广州《关于土地节约集约利用的实施意见》要点解读-中地会

　　记者昨日获悉，广州市委、市政府《关于土地节约集约利用的实施意见》正式出炉，提出了100条规范和创新土地管理的具体措施。其中规定，闲置土地经批准处置方案采取延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价，并明确了补交标准。同时，集体建设用地流转将在全市统一的土地市场平台上公开发布信息并进行交易。

　　此前备受关注的已出让地块地下空间土地出让金缴交标准也随之出炉。该意见实施前已办理产权登记的车位等地下空间，不再计收或补缴土地出让金。

　　1看点

　　产业项目用地要绩效“打分”

　　严防死守耕地红线，《实施意见》首先在耕地保护方面“出招”：落实耕地保护目标责任制；推进高标准基本农田建设；划定永久保护的基本农田，完成基本农田永久保护地块标图建库、定责到户工作；修订完善广州市基本农田保护补贴试行办法。

　　编制功能片区设置方案、实施全市统一的年度土地供应计划、实施差别化的土地供应规模控制、推进低丘缓坡土地综合开发利用试点、实行城市生态用地差别化管理……《实施意见》还就加强土地规划计划管控提出一系列措施。

　　按照规定，广州土地出让将“齐步走”，执行全市统一的土地供应政策，实施全市统一的年度土地供应计划。各区县要在全市土地市场统一信息发布平台上组织土地出让工作。还将由市发改委牵头，研究制定产业项目用地预评估和遴选制度，试行由独立的第三方专业机构对新建、扩建产业项目进行供地前和投产后土地利用绩效评估的机制。

　　在《实施意见》中，广州敲定了土地供应原则：优先保障民生、公共基础设施和公益事业用地。加强土地资源市场化配置，扩大土地有偿使用和公开出让范围。鼓励开发利用地下空间及存量低效建设用地再利用。支持社会资金以土地有偿使用方式投资建设基础服务设施、社会公益事业。

　　值得一提的是，工业用地可结合产业类型和产业生命周期弹性确定土地出让年限，首期出让年限届满后对项目经营情况和出让合同履行情况进行评估，再视情况有偿续期或收回土地使用权。这也意味着，企业拿到工业用地后低效利用，可能将被收回。

　　2看点

　　营利性学校医院用地要公开出让

　　《实施意见》还圈定划拨供地范围，包括明确了“非营利”界定、“国家重点扶持”的范围以及可以划拨方式供地的保障性住房的具体范围等。

　　广州市国土房管局介绍，在土地公开出让范围方面，目前政策仅规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，或有两个以上意向用地者的用地须公开出让，《实施意见》则明确公开出让土地的范围，包括营利性科研设计用地和社会事业用地。

　　据了解，过往医院、学校和养老院等土地，多是划拨使用，免费或者是收取相当低价的地价，但这类土地实际上也是带有经营性质的，有专家认为，带有营利性项目无偿用地不太公平，造成公共财政的流失。

　　政府及公益类事业单位投资建设的各类社会保障性住房项目则可以划拨方式供地。

　　《实施意见》还规定，保障房用地应分散布局在城市居住区，实行独立用地和与商品住房用地融合等多种建设方式，公租房户型控制在60平方米以下，规划配套完善，促进社区居住人群多元化。推行并完善在商品住房用地配建保障性住房。

　　3看点

　　土地前期开发要调查历史建筑

　　2013年，诗书路金陵台、妙高台历史建筑被强拆以及萝岗古墓被毁等事件备受关注。《实施意见》规定，土地前期开发应依照文物、历史文化名城、历史建筑和历史风貌区等保护规定，进行地下文物考古调查、勘探和历史建筑调查。涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设项目列入市、区（县级市）投资计划，市级投资建设的项目，按规定选择工程实施单位进行建设，建设完成后按规定分别移交市相关部门或区（县级市）负责接管和维护。

