

    按照《办法》，深圳未来将改变以往单一货币补偿的做法，通过安排留用土地、共享土地出让收益、拨付土地整备资金等多种方式，提高原农村集体经济组织及相关权益人土地收益分配比例，使其共享城市发展红利。

    “《办法》……使土地增值收益在多元主体之间合理分配，找到政府与原集体经济组织继受单位的利益平衡点，实现多方共赢，为深圳构建适应存量土地的新型管理制度开展有益探索。”深圳规土委称。

    具体而言，《办法》选取了深圳目前比较有代表性的两类土地整备项目，在全市范围内试点土地整备政策创新，一类是“整村统筹整备”；另一类是“片区统筹整备”。

    在“整村统筹整备”项目中，为鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内的全部未完善征（转）地补偿手续用地纳入土地整备，《办法》给予了更多优惠：一方面规定留用土地不受试点项目范围内规划建设用地面积40%的规模限制，原农村集体经济组织可获得更多的留用土地；另一方面，在项目留用土地的地价计收规则中，留用土地全部按照需腾挪合法用地的地价标准计收，将降低原农村集体经济组织项目开发的地价成本和资金压力，提高项目的开发利润。

    在“片区统筹整备”项目中，如果规划功能为工业用地的，容积率2.0以内的部分，所得收益80%归原农村集体经济组织继受单位，20%纳入市国土基金；超出容积率2.0的部分，所得收益30%归原农村集体经济组织继受单位，70%纳入市国土基金；如果规划功能为居住用地、商业服务业用地的，容积率3.2以内的部分，所得收益30%归原农村集体经济组织继受单位，70%纳入市国土基金；超出容积率3.2的部分，所得收益10%归原农村集体经济组织继受单位，90%纳入市国土基金。

    为加强城市规划与土地整备的互动，《办法》还提出了建立土地整备单元规划制度。土地整备单元规划以“两层次范围、三大类用地”为基本框架。“两层次范围”包括整备总体控制范围和留用土地范围；“三大类用地”包括留用土地，留用土地范围外移交政府储备的公共基础设施用地及政府发展用地。

    《办法》还提出要推广该市坪山“整村统筹”试点经验，鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内未完善征（转）地补偿手续用地全部纳入试点项目，以一揽子解决土地历史遗留问题。有相关人士在向记者解析深圳土改的细节时透露：深圳市此前在坪山新区以南布、沙湖为试点地区，推进“整村统筹”土地整备工作，应该说取得了一定成效。

    深圳是中国目前较早且为数不多的开展土地整备（整理和储备）的城市之一。这一模式通过综合运用收回土地使用权、征转地历史遗留问题处理、填海造地等多种方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发，统一纳入土地储备。既可盘活存量土地，亦能为重大项目提供成片新用地。

    据记者获悉，截至2014年底，深圳通过土地整备累计释放土地139平方公里。它已与城市更新项目一起被并称为深圳市土地二次开发的两大利器。