宗庆后：调控的方向不太对政策不能一刀切

 

      向来关注房产、民生问题的娃哈哈集团董事长宗庆后两会前召开记者见面会，他所建议的“每个人都有权享受一套经适房”受到关注无数。这次两会，他带来9个建议1个提案，涉及收入分配、住房保障等多个方面。

 

      在接受凤凰房产的采访中，宗庆后直言目前房地产市场存在的问题：调控的方向不太对、调控政策一刀切、房产征税过高。作为此次两会人大代表，宗庆后提出阶梯式供房建议，以满足社会不同阶层的住房需求，他认为，在新一轮房改中，满足刚需、降低土地成本是关键。

 

     宗庆后两会前接受采访

 

     房改主体是地方政府应阶梯式供房

 

     早在2010年，作为人大代表的宗庆后与迟夙生牵头，与多名人大代表联名提出“二次房改”提案。三年后，宗庆后的提案中关于房改的问题更加细致而明确：他认为，地方政府要通过阶梯式供房的手段，保障一般城市居民的住房需求。

 

     宗庆后在提案中建议针对城镇中不同阶层居民的不同情况，实行阶梯式供房：廉租房针对刚参加工作，收入不高的工薪阶层，月租金控制在月收入的10%以下；经济适用房供给工作一定年限之后、收入已逐步提高并且成家的工薪阶层。经济适用房的面积应该在90平方左右，价格应以家庭月收入的20%、15年能还清本息的价格为好。对于事业有成的高收入群体，购买商品房可以不限面积、不限房价，但必须是用自有资金，不得贷款。

 

     为了避免保障房在分配过程中导致新一轮的权利不均，宗庆后建议廉租房租用者在购买经适房时必须将廉租房退出；经适房购买者也需退出经适房后才可购买商品房，若不退回则每年按房价总额的20%征税。

 

     在这一轮房改中，承担保障房建设与运营的主要为地方政府，但目前地方政府的财力尚不能完全承担。因此，宗庆后建议，一是降低土地成本，建议土地收入不准地方政府作为财政收入一部分；二是对经济适用房、公租房建房或购房的银行贷款，应实行低利率，鼓励企事业单位等社会力量参与公租房的建设，解决员工的住房困难，减轻政府财政压力。并且，改革现有公积金制度，针对不同收入人群实行不同贷款或补贴政策。

 

     “政府不用花多少钱就能把房价控制住了。”宗庆后认为，保障房改革需要由地方政府主导，各种社会力量支持与加入。

 

     调控的方向不太对应降低房产征税

 

     房价越调越涨、越涨越调的现象不容忽视，面对凤凰房产的提问，宗庆后直言：“调控的方向不太对。”他在此次提案中提到减免一般工薪阶层的税收，同样，他认为，楼市调控也应该减免税费，从成本上降低房价。

 

     “据我了解，房价当中一半是政府的税费，这是很高的一个成本。”宗庆后认为，如果政府能够下决定减免税费，那距离将房价调控到合理范围内就已经迈出了一大步。他分析，现在房价中很大一部分是政府征收的税费。要想稳定房价，抑制过快上涨，政府应对保障性住房的建设和运营给予税费减免，同时鼓励和支持企事业单位等社会力量参与公租房、经适房的建设。

 

     他认为，在调控过程中，不仅要保证农民土地出让后能得到合理赔偿，还应该给每户城市居民享受一套经适房的权利。而地方政府应该承担起保障房建设的基本费用。

 

     政策不应一刀切调控需更精细化

 

     近日频出的房产新政引发舆论哗然。个人售房将按转让所得征收20%个税，此政策被“称为楼市调控十年以来最犀利狠招”。宗庆后表示向个人转让住房征税不太合理，“调控政策不应一刀切”，他建议，可对多套住房拥有者征税，抑制房产投资。

 

     宗庆后素来关心房地产与工薪阶层住房问题。他直言，向持有并转让房产的一般工薪阶层征税是不合理的。“如果想小房换大房的一般工薪族也被征税，我认为不是太好。”

 

