马骁河：当前经济形势变化特点与房地产波动的结构性影响因素

　　（马晓河院长，是我国宏观经济领域的权威专家，中国宏观经济研究院原副院长、研究员，博士后指导老师，国家发改委学术委员会委员，中央农村工作领导小组办公室乡村振兴专家咨询委员会委员，马院长还是人大经济改革和发展研究院常务副院长，也是课题研究组专家咨询委员会核心委员之一。马院长是我国著名经济学家，中国城乡二元结构改革的推动者之一，新时期主张改革需要顶层设计的主要代表人物，曾任中央政治局的讲课专家，多次参加中央国务院文件起草工作，中国投资50人论坛、中国区域经济50人论坛成员。）

　　今年我国采取逆周期调节，打出宏观政策组合拳，财政政策加力增效，货币政策精准有力。政府出台的各项宏观调控政策是历年来最多的，密集度非常高。特别是7月18日后，各部委出台了超30项政策。我国完成今年经济目标是大概率事件。

当前我国经济的四个特点

　　当前我国经济呈现四个特点。一是主要指标回升，经济运行总体有所改善，趋势向好,累计的积极因素在增多。二是供给面好于需求面。供给主要指标都在正增长区。三是结构转型升级明显。消费中基本消费和新兴消费增长快。中间消费较弱，比如说办公用品、家用电器、音响器材、建材装饰等下行。三大制造业中消费品制造业、能源原材料加工制造业是负增长，唯独装备制造业正增长。结论是当前工业增长主要是靠装备制造业拉动起来的。四是宏观政策不断加强，叠加效应在增加。

　　但是，我们也遇到了需要深入思考的问题。

政策边际效益下降

　　一是宏观政策的叠加效应在不断加大，但预期有所减弱，边际效益下降。以固定资产投资为例，固定资产投资增长率在放缓，民间投资一直下降不跟进。按照往年经验，国家的公共投资和国有企业投资持续一段时间后，民间投资就会上来，但是自5月以来民间投资同比增速连续为负。

　　以货币投放为例，2020年11月以来M2、M1的剪刀差呈扩大趋势。货币投放后，由于企业和居民短期需求不足，有越来越多的货币转化为金融机构的长期存款或其他固定金融产品（M2），而M1增长缓慢。意味着用于短期需求特别是消费资金的货币供给增长乏力。

　　再以房地产市场为例，全国各地都公布了房地产松绑政策。放宽住房限购政策，降低住房贷款首付标准，降低贷款利率、对房地产企业保交供并实施减税降负政策、对换购住房的个人所得税实行退税优惠政策，等等。但房地产市场在3-4月份有所恢复后又出现低迷。房地产开发投资一路下行。较2021年高峰期，商品房销售额净减少7万亿元左右，必然对就业等产生较大影响。

外部需求放缓导致出口萎缩

　　二是外部需求放缓，特别是发达国家需求下降较快，拖累我国出口增长。出口市场首先萎缩，发达经济体占我外需60%以上。从贸易结构看，对发达体出口多为最终消费制成品，对我国需求下降主要是由经济衰退和阵营分化引起。对发展中经济体出口多为制造业设备和中间产品，多为产业链转移需求结构变化带来的。

　　当产品出口不了后，只能转向内需，但内需市场供给本来就过剩，又叠加上了外销转内需部分产能，企业为尽快实现市场出清，被迫降价销售，因此生产者价格指数（PPI）下跌，企业购进价格也随之下滑，接着这种价格下行还会沿着产业链引起居民消费价格指数（CPI）下跌。

　　所以说，中国的出口萎缩首先是对发达国家萎缩。第二就是发达国家的萎缩导致了中国的出口下降。下一步我们的萎缩有可能是由发展中国家萎缩引起，这是我们需要注意的潜在危机。当出口萎缩，外向型企业会出口转内销，把外需产品又挤压到国内来。中国经济不是通缩，而是供给不断增加后，由于外需萎缩和内需增长不足，导致供求结构性失衡引起价格下降。

城乡居民增速基础不牢靠

　　三是城乡居民增收基础不牢靠，扩大国内消费品市场需求支撑力不足。2010年以来城乡居民收入增长率出现了放缓趋势。居民收入增长率放缓，意味着人们每年收入总量增加比以前更少了，于是每年的消费支出总量增加也随之减少。直接影响了消费需求规模的扩大。

　　今年1-9月，居民收入增长5.9%，社会消费增长有所恢复，但日常消费尚未恢复到疫情前水平。以两个假期消费为例：今年“五一”与疫情前2019年比，旅游接待人数和旅游收入分别增长19.09%和0.66%；但人均旅游费用（510.3元）比4年前（603.6元）还低15.5%。“穷游、穷逛”特征鲜明。今年中秋国庆双假与2019年相比，旅游人数、旅游收入分别增长4.1%，增长1.5%，但是人均消费912元，比2019年人均减少25元。

民企经营成本高利润低

　　四是民企发展不足，经营成本高、利润低。使得就业、民间创新受到严重影响，制约供给结构转型。1-10月份全国规模以上工业企业实现利润同比下降了7.8%。其中私营企业下降1.9%，制造业实现利润下降了8.5%。工业企业实现利润持续下降，其中主要原因是成本上升，挤压了企业利润空间。比如2022年1-12月份企业百元营业收入中的成本为84.72元，到了今年1-10月份增加到85.17元，同比增加0.42元。私营企业成本最高、利润率最低。

