开发商算账:北京三块土地为何流拍-中地会
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开发商算账:北京三块土地为何流拍

2018-02-06  来源:北京青年报

    根据北京市国土资源局的公示数据显示,截至1月30日,今年北京共成交了16宗土地,成交金额超过403亿元。其中,包括12宗住宅用地,成交金额367.7亿元。这12宗住宅用地位于朝阳、丰台、海淀、昌平、密云等区域,均是共有产权用地或限房价地块。

 

    如果算上流拍的3宗住宅用地,今年1月份的住宅土地供应就将达到19宗,即便是底价成交,总成交额也可能达到560亿元。

 

    不难看出,虽然只是1月份,但住宅土地的供应节奏却再次提速。2018年供地节奏有增无减,将继续是北京土地供应的大年。

 

    为何火热的土地市场突然出现了流标,而且还是3块宅地,超过150亿元总价。其实,说来也简单,最直接的原因就是风险太大,成本账怎么算都不赚钱。

 

    一位房企人士在接受采访时透露,拍地前一定会核算成本的,未来销售能不能背回成本,创造盈利是主要考虑的指标。以往土地供应有限时,可能有的房企会豪赌预期,甘愿高价拿地,微利甚至让利销售。但最近两年由于土地供应充足,房企不会再冒着高风险拿地,更不会仅仅为了维持手下的团队,就亏本拿地开发。

 

    像位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村,地段十分优越。即便在目前的北京共有产权地块中,也属于位置较佳者。但两宗宅地仍没有吸引任何一家房企报价。

 

    数据显示,这两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米,是近年来北京少见的大体量项目。因此,竞拍起始价达到了92亿元。据测算,刨去非可售部分的成本,两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。

 

    但在招标文件中,这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”。按照规定,两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米(含全装修费用)。除去固定的土地成本外,项目的建安、财务、人力等成本,以及利润部分,都被压缩在每平方米10000元以内。

 

    上述房企人士透露,目前北京市场中,最低的建安成本和装修成本也在3500-4500元/平方米左右,如果再加上财务成本、人力成本、营销成本和税费,这两块地的利润空间微乎其微,甚至很可能亏本。毕竟需要最少占用92亿元的成本,没有明显的利润空间本身就是一件亏本的买卖。

 

    1月30日流拍的丰台卢沟桥地块限制条件则更为复杂。思源地产北京区域公司总经理李昕炜说,这块“限价”地块,是住宅混合公建用地,要求更为复杂,不但容积率达到3,还控高80米,搭配有2400平方米的基础教育用地和绿隔产业用地,进一步压缩了住宅项目的利润空间。

 

    招标文件显示,该地块商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),土地上限后竞自持,达到自持商品住房比例后竞高标准方案。

 

    李昕炜说,目前政策下,物业变现能力差,同时住宅的限售价把利润空间几乎压缩得没有任何利润,算账空间被锁住,腾挪的空间几乎没有,流拍也是情理当中。再看看之前冒险吃螃蟹拿了全自持的开发企业,由于政策不断出补丁,断绝了幻想空间,也对目前购地企业形成了很大的心理预期,因此,无论在盈利前景还是销售前景上,上述三宗地块都缺乏足够的竞争力。

 

    值得注意的是,在此前的北京土地交易中,类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。比如恒大就曾以购入高价自住房用地作为进入北京的跳板,但今年,这样做的企业越来越少了。

 

    主要是因为,以往开发商还能赌一把行情,期待预期转好,但现在由于地价市场化,限价政策化,导致利润空间非常有限,限定了均价和最高售价就意味着封死了天花板,未来销售就与市场行情无关了,自然就是稳亏不赚,没人愿意抢地。

    

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2018-02-06 | 来源:北京青年报

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    根据北京市国土资源局的公示数据显示,截至1月30日,今年北京共成交了16宗土地,成交金额超过403亿元。其中,包括12宗住宅用地,成交金额367.7亿元。这12宗住宅用地位于朝阳、丰台、海淀、昌平、密云等区域,均是共有产权用地或限房价地块。

 

    如果算上流拍的3宗住宅用地,今年1月份的住宅土地供应就将达到19宗,即便是底价成交,总成交额也可能达到560亿元。

 

    不难看出,虽然只是1月份,但住宅土地的供应节奏却再次提速。2018年供地节奏有增无减,将继续是北京土地供应的大年。

 

    为何火热的土地市场突然出现了流标,而且还是3块宅地,超过150亿元总价。其实,说来也简单,最直接的原因就是风险太大,成本账怎么算都不赚钱。

 

    一位房企人士在接受采访时透露,拍地前一定会核算成本的,未来销售能不能背回成本,创造盈利是主要考虑的指标。以往土地供应有限时,可能有的房企会豪赌预期,甘愿高价拿地,微利甚至让利销售。但最近两年由于土地供应充足,房企不会再冒着高风险拿地,更不会仅仅为了维持手下的团队,就亏本拿地开发。

 

    像位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村,地段十分优越。即便在目前的北京共有产权地块中,也属于位置较佳者。但两宗宅地仍没有吸引任何一家房企报价。

 

    数据显示,这两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米,是近年来北京少见的大体量项目。因此,竞拍起始价达到了92亿元。据测算,刨去非可售部分的成本,两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。

 

    但在招标文件中,这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”。按照规定,两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米(含全装修费用)。除去固定的土地成本外,项目的建安、财务、人力等成本,以及利润部分,都被压缩在每平方米10000元以内。

 

    上述房企人士透露,目前北京市场中,最低的建安成本和装修成本也在3500-4500元/平方米左右,如果再加上财务成本、人力成本、营销成本和税费,这两块地的利润空间微乎其微,甚至很可能亏本。毕竟需要最少占用92亿元的成本,没有明显的利润空间本身就是一件亏本的买卖。

 

    1月30日流拍的丰台卢沟桥地块限制条件则更为复杂。思源地产北京区域公司总经理李昕炜说,这块“限价”地块,是住宅混合公建用地,要求更为复杂,不但容积率达到3,还控高80米,搭配有2400平方米的基础教育用地和绿隔产业用地,进一步压缩了住宅项目的利润空间。

 

    招标文件显示,该地块商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),土地上限后竞自持,达到自持商品住房比例后竞高标准方案。

 

    李昕炜说,目前政策下,物业变现能力差,同时住宅的限售价把利润空间几乎压缩得没有任何利润,算账空间被锁住,腾挪的空间几乎没有,流拍也是情理当中。再看看之前冒险吃螃蟹拿了全自持的开发企业,由于政策不断出补丁,断绝了幻想空间,也对目前购地企业形成了很大的心理预期,因此,无论在盈利前景还是销售前景上,上述三宗地块都缺乏足够的竞争力。

 

    值得注意的是,在此前的北京土地交易中,类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。比如恒大就曾以购入高价自住房用地作为进入北京的跳板,但今年,这样做的企业越来越少了。

 

    主要是因为,以往开发商还能赌一把行情,期待预期转好,但现在由于地价市场化,限价政策化,导致利润空间非常有限,限定了均价和最高售价就意味着封死了天花板,未来销售就与市场行情无关了,自然就是稳亏不赚,没人愿意抢地。

    
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