　　广氮地块、南方钢厂地块、国际金融城等土壤污染问题也是人们关注的焦点。《实施意见》提出，广州还将加强储备土地土壤污染状况的调查与治理。对城市工业企业遗留（弃）场址改变用途的储备用地，按照有关规定开展土壤环境风险评估，并由市、区（县级市）土地储备机构组织对被污染的土壤环境进行治理修复。

　　4看点

　　开发商囤地面临高额增值地价

　　《实施意见》明确了调整规划容积率（或建筑面积）补交土地出让金标准。以划拨方式取得土地调整容积率的，无须调整土地综合开发费。以出让方式取得土地的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件，不得提高容积率，不得降低绿地率，不得减少基础设施和公共服务配套。

　　为了避免土地出让后“晒太阳博升值”的状况出现，《实施意见》细化规定了土地交付、开竣工标准及时间要求等。

　　按照规定，各类住宅用地须在划拨决定书确定或出让合同约定的土地交付之日起1年内开工建设，其他建设用地原则上自交地之日起1年内开工，可视项目具体情况确定。规划的配套公共服务设施应同步开工建设。

　　同时，各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工；其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起3年内竣工，面积在5至10公顷的5年内竣工，面积在10公顷以上的7年内竣工。配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。

　　开发商囤地将要面临高额的增值地价。《实施意见》提出闲置土地经批准处置方案采取延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价，并明确了补交标准。按照规定，由于用地单位自身原因导致土地闲置，经批准延期开发涉及土地增值的，应补交增值地价，增值地价计收标准=土地出让合同重新约定的开工时间地块土地市场评估地价总额－原已缴交地价款。

　　5看点

　　拆迁安置房上市需补缴地价可“二选一”

　　《实施意见》提出，广州市每年安排一定比例居住用地用于安置房建设，市住房保障办应将安置房建设项目纳入全市保障性住房建设计划。在编制土地储备项目实施方案时，应同步明确储备项目的安置房用地、村经济发展留用地的选址。优先利用现有储备地块作为安置房用地和村经济发展留用地，安置房源优先采取就地安置或就近安置。

　　值得一提的是，《实施意见》明确城市拆迁安置房上市土地出让金补交标准和程序。以划拨方式供地建设的拆迁安置房，被安置户原有房屋已办理土地有偿使用手续的，由拆迁安置房用地单位按立项批文时点相应用途土地市场评估地价缴纳土地出让金；未办理有偿使用手续的，国土房管部门可在拆迁安置房产权登记时进行相应注记：“未办土地有偿使用，待安置房发生出售、交换、赠予（不含继承）时补缴土地出让金，自行选择按房屋交易价格的1.6%或申请时点相应用途土地市场评估地价的4%缴纳土地出让金”。以出让方式供地建设的拆迁安置房，被安置户无需补交土地出让金。

　　聚焦

　　宅基地可折算股份拿分红

　　值得一提的是，《实施意见》突出城乡土地统筹管理，实现集体与国有建设用地管理的制度衔接，推进城乡统一的建设用地市场的建立。

　　《实施意见》提出，要深化征地补偿安置制度改革，严格执行广州市征地补偿保护标准和征地补偿款预存制度，并及时进行调整。

　　从城市建设和发展的角度考虑，《实施意见》提出实行差别化的宅基地审批政策，鼓励新增宅基地审批与旧有多余宅基地的腾退相挂钩，引导和鼓励集中建设公寓式住宅。

　　广州还将探索“宅基地的有偿使用”，规定“有条件的村，经村民会议讨论决定，可以由村民委员会（或村集体经济组织）向申请建房农民收取宅基地有偿使用费。宅基地使用费实行专款专用，主要用于本村的基础设施和公益事业建设”。

　　《实施意见》还提出建立宅基地退出和激励机制。《实施意见》提出，尚有留用地指标的，鼓励村集体经济组织在符合规划前提下，向国土房管部门申请将成片的闲置、低效宅基地用地改为村经济发展留用地，原产权人可按宅基地基底面积折算成股份，获得村经济发展用地的经营收益分成。

