济南最宽松公积金新政落地 允许公积金余额对冲贷款

    5月19日，济南市调整住房公积金贷款、提取政策，取消了首付比例在购房面积方面的差别化规定，首套房首付比例均为20%，二套房首付比例均为30%；取消了对拥有一套住房但未结清商贷的家庭的差别化政策规定，统一执行30%的首付比例和基准利率。

    25日是新政实施第一天。对这一“史上最宽松”公积金贷款政策，济南楼市有何反应？

    商贷换房客改申公积金贷款

    25日，刚在济南市历下区买了二套房的马女士高兴地到银行提交了公积金贷款材料。她的房款100万元，按此前的公积金政策，她的首套房贷尚未结清，她要首付60%，即60万元；贷款40万元。现在，按新政，她只要首付30%即可，首付门槛大大降低。

    “利率也不用上浮10%了，而是执行基准利率。5月11日降息后，最新的公积金五年期以上利率是3.75%，而商贷的是5.65%。公积金贷款还是合算，能用尽量用足！”马女士说，但限于额度，她和丈夫最高只能贷50万元公积金。

    “客户最近咨询公积金的很多。不少前期想申请商贷的转而申请公积金贷款了。有公积金的都想尽量用上。”25日，孚瑞不动产阳光100店店长马甜甜告诉记者。

    马甜甜说，目前，商贷已经落实了“330·新政”，首套房最低首付3成；二套房，首套房结清贷款的视同首套房，首付最低3成，没结清的4成。这两个月，公积金的调整滞后一些，换房客只好选择商贷；而公积金新政一出，首套最低2成，二套3成，已经全面优于商贷的条件了。

    济南公积金管理中心工作人员向记者证实，目前济南的公积金政策，不折不扣地将中央政策一次落实到位，可以称为“史上最宽松”，而且，利率也处于近年来的最低水平。

    对房价影响不大

    新政降低了买房门槛，是否会推高房价？济南公积金管理中心的这位工作人员认为不会。公积金的缴存人数有限，根据济南市住房公积金2014年年报，截至去年底，济南公积金缴存人数106.2万人；在房贷市场的占有率为27.5%，还是小头。

    “房价归根结底还是由供需决定的。不需要房子的人，就算是贷款再优惠，也不会去买。信贷政策作为调控手段，影响还是比较间接的。”中原地产山东公司投资顾问部总监薄夫利告诉记者。

    公积金的使用，客观上还存在着一些限制。如由于房价高，而公积金贷款额度有限，换房客很难真正享受到“首付3成”。“目前济南公积金对单个家庭的最高贷款额度是50万元，房价只有低于72万元，50万元才够70%。一般的改善型客户都会选择组合贷款。”一楼盘置业顾问告诉记者。

    商贷和公积金政策同时放宽影响程度有多大，各人的看法不一。“信贷宽松的确激发了部分客户换大房的热情。”马甜甜告诉记者，“目前我们附近，改善型房子比小房子看得多。”但她也告诉记者，阳光100的二手房价并没有因此上涨。

    万科城一位置业顾问告诉记者，万科城的售价最近在稳步上涨，主要是楼盘的销售阶段决定的。现在已经销售到了最后一期，周边配套越来越完善，他认为这是涨价的主要原因，与信贷政策的关系不大。

    将允许公积金余额对冲贷款

    首付变低，贷款增多，公积金资金池里的钱够不够用？济南公积金管理中心一位工作人员告诉记者，目前，济南市公积金的资金总额并不紧张，贷款额度和放款效率有保障。

    按该中心今年3月底公布的2014年公积金中心年报，2014年，济南全市共缴存公积金138.1亿元，同比增长12%，截至2014年底，公积金缴存总额达到839.4亿元，缴存余额432.9亿元，分别同比增长19.7　%和17.5　%。而受到楼市下行影响，全市2014年共发放个人住房贷款1.47万笔，同比下降41.91%，总发放金额42.76亿元，同比下降37.8%。归集增多，而放贷减少，资金更充裕了。

    年报显示，济南公积金目前结余170.3亿元可用。其中公积金中心本部(不含电力、济钢、铁路分中心)结余资金存款57.9亿元。个贷率为64.23　%，比上年同期降低6.95个百分点，其中公积金中心本部个贷率为83.3%，比上年同期降低10.4个百分点。

    “我们对外的承诺是，从缴存职工到银行提交了符合条件的材料，到审批、到放款，一共不超过15个工作日。我们对银行是有考核的。职工如果发现银行有压件、拖延等情况，欢迎向我们反映，我们及时纠正。”济南公积金管理中心上述工作人员告诉记者。

    这位工作人员还透露，下一步，济南公积金管理中心还将进一步推出便民举措方便职工。如提前还贷，以前要先还清贷款，再提取公积金余额；将来，将允许用公积金余额直接对冲贷款，还款人就不用提前筹款了。预计这项措施在今年底就能推出。