深圳：原农村土地房屋分步分类确权

  深圳昨日发布《关于推进股份合作公司试点改革的指导意见》(以下简称“《意见》”)，备受关注的社区股份合作公司改革正式破题。今年内，全市各区将选择3到5家股份合作公司启动试点工作，试点内容包括明确原农村土地房屋产权、股权改革、政企和社企分开等热点难点问题。同时，《深圳经济特区股份合作公司条例》将启动修订工作。

  股份合作公司是深圳推进原农村社区创新发展的制度安排，过去20多年，股份合作公司在加速深圳工业化城市化进程、推动集体经济转型、改善民生福利、维护基层和谐稳定等方面，发挥了重要作用。然而，随着城市化进程加速，经济和产业结构的不断升级，从原农村集体经济脱胎而出的社区股份合作公司，由于改革的不彻底和不科学，产生出越来越多的矛盾和问题。

  近年来，扶持社区股份合作公司发展壮大的话题几乎每年都是两会上的热点，各级人大代表、政协委员尤其是宝安、龙岗两区的代表们，就股份合作公司体制机制以及发展中面临的问题做了大量的调研工作，并提出了一揽子议案和建议。今年5月，深圳召开全市改革工作会议，发布了《深圳市全面深化改革总体方案(2013—2015年)》，同期发布的《深圳市2013年改革计划》，正式将股份合作公司改革列入年度重点改革项目库。

  通览《意见》，此次改革的主要内容包括加快股份合作公司的转型发展、完善规范监管、实行政企和社企分开、加大扶持力度和探索股权改革五大方面。在各区试点方案出台后，社区股份公司经营单一化、财务不透明、政企和政社不分、现代企业制度缺乏等一系列问题有望得到根本性解决。

  《意见》提出，政府各相关部门和各区要根据实际情况，分类分步采取措施，进一步减轻股份合作公司负担，帮助股份合作公司实现可持续发展。政企、社企分开后的社区市政基础设施、公共配套设施等相关费用，由各区根据实际财力统筹安排。股份合作公司要积极履行社会责任，明确集体股收益的一定比例用于社区公共服务管理。

  在同等条件下，重大产业项目和产业园区建设发展所需的社区服务设施，优先由股份合作公司承接建设，优先吸收项目所在地社区居民就业。提升社区经济与区内产业关联度，带动股份合作公司转型发展。

  关键词 物业产权

  现状和问题：大量集体物业产权不明确

  来自龙岗区的相关调研报告显示，目前，龙岗区的股份合作公司物业租金及工缴费、管理费收入约占总收入80%，自办自营实体项目少，经济结构单一。

  土地单位产出率低，股份合作公司对抗风险能力弱，随着深圳整体经济产业的转型，企业入驻的门槛提高，社区的一些低端高耗产业相继迁走，有的社区可能出现产业空心化。城市化后股份合作公司土地资源迅速减少，据不完全统计，目前社区股份合作公司可供开发土地约376万平方米，存量少，依靠土地资源扩大“两租经济”的粗放式发展路径已难以为继。此外，经营班子整体素质不高、专业人才缺乏，危机意识和市场意识淡薄，由资源运作向资本运作转化的办法不多，转型发展举步维艰。另外，由于大量集体物业缺乏明确的产权，导致招商和经营工作阻力重重。

  改革举措：明晰物业产权鼓励多元经营

  《意见》提出，深圳支持股份合作公司根据自身情况和特点，发展现代服务业、文化创意产业和特色产业。积极探索多业融合、内外并举的发展路径，鼓励具备条件的股份合作公司立足深圳，多途径拓展发展空间，参资入股大型基础设施项目和战略性新兴产业项目。通过多元化经营发展，提高资产盈利能力，把股份合作公司做大做强。

  同时，深圳坚持尊重历史、公平合理、区别对待的原则，分步分类明晰原农村土地房屋产权，切实保障集体股份经济组织和原村民的合法权益。选择社区开展试点，探索土地房屋明晰产权，以及通过城市更新、土地整备等二次开发明晰产权的路径。深圳鼓励引导股份合作公司将符合规划的合法工业用地和尚未完善征(转)地补偿手续的工业用地，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式进入市场。

  ■关键词：规范监管

  现状和问题：有监管制度难执行

  以龙岗区为例，据业内人士介绍，从形式上看，目前各社区股份合作公司普遍完善了公司章程和经营管理制度，建立健全了公司议事规则，但这些机构和制度却难以在公司实际操作中发挥作用，公司治理不完善，严重影响集体经济的壮大发展和基层社会的和谐稳定。

  “目前社区股份合作公司的管理层还习惯于家族式管理模式，不习惯也不情愿接受股东的监督和制衡。一些公司董事长手中的权力不受约束，在一些重大事项违反规定越权而为，暗箱操作私自出卖集体土地和厂房、私自贱租集体资产、利用职权为亲友谋利、挪用公款赌博等案件时有发生。”有关人士表示。

