上海房企遇生死关 百余地块不开工或面临收回

　　今年，在万亿债务首轮偿还潮将至的背景下，开发商将要承受巨大的资金压力。减少新开工量成为很多房企的共同选择。日前，包括世茂集团在内的众多房企都流露出减少新开工量的意向。

　　然而，减少新开工量或将让开发商陷入囤地的尴尬境地。国土资源部在2011年12月下旬发布《闲置土地处置办法（修订草案）》公开征求意见，拟加大对闲置土地的处置力度，并作出明确规定：因为使用者的因素闲置土地的，闲置满一年，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；闲置满2年的，无偿收回。

　　据中房信此前的统计，上海在2010年12月31日前拍卖，截至目前未获得施工建设许可证的地块高达上百幅。根据上述政策，这些地块的主人今年都将面临土地被收回的可能。

　　百余项目面临开工压力

　　根据中房信所属的新浪乐居提供的一份截至目前未开工楼盘名单，上海在2010年12月31日以前拿地，但截至目前尚未开工建设的商品住宅项目数量超过100个，其中最早的拿地时间为2009年3月。

　　中房信分析师薛建雄告诉 记者，上述地块名单，是中房信集团通过比对上述土地项目拿到规划部门的规划建设许可证情况得出的，一定程度上能够反映目前房企开工真实情况。

　　据了解，上述名单并不包括所有闲置土地，一些闲置时间更长久的地块，尚不在上述名单中。根据相关政策，这些地块都存在今年必须开工的压力。

　　《闲置土地处置办法 （修订草案）》中针对闲置土地的处理办法规定，土地使用者与国土资源主管部门按照五种方式协商处理：1、签订补充协议，延长动工开发建设期限，但不得超过1年；2、改变土地用途；3、安排临时使用；4、协议有偿收回国有建设用地使用权；5、置换土地。如果协商不能达成一致的，因为使用者的因素闲置土地的，闲置满一年，按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费。闲置满2年的，无偿收回。

　　对于很多地块来说，如果今年不开工，就触动了2年未开工的“红线”，有被政府无偿收回的风险。

　　但是，新地块动工背后的资金需求，却是房企可能无法应付的。一幅总建筑面积10多万平方米的地块，以2000元/平方米的造价计算，需要增加的建筑资金将超过2亿元。在银行信贷资金收紧，万亿债务到期，市场相对低迷的情况下，这样高的投入让房企难以接受。

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为，无论如何今年房企减少新开工面积，以节流资金的计划不会因为上述国土部的政策改变。在市场低迷的情况下，减少新开工面积，无疑是企业最好的过冬方式。用友长伴管理咨询总监张朝峰认为，房企选择延迟开发的意愿显然会比坚持开发高得多。

　　数招化解处置风险

　　上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟的意见是，房企很有可能视项目本身情况，对是否开工作出决定。如果项目属于目前市场急需的，销售速度较快的产品，开发商可能会迅速增加投入，加快开工销售速度，不仅可以解决2年不开工可能被没收的后患，还可以增加现金流，盘活企业流动资金。但如果开工的项目短期内难以迅速销售，延迟开发可能会成为企业的无奈选择。

　　中房信分析师薛建雄告诉记者，即使延期开发，土地也不一定会被政府没收。开发商只需要申请建设许可证，开工建设桩基，之后就会延缓开发进度。他同时认为，房企的另一个做法是开工新拿地的项目。而那些此前已经动工的项目则放慢进度，或者暂停施工。

　　中国指数研究院上海分院研究总监陈延彬则说，今年国土资源部将加大闲置土地查出力度，但开发商也有腾挪空间。可以跟当地政府协商，延长开工期限等；如果资金紧张，可以寻求战略投资方，合作开发，或者转让项目股权。针对闲置满2年的土地，开发商会积极协商，不会轻易让土地被收回。

　　不过，目前闲置土地被没收的风险仍然只是理论上的。周建成说，虽然 《闲置土地处置办法 （修订草案）》的制订者是国土部，但执行者却是地方政府，后者的执行显然会更灵活，会照顾到企业的实际情况。

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　　上海2012年首现高溢价地块

　　昨日，上海土地市场年内首现高溢价地块，上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司以1.31亿元，摘得四平路街道265街坊一地块，折合楼板价16566元/平方米，溢价率136.68%。而最近一次上海市土地成交出现溢价率在100%以上的情况，早已是去年9月中旬。

　　据此前公告显示，该幅地块，出让面积共计2635.9平方米，为办公楼用地，起始价为5535万元，容积率为3，起拍楼板价约为7000元/平方米。

　　此前，上海市土地市场一片冷清，土地底价出让成为常态。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年1月至2月14日上海市已出让成交的各类土地共计76幅，有溢价出现的土地合计仅4幅，换言之底价成交的土地占比高达94.7%。而全部成交的9幅经营性用地中，有溢价出现的，其溢价率皆低于1%。

　　此次出让的地块是2012年至今出让面积最为小的地块之一，但其最终136.68%的成交价格溢价水平为年内最高。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，在楼市各级市场皆呈现疲态的当下，该地块最的高溢价成交出乎多数人的意料。

　　据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年全年上海市共计成交的出让面积在3000平方米以下的土地13幅，其中仅有一幅溢价成交，其余皆以底价出让。而此次成交的地块，其136.68%的高溢价即使在2011年全年所有经营用地溢价率排名中也能位列前十。