万科南站项目打包融资7亿新项目或为“金色系”精装房

      万科6月5日刚刚拿下南京南站旁的地块，就已开启了融资大门。万科总部将其与云南昆明的一住宅项目，共同打包募资7亿元，目前预约的情况十分火爆，一基金公司经理形容“排着队借钱给万科”。

      业内人士分析，龙头房企正积极融资以加快推盘节奏，而投资者对楼市的信心也开始恢复。

      万科2.2亿撬动40多亿元的项目

      这个名为京兆地产基金三期的项目，将南京南站项目与云南昆明12.6万平方米项目打包，建立2年期的信托融资计划，认购起点为100万元。

      据了解，目前公布给投资人的预期年化收益为：300万元以下10%;300万至1000万元为11.5%。第一年可分配9%，剩余的本息第二年末分配。风险保障方面，这两个楼盘的项目公司现金流优先分配给基金，万科上市公司与项目公司共同承担本息差额补足义务。

      值得关注的是，万科在其中的股权份额占51%，有限合伙公司占49%，并将对其规划建设工程等进行监督。“万科近年来不少融资项目均只占近半的股权，这次就是以2.2亿元的资金撬动了40多亿元的项目。此做法可以提升万科的总营收，但是从另一个角度来看，万科所占的利润份额也在逐渐缩小。”

      “在目前调控背景下，追求纯利已经过时，只有快速周转的企业才能在下半场胜出。”今年初万科总裁郁亮在业绩报告会上称，万科不缺钱，万科如果真的缺钱是借不到钱的。

      只要借7亿却吸引来12亿

      正如郁亮所说的，目前万科想借钱似乎并不难。“京兆地产基金三期刚刚开始认购，已经很火爆，特别是少量的100万投资名额会爆满。7个亿的募集计划，估计有12亿的资金愿意进来。”该项目的一位基金经理透露。

      他表示，投资者对楼市的预期正在改变。仅仅几个月之前，万科就曾面对借不到钱的尴尬。今年2月，北京国际信托有限公司发布公告，宣布“万科金域缇香项目特定资产收益权投资集合资金信托计划延长推介期”。该信托计划目标拟募集资金额为4.2亿元，但到期时仍有数千万元左右的资金空缺，无奈之下信托公司唯有将该募集计划延期。

      据分析，引发投资者关注的有两个原因：一是随着贷款放松后，6月份以来理财产品的预期收益率又降至3个月低点;二是楼市升温，房地产信托发行有所回暖，上周发行的5只房地产信托规模合计为17.85亿元，规模占比约为40%。

      新项目或为“金色系”精装房

      房地产信托兑付资金主要来源于开发商销售回款，销售情况直接影响是否能收回成本。

      按照初步的规划，南京南站项目将比照“金色”系列，打造品质楼盘，住宅精装修交付。其中商业占7%，办公占24%，住宅占69%。将有不少独立商铺和底层商铺进行出售。项目的总投资额21亿元，开发周期预计为2012年至2015年。

      之所以与昆明项目打包进行融资，是因为南京项目成本高，利润相对较低。据了解，昆明项目首期房源今年8月份就可以上市预售，总投资额27亿，而目前预估的税后净利润，却几乎是南京南站项目的两倍。

      土地成本也是其中一个重要原因。按照南京市的规定，土地出让金只允许分两次缴纳，且首期缴款比例不得低于全部土地出让价款的50%，须在土地成交后7天内交齐。而昆明规定土地款仍可以分三次缴纳，首付仅在30%左右。因此在昆明盖房，资金峰值在5.98亿元左右，而南京项目的资金峰值则高达7.45亿元，资金压力更大一些。