  同时，广大社区股份合作公司股东维权意识普遍不高，不愿意因认真履行监督职权与董事会特别是董事长“为敌”而给自己带来麻烦，主观上没有开展监督的动力。此外，在董事会实际掌握局面的情况下，因为没有信息来源，客观上股东也不具备开展监督的能力。

  改革举措：强化内部监管和外部审计

  《意见》提出，改革过程中，一方面要完善股份合作公司法人治理结构，探索建立职业经理人制度，逐步实现所有权与经营权分离，支持股份合作公司逐步实行领导直系亲属任职回避制度。另一方面，要强化股份合作公司集体资产管理委员会职能，落实集体股在收益分配和重大事项表决中的权利。

  此外，《意见》要求推行企务公开，股份公司要定期向公司股东公开投资发展的重大决策、经营管理的重要问题、涉及股东切身利益和接受股民监督的重大事项。充分利用集中记账平台，建立健全财务会计制度，完善定期财务报送制度。

  除内部监管外，还要强化外部监管，各区集体资产管理部门要加强对股份合作公司的监督指导，各街道根据实际情况明确集体资产管理机构和人员。

  《意见》称，股份合作公司领导班子成员实行任期制度和退休制度。股份合作公司的劳动、人事、薪酬要逐步与市场接轨。股份合作公司领导班子成员应加快推行年薪制，定期向股民公开收入。

  ■关键词：职能分离

  现状和问题：职能交叉拖累企业

  以龙岗为例，随着城市化、特区一体化的推进，社区管理面临许多挑战。

  一是职能交叉严重。按照城市化政策要求，三年过渡期后，基本实现政企、居企分离，但由于各种原因，大部分社区至今未能实现，造成综合党委、工作站、居委会和股份合作公司人员交叉，多数综合党委书记身兼站长、董事长，一肩挑现象突出，工作易陷入“眉毛胡子一把抓”的局面。

  二是社会管理负担重。尽管近年来区委、区政府尽力给社区减负，但总体上负担仍然过重，这也是社区反映最为强烈的问题之一。一方面随着流动人口管理压力增加，管理重心下移，社区承担的管理事务日益增加，基本上街道职能一一对应，工作站人员长期处在忙于应付、疲于奔命的状态，同时人员不断膨胀、管理不到位、待遇低，临聘人员违规违法现象时有发生；另一方面是经费负担重，城市化过渡期后，公共管理事务移交不到位，股份合作公司既出力又出钱，且很多指派任务都需要先行垫付或额外支付费用，相关统计显示，2012年全区股份合作公司社会事务负担经费5亿多元，分别占社区总收入和利润总额的近15%、57%。

  改革举措：股份公司不承担行政职能

  《意见》要求，股份合作公司要逐步回归经济组织的职能定位，在政府的部署和指导下，逐步分离市政基础设施、环境卫生、人口管理、社会治安、计划生育、消防安全、维稳综治等社会管理服务职能。对于社区非市政道路、绿化保洁、保安消防、物业管理、小区服务等内部事务，参照商品房社区，按照“谁受益、谁负责”的原则，由股份合作公司和社区居民承担。

  进一步理顺股份合作公司和社区工作站的关系，明确各自定位，区分职责，分工协作。社区工作站站长由所在街道办事处委派，社区公共服务机构的经费、办公场所等问题，由街道办事处与股份合作公司协商解决，有条件的股份合作公司应给予积极支持。股份合作公司必须单独建立党组织，隶属于社区综合党委。强化社区综合党委对社区的核心领导，在必要情况下，可由社区综合党委向股份合作公司党组织选派第一书记。

  同时，积极推进社会建设“织网工程”和“风景林工程”，加大社区公共服务的建设投入，多主体、多渠道、多层次为社区群众提供文化体育、卫生保健和托幼养老等完备的社会服务。进一步强化社区居委会自治功能，充分吸纳常住人口的优秀代表参与社区管理。

  ■关键词：股权改革

  现状和问题：产权不明晰影响发展

  记者采访了解到，从社区股份合作公司的股权设置来看，最大的缺陷是产权不明晰。集体股的股东——集体资产管理委员会形同虚设，在经营决策中发挥不出大股东的作用，其利益也得不到保障。合作股本来是一种无偿分配给个人的福利股，从法理上说不具所有权，理所当然就没有表决权，但在实际中却拥有“一人一票”的表决权。募集股虽由股东出资购买，但却只有分红权，没有表决权。这样的股权设计不符合现代企业制度和法人治理结构的要求，不利于公司的稳定和发展。

  改革举措：探索股权主体多元化

  《意见》提出，股份合作公司的股权改革包括三项内容：一是探索适度降低集体股比例，减持的集体股实行有偿配售，以募集方式向股民和原村民发售。二是探索股权内部合法流转，允许并鼓励通过继承、赠与、转让等途径，实现股权在股份合作公司股民和原村民内部合法流转。允许并鼓励股份合作公司经营管理层通过回购等方式增加持股比例。三是探索股权主体多元化，配合城市改造和城市更新，设立项目公司，以增资扩股方式向社会募集资金，吸引战略投资者投资入股和参与管理，增强市场竞争能力。