“大店综合症”下主题型商业或成物业突破口-中地会

纵观成功的商业地产项目，多以"万达广场"、"华润万象城"、"中粮大悦城"商业大型综合体的模式为主导，以ShoppingMall形态示人，业态依旧是零售业，只是将众多零售业态整合在一起，并加入了电影院、娱乐城等配套设施整合而成。

在国内商业地产强手如林的竞争态势下，盲目追逐国际化品牌的"大店综合症"是现下商业地产存在的一个普遍现象。而目前成都已建和在建的城市综合体项目数量繁多，同质化严重。业内人士认为，"主题型"商业或将成为综合体物业竞争的突破口。

细分市场寻求错位竞争

盲目追逐国际化品牌的"大店综合症"是现下商业地产存在的一个普遍现象。在社会资源大量涌入商业地产的同时，商业地产出现了一个怪象：开发商感叹"招商难",而品牌商家也在抱怨"选址难".这个怪象折射出商业地产的同质化竞争程度。目前商业综合体其业态大多都由住宅+写字楼+购物中心构成，而购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店，主力店也只是扳着指头就可以数过来的那几家，根本摆脱不了同质化竞争的结局。

"商业地产的竞争从来都不会有所谓的理想天堂。意思就是当开发商打造一种商业模式时，它一定要考虑到市场的接受程度，不能想当然、拍脑袋就即兴去做。"新港地产执行董事张红兵指出，"开发商怎么想商业规划是一回事，怎么做才对又是另外一回事。理论上说，随着商业体量增加、集聚效应凸显，商业综合体之间应该形成错位经营，以主题商业的开发模式来寻求消费市场的细分，将是成都商业地产避免同质化的出路之一。

消费需求支撑主题定位

"定位的同质化一直是商业项目运营中遇到的最大障碍，现阶段商业地产急需一个突围解决方案。"张红兵认为，错位竞争的好处在于可以最大程度上避免恶性竞争。

"商业地产所面对的定位问题就是找到自己，要弄明白、弄清楚自己可以做什么，要做成什么？"吉信行总经理潘海认为："首先要做的是主题化。千城一面是成都商业地产可能面临的问题。如何破解？主题化的定位有可能避免这一问题的出现。"这里是儿童的乐园、这里是年轻人购物的天堂、这里有不断上演的艺术盛宴。这些都是将自己与其他项目区别开来的主题化定位。"在潘海看来，商业地产大规模体量爆发，商业地产项目的同质化趋势也就愈发明显。商业地产项目通吃各种客群已经不可能，要抓住的是某一部分群体的喜好，主题化定位是大势所趋。

"商业地产成功的关键是多方共赢，即开发商要有可观收益，商户要有足够营收和利润，终端消费需求得到最大程度的满足和挖掘。"潘海认为，对商业地产主题的选取，则应该依据消费者的需求为最终考量标准，有需求才有市场，有终端消费者的支撑，这个主题才有生命力。

主题商业需要形神皆备

任何一个成功的主题式商业项目当中，人们都能发现，以建筑主题化冲击感官感受、不间断进行各类推介及创新活动以使主题日久弥新、借助历史人文资源体现时代厚重感、设置多样化空间营造商业氛围、通过辅助设施及各类配件营造及加强主题氛围、凭借自然资源获取排他性优势等因素或多或少都会夹杂其间，包含的内容越多，成功的可能性就越大。

主题商业在传达主题信息时，不仅仅通过商品本身，更需辅以建筑、各类辅助设施、多样化的空间设置等营造主题，往往有关文化、自然、休闲、娱乐，香港的主题商业运用得堪称出神入化。例如，运作得比较成功的香港"青衣城"是一个以海洋概念建成的大型主题商场，锐意营造无限乐趣。其以海洋为概念建成的大型主题商场，新颖而独特，引进了海洋及航海的意念，并承袭邮轮的特色布置，辽阔的流线型走廊、色彩缤纷的航海旗杆，每一处地方，皆各具特色，带给国内游客无限惊喜。

"正是由于都有鲜明的主题进行包装，才有可能在其商品经营格局基本相同的情况下，在同一个市场分食蛋糕，而相安无事。"张红兵说：未来，面对众多综合体项目的集中面市，对于一个商业地产开发、运营商而言，如何将一个商业盒子（空间）建筑拔地而起不是问题，更艰巨的是需要精心考虑，在这个盒子里面装入什么样的"主题".

“大店综合症”下主题型商业或成物业突破口

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