青岛房屋征收与补偿条例5月1日实施

      伴随着旧城改造的推进，岛城曾经的趴趴屋渐渐消失在人们的视野中，但在居民居住条件不断得到改善的同时，房屋拆迁后，征收与补偿办法如何更有利于居民的问题越来越被关注。昨天，市十五届人大常委会第九次会议表决通过了《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》，待报省人大常委会批准后，按法定程序公布实施。据悉，《条例》将于2013年5月1日起施行，2005年9月29日青岛市人民代表大会常委委员会公告公布的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》同时废除。

　　2011年1月，国务院颁布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废除了以前的城市房屋拆迁管理模式，对国有土地上房屋征收的主体、依据、程序以及补偿原则、权利救济等做出了重大调整，切实保障了老百姓的利益。在新形势下，居民都非常关心房屋征收工作的法制化，市人大代表刘学政由于从事职业的关系，加上经常在实践中遇到此类情况，过去就曾介入过有关法规的制定，因此立即展开调研，搜集了国内外规范化法规，了解过去拆迁过程中的相关数据、问题及百姓的反应。在去年3月份举行的市十五届人大一次会议上，大会主席团决定将刘学政等12名代表联名提出的《关于制定<青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例>的议案》作为大会议案，交市人大法制委员会办理，以进一步规范我市国有土地上房屋征收与补偿。

　　据市人大法制委员会主任委员万振东介绍，《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》是全国第一部有关国有土地征收与补偿的地方性法规，是青岛市根据人大代表提出的立法议案而制定的第一部法规，也是首次提交代表大会征求全体代表意见的法规，对进一步完善立法程序、探索多渠道的法规项目提出、起草机制和代表大会行使立法职权提供了有益的经验，对以后人民代表大会审议、制定地方性法规提供了直接借鉴。

　　问题一公摊面积到底如何计算？

　　万振东介绍说，修改过程中，有的部门和区(市)提出，草案中规定的货币补偿标准中，统一规定23%的公摊面积比例不合适。一方面，征收区域用于住房建设，对选择就地房屋补偿和选择货币补偿的，应当采用该项目的实际公摊面积比例来计算，标准统一，较为公平；另一方面，各县级市的住房建设情况有别，补偿房屋以多层和小高层居多，而多层住宅、高层住宅的公摊面积比例差别较大，应当考虑各县级市的实际情况。修改时，市人大法制委员会采纳了以上意见，将有关公摊面积的规定作了细化、区分，将“23%计算公摊面积”的内容作出修改，其中在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算；征收区域用于其他工程建设的，按照23%计算。此外，县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。

　　万振东给记者举了例子：比如你有一套房子，套内面积是50平方米，公摊5平方米，征收之后实物补偿，首先增加10平方米的改善面积，就是50+5+10=65平方米。假设这套就地改善的住房实际公摊比例为20%，公摊面积就是13平方米，你应得的房子就是65+13=78平方米。”万振东表示，在之前的拆迁过程中，为了让住户尽快腾房，有开发商会有“送公摊”等奖励政策，现在有了明确规定，公摊面积成了“应得面积”。

　　问题二临时过渡补助如何规定？

　　万振东说，有委员建议进一步明确房屋征收部门延期交房时应当增付的临时过渡补助费标准以及周转房的使用问题，对于这一意见，草案修改稿中对有关费用标准的制定已经做了授权规定，法制工作室将条例具体内容修改为“对周转房的使用人，除继续提供周转房外，还应当自逾期之日起支付临时过渡补助费。”

　　此外，万振东还就“就地安置”和“异地安置”等概念作出了解释。“就算市北区范围内，东部和西部的房价也会有很大差异，所以就地安置就是一个拆迁工程红线范围内的部分。”而征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择，而且不能只提供一处房源。