　　集体建设用地闲置照样收闲置费

　　农村集体用地改革将提速。按照《实施意见》，广州将加快建立城乡统一的土地交易市场，规范集体土地所有权人采取公开方式出让、出租集体建设用地使用权。各区、县级市要健全服务网络，强化信息沟通、政策咨询、合同签订、价格评估等流转服务。集体建设用地流转将在全市统一的土地市场平台上公开发布信息并进行交易。

　　专家告诉记者，农村集体土地禁止流转，使集体土地与市场绝缘，不能把资源转化为资本和资产，不能吸引高端优质项目，造成农村低效用地非常多。广州500平方公里的低效用地中，约70%（356.7平方公里）属于集体建设用地。“建设城乡统一的建设用地交易市场、提高市场配置土地资源的能力，是解决农村土地利用粗放、低效的最根本的手段。”

　　如何不让集体建设用地流转变成开发商的圈地盛宴？广州提出，流转后的集体建设用地因用地单位自身原因闲置的，由集体经济组织按照流转合同收回或参照国有闲置土地处理办法收取土地闲置费，专项用于镇（街道）、村公共设施和公益事业建设。

　　广州将实行土地整治结余指标市场流转政策。运用市场化手段配置土地整治节余用地指标，制定土地整治节余用地指标的配套政策，建立节余用地指标流转市场。

　　地下空间

　　已办理产权登记不用补地价

　　去年9月，《实施意见》在征求意见时“补缴已售出地下物业出让金”的相关条款引起关注，其中规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠予（不含继承）时由新的权属人负责补交土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金”。很多市民表示，车位既已售出，产权证业已办好，且税费交齐，地下车位土地出让金为何还要追缴？

　　记者对比发现，市民的反馈得到了回应，最终版的《实施意见》将这一规定删除。《实施意见》明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。按照规定，原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。“本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。”这也意味着，持有车位的业主不需要再被追缴土地出让金。

　　记者观察

　　以制度刚性挖掘土地潜力

　　向改革要红利已经成为我国未来经济增长的共识。其中，土地制度改革将是释放改革红利，推动兼顾公平与效率之经济增长的重要引擎。党的十八届三中全会对土地管理制度改革作了系统部署。中央经济工作会议也提出“必须坚定不移推进节约集约用地，优化土地利用结构，提高土地利用效率”。

　　对于广州而言，土地节约集约利用是一道不得不认真面对的课题。全国国土资源工作会议进一步明确了“今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应”,“除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地”。这是以土地节约集约利用“倒逼”经济发展方式转变的必然选择。只有确立了节约集约用地的制度刚性，才能更多、更好地以经济手段“倒逼”资源利用方式转变，使市场在土地资源配置中发挥决定性作用。

　　如何从制度上保证土地的节约集约利用？广州以一份《关于土地节约集约利用的实施意见》给出答案。这份《实施意见》共10部分100条（另含1条附则），覆盖土地管理“批供用补查”全过程，涵盖耕地和基本农田保护、土地规划计划、土地储备、土地供应、供后监管、闲置土地处置、农村土地管理、矿产资源管理等国土资源管理领域，结合国家、省、市节约集约用地的新要求提出改革措施，对土地管理实际操作事项予以明确和规范，其中不仅系统归纳了以往行之有效的政策措施，更具有很强的实操性和创新性。

　　新型城市化的用地模式要向适度投放增量与存量挖潜并重转变，广州在洋洋洒洒的土地节约集约利用100条中，一以贯之的是市场手段与行政手段的结合，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用并重，平衡企业利益和公共利益、确保个人利益，使政府在保障公平竞争，加强市场监管，维护市场秩序，推动可持续发展方面发挥更好的作用。

　　当前，我国各个领域的改革已进入“深水区”，对相关制度如征地制度、集体建设用地有偿使用制度等进一步改革的要求十分迫切。

　　广州的土地管理制度改革之路方向渐明，能否真正发挥作用、落到实处，需要执行到位，需要不断探索。让我们拭目以待。

　　增值地价计收标准

　　土地出让合同重新约定的开工时间地块土地市场评估地价总额

　　原已缴交地价款

广州《关于土地节约集约利用的实施意见》要点解读

相关阅读