　　民企营收的利润率最低，是从公开统计局数据计算得出。我认为，当前民企一是生存发展的基础理论储备不够，在理论上说不清说不通，即存在和发展说不通，没有基础。部分民营企业的困难，会影响到我国经济的整体运行。二是在获得地位待遇上不公平，法制上地域不公平，这是它的根本问题。

　　对明年我国经济形势判断，我认为要好于2023年，消费继续复苏，投资会好转，制造业转型会继续，服务业持续向好，但国际形势特别是发达国家对中国的外需存在不确定性。房地产会由负增长迈入正增长，但高增长可能性较小。

影响今后房地产业发展的主要变量

　　房地产市场供求关系正处于转折性变化阶段，要考虑以下几大结构性变量。

　　一是从宏观需求结构变动看，由于我国要“迈高晋中”，基础设施和产业投资空间越来越饱和，消费率要上升，投资率要下降，房地产增量投资空间会变小。二是“未富先老”的人口结构对未来房地产市场供求关系带来巨大影响。三是城镇偏差纠正特别是城市群的发展有利于房地产的发展，纠差补缺有空间，深处群中有机遇。四是中产阶层的扩大，以中等收入群体为主的橄榄型社会结构建立，有利于改善型住房的发展。五是各级政府服务归位，增加对中低收入人口保障房供给，对房企而言存在机会。

“未富先老”对未来房市有巨大影响

　　   “未富先老”的中国人口结构，导致创造财富、做“蛋糕”的人群减少，分享“财富”、分“蛋糕”人群增加，加大了保持一定经济增长速度的困难。

　　从劳动力结构看，人口老龄化削减了劳动力，提高了社会老年抚养的比重。2022年65岁以上人口占比由2001年的7.1%上升到14.9%，抚养比从10.1%上升到21.8%，其中辽宁、江苏、山东、重庆、四川等省分别达到26.7%、24.96%、24.25%、26.51%、26.33%。农村老年抚养比平均28.13%，其中一些省份农村抚养比高达39.85%。

　　从发展阶段看，我国开始进入人口老龄化阶段时人均GDP仅1000美元，而发达国家在同一阶段人均GDP已达5000-10000美元。到2050年，中国65岁以上老年人口占比将攀升到30%。

　　这将对未来房市供求关系带来巨大影响，首先是总量需求减少，买方与卖方关系也变化了，买房的年轻人在萎缩，要出手卖或赠出的老年人在增加。

城镇化纠偏给房地产带来机遇

　　中国的实际城镇化率我就做过计算，2021年约59%，但同类型收入国家是68%，我们比别国相差9个点将近10个点。设想一下，如果中国的城市化人口达到75%，还有15个点差距，代表着需求。

　　城市化率不足会导致我们的房地产需求不足。未来我国城市人口，按照市民化社会结构布局，至少会有10亿人口在城市，与目前比还有一个亿的需求。一是游离于农村和城市的农民工，未实现市民化的农民工。二是还有未来的新增长的农村人口要进入城市。

　　世界任何国家到这个阶段都应该通过城市群和都市圈的发展来拉动城镇化，而我们现在还在鼓励中小城市发展。我考察过所有的欧盟的国家，到了工业化后期，远离大都市，远离都市圈的这些城市都衰落，贴近城市群，靠近都市圈的城市，小城镇都发展。

　　下一步，中国发展最有希望的就是城市群和都市圈。所以靠近城市群都市圈的这些房地产，它是存在市场空间的。但这种城市群都市圈的房价上涨，它不会带动全国房价上涨。

橄榄型社会结构才能带来住房需求

　　日本在1955-1975年，日本人自我认同属于“中产”人群比例由42.5上升到77%，认为自己属于“下层社会”比例由57.4%下降到21.8%；20世纪初期，韩国中产阶层认同度超过70%，1992年高达75.2%。目前，美国年收入在3-8万美元中等收入群体占人口的3/4。

　　中国中等收入群体人口占比偏低，我国低收入人口占比偏高，既难以支撑扩大内需，也难以满足实现全面性、全体性、全域性共富目标。

　　按照国家统计局去年的数据，我国2022年中等收入人群为4.68亿人，占33.2%。但是，中产与中等收入是两个不同概念。不同学者对2025年预测中，最乐观结果中等收入者占比59.4%，最悲观为19.8%，距离60%还有差距。若到2035年中国有60%即7.5-8亿人口为中产阶层，他们将是住房需求结构转型的主要动力来源。

稳住房地产要实行更为积极的策略

　　中国房地产市场的下一步想要稳定，或者说要稳住大盘，第一靠政策，但政策不能替代改革，要靠改革带动政策。

　　我也很认同《中国房地产企业健康评价报告》中提出的很多对策建议。稳住房地产是趋势，要关注实行更为积极的策略和建议。一是降低购房门槛。大幅度降低中低收入人群首套房首付率、利率，允许跨区购房使用公积金贷款，提高贷款额度。二是取消限购。取消中等城市以下住房限购政策，大城市除城市核心区外，其它地区不再实施限购；允许外来人口连续6个月及以上缴纳社保和个税证明在大城市购房。三是实行购房补贴。对中低收入者购买首套新房予以购房补贴；对于居民在本市范围换购住房实行退还和免除个人所得税；对生育二孩、三孩家庭允许购买二套房。外来常驻人口无房租赁房屋者，一定面积之下给予房租补贴。四是租购并举，一企一策，延期延息。政府对现房按商品价格收购一批，以低租或廉价给无房户。通过增信支持民营房企扩发债规模；实施阶段性房地产企业延期还贷、付息政策，对房地产企业实施减税降负政策。
 

（本文根据“中国房地产健康发展论坛”讲演部分内容摘录节选，未经本人确认。）