　　问题三“房小地大”该如何处理？

　　有委员提出，实践中有的住宅或者非住宅房屋“房小地大”，特别是在“城中村”这种情况较多，对这些房屋的征收补偿，应当考虑多出部分的土地价值。根据这一意见，法制工作室建议在条例中增加一款，“被征收人的土地权属面积大于房屋权属面积的，征收评估时应当对多出部门的土地使用权价值进行评估。”万振东解释说，“城中村”所指的范围必须是国有土地上的房屋。具体的房屋征收评估办法，由市房屋征收部门依法制定。

　　问题四违法建筑逾期不拆咋办？

　　有市人大代表提出，草案中对有关违法建筑拆除的规定不完整，根据这一意见，法制委员会建议依照国家法律的相关规定，修改为“对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿、补助，由当事人在有关部门确定的期限内自行拆除；逾期不拆除的，由区(市)人民政府责成有关部门依法强制拆除。”

　　同时，为了更好地规范强制搬迁行为，法制委员会建议增加规定，“被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。”“被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行，并根据人民法院的裁定组织实施。”

　　问题五各县级市标准如何界定？

　　部分区(市)提出，就地房屋补偿标准中，各县级市的情况各不相同，与青岛市区也有差别，特别是在最低保障面积、房屋公摊面积等方面差异较大，建议在本条中考虑给予县级市一定的调整空间，以增强法规的适应性。同时，有的区(市)提出，有关将征收补偿与住房制度改革政策相衔接的规定，由于在上世纪九十年代进行的住房制度改革距今已有较长时间，征收中逐一落实被征收人的公房购买情况，难度较大，而且有些已购公房已经发生了继承、赠与、买卖等情况，查证工作量很大，实践中影响了征收工作的效率，建议删除。根据以上意见，法制委员会建议将草案内容作出修改，规定为：“县级市人民政府可以根据本地实际，对本条规定的补偿标准作适当调整，报市人民政府备案。”

　　问题六被征收人知情权如何保证？

　　条例制定过程中，有的委员和有的区(市)提出，草案规定了多项要求在拟征收范围或者征收范围内公布、公告、公式的事项，建议对这些公开行为的对象、方式、期限等作出具体规范，以保障被征收人及其他利害关系人的合法权益。对此，法制委员会建议增加一条，规定为：“本条例规定在拟征收范围内或者征收范围内公布、公告、公式相关事项的，应当采用资料发放、信息张贴、信息资料查询等便于被征收人以及其他利害关系人知晓的方式；采用张贴方式的，张贴期限不得少于五日。”

　　同时，万振东表示，实际调研中，他们发现房屋征收范围内的部分居民代表常常会提出很有建设性的意见，而且可以在房屋征收人与被征收人之间起到很好的桥梁作用，因此条例作出规定，“房屋征收范围的社区居民委员会可以组织被征收人、公有房屋承租人代表组成房屋征收监督组织，向房屋征收部门反映有关房屋征收的意见、建议，监督房屋征收活动。”“这个组织完全是居民自治，征收人不得干预。”万振东说，增加这个条款，是立法制度上的首创。

　　问题七征收程序该如何确定？

　　在常委会审议和调研中，有市民建议，增加有关危旧房改造需经90%以上被征收人同意的规定。有委员提出，草案中有关旧城区改建超过50%的被征收人认为补偿方案不合法需召开听证会的规定中，50%的比例不合适，如果方案不合法，只要有人提出就应当召开听证会。针对以上意见，法制委员会会同有关部门研究认为，国务院新的征收条例将旧城区改建规定为公共利益，由于其兼容城市发展和居民利益保护的双重需要，因此，为了保证旧城区改建的有序推进，增强可操作性，法制委员会建议不增加“90%”的内容，仍保留“50%”的内容。

　　另外，根据国务院条例第九条关于“保证性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划”的规定，此类建设及由此实施的征收活动，实际是对人民代表大会批准的国民经济和社会发展计划确定建设项目的落实，应当加强监督。为此，条例作了向人大常委会“一事一备”的延伸规定。