     宗庆后认为，调控首先应该解决有刚性需求的老百姓住房问题，而对有资金、有能力的购房者，应放开市场，可通过征税形式抑制投资，“有些问题交给市场    处理”。针对不同人群、不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。“现在政府主要是解决年轻人买房成家的问题，解决老百姓的刚性需求。”宗庆后如此说。

 

     土地拆迁成本太高是推高房价主因

 

     除了过高的税费，宗庆后认为，当前房价中最大的成本是土地成本。“前期农民土地赔偿就4万块每平米，这个房子造起来的价格会低吗？”宗庆后在现场反问。

 

     宗庆后分析，由于中央与地方的财政收入分配不合理，政府仍靠投资来拉动经济发展，土地收入作为地方财政的重要来源，只能土地价格炒的很高，楼面价动辄几万元一平方。农民要求补偿的标准亦很高，一补就是几百万甚至上千万，还给几套房，“直接造成土地拆迁成本过高，房价调不下来。”

 

     “若地价无法下降，财政根本无力承受保障房的建设，保障居民住房供应就会落空。”宗庆后提出，要保证保障房建设，首先要控制地价，降低土地拆迁成本。而解决土地成本的关键是要堵绝地方政府的土地财政问题。

 

     他提出的具体建议为：土地收入不准地方政府作为财政收入，并且给予农民的补偿应当合情合理不应过高，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。旧城改造也提倡原拆原建，将拆迁成本降至最低。“政府可以只花少量的钱就把房价控制住。”

 

     宗庆后以杭州为例：“按此拆迁成本再加上建设成本，房价应可控在3000-5000元/平方以内，是一般工薪阶层完全可以接受的房价。”

 

     土地买卖政策不完善还应由政府主导

 

     土地问题是房地产改革中的关键因素。不少业内人士提出应打破土地垄断，让农村土地可以自由流转。宗庆后并不同意这样的提议，他认为农民卖掉土地后，今后的生活保障仍面临问题，因此“土地买卖还是应该由政府主导”。

 

     宗庆后认为将土地流转改革为自由买卖并不是一劳永逸的事情，并不能完全解决地价过高和农民利益受损的矛盾。“农民把土地卖掉后，如何解决他的后顾之忧，是否还会引发别的社会问题，在政策并不完善的情况下，最好还是由政府主导。”宗庆后如此回答凤凰房产的提问。

 

     “有序的操作可能会更好，把各方的利益平衡好，保证农民能够比过去更好一点，这样做我觉得比较好。”但是，宗庆后反对过高补偿农民。他提到自己公司中曾有员工家里获得上千万的巨额赔偿，从而辞职在家、拒绝工作。他担忧的正式“靠地吃饭”的农民获得过多赔偿后，少数农民利益又会增加城镇中购房者的购房难度。

 

     “土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。而且补偿费首先用于购买养老保险和医疗保险，解决了农民的生活来源及后顾之忧，而且再鼓励他就业赚钱。”宗庆后建议道。

 

     城镇化不能变房产盛宴应控制大城市规模

 

     新型城镇化一经提出，有人欢呼房地产开发的黄金时期再来，也有人担忧城镇化沦为“房地产化”，当被问到是否有这样的担忧时，宗庆后表示他属于后者。

 

     本次提案中，宗庆后已经关注到城镇化带来的“大城市病”：农民工大量涌入城市，但并没有彻底转变为城市人，无力买房是最重要的原因之一；农村留守老人、儿童越来越多，而城市越来越拥挤，住房、交通、就业都难以承担这类“候鸟式”迁徙人群带来的负荷。

 

     城镇化过程中应该警惕房地产化。宗庆后提出：“城镇化不是建城，更不是建没人愿意去的空城。如果没有可以吸引人就业的实体经济，到城镇中发展房地产，只会是建出一堆没有人愿意买的泡沫。”

 

     针对此问题，宗庆后首先建议应该控制大城市规模，可以通过控制大城市的用地指标以及降低财政收入任务等方式来实现。“大城市应该发展成为总部经济、研发中心、商业中心、信息中心。”

 

     其次，将人才、技术、工业等下放到二三线城市和乡镇，让农村剩余劳动力实现就近转移，同时带动第三产业发展，解决农民的就业问题。