杭州主城区土地市场收官424.76亿元外来大鳄集体胜出

　　全年出让77宗地块，总成交额约424.76亿元，比去年增长34%。昨天，2012年主城区最后一场土地出让会结束，为整个主城区土地市场画上了一个完美的休止符。

　　这是人们在年初时想不到的：经历了1-7月的惨淡与萧条后，主城区土地市场走势一路上扬，成交额不断攀升，10月甚至达到140亿元的月成交高峰，这也是继2009年12月之后杭州主城区土地市场月成交额的最高峰，昨天再日进16.36亿元，让12月成交额达到75.32亿元，漂亮收官。

　　“在这场政策与资本的游戏中，大鳄垄断土地市场的局面初露端倪，越来越多全国性房企将杭州视作他们布局长三角的重要据点，杭州房地产市场的格局也许就此改变。”有业内人士这样总结。

　　这是一场大鳄的盛宴

　　外地开发商竞相入杭，本土房企全面退守

　　“从来没见过像今年这样的情况，在土地市场上一直占主导地位的本土开发商集体失声，而外来大鳄频繁进驻。”昨天，当来自上海的商业大鳄绿地集团拿下两宗长乐地块时，再度印证了本土开发商们的嗟叹。

　　回顾这一年，活跃在杭州土地市场的几乎全是外来房企，代替传统的绿城、滨江等本土房企，今年万科、金地、世茂等公司成为土地出让会的常客，此外新进杭州的就还有融创、富力、绿地等，这还不包括来了却没拍到地的方兴以及即将进入杭州的万达。至于他们拿地的份额，已经足以让业内人士断定，也许就在明后年，杭州房地产市场格局将重置。

　　这一点，不难推断。根据2012年拿地量的排名看，万科、中海、嘉里、富力等四家公司挤入前五，而拿地额的前五席中，中海、万科、嘉里、龙湖同样占四席。仅第四季度，主城区出让的21宗宅地中，万科、中海、嘉里三家公司就拿了10宗；而这21宗宅地总收入214.75亿元中，有125亿元来自这三家公司，份额占到一半以上；此外，11月份，保利与中铁建也分别在七堡插旗，这样一来，四季度外来大鳄占主城区的宅地市场份额已超过六成。尤其值得关注的是，这大鳄们的攻城略地之下，部分板块已经形成大鳄独揽的态势。像中海拿下的三宗三堡单元地块，地处钱江新城二期，政府迟迟未开发，此次推地让中海尝到了这一潜力板块的头口水；而位于七堡的普福单元今年有4宗宅地出让，由于地铁一号线的开通，这一板块也开始增值，而目前板块内在售的只有远洋·心里一个楼盘，而随后进驻的将有万科、保利、中铁建等多个外来公司；还有万科新收入的两宗西溪湿地宅地，这几乎是西湖区西溪湿地内最后的宅地，等西溪诚园卖完，这一区域也只剩下万科这个项目了。

　　相较之下，今年本土房企在土地市场上几乎处于全面退守的局面，有亮点的只有滨江、天阳、方正、德信、中大、杭房、大家等少数几家，但其中也仅有滨江保持了本土大佬的姿态，借道基金融资，顺利从土地市场突围，今年拿地量位列第二，而拿地金额排第四。一本土开发商无奈地表示：“经过之前的市场低迷期，本土房企都相当谨慎，资金实力也不如外来大鳄或国有背景的房企，只能看准时机，在主城区谋篇布局，进行区域性反击。”

　　一个前所未有的寒冬与一次突如其来的狂奔

　　2012年杭州土地市场“冰火两重天”

　　如果将整个2012年主城区土地市场成交额制作成图表，那么前半程一定是低迷、平缓，直到8月份才陡然升温，10月份的成交额更如同一座高耸的山峰，不可逾越。这就是2012年杭州主城区土地市场所经历的“冰火两重天”。

　　“杭州土地市场正遭遇前所未有的萧条。”今年4月采访地产界人士时，不少人这么表述。当时，整个杭州市(包括余杭、萧山)的土地市场寡淡至极，前4个月只成交了28宗地块，与去年同期相比下降了70%，整个宅地市场几乎冰冻，全市只有两宗宅地出让，其中主城区出让的一宗还是定向性质的。随后的3个月，冷清行情一直在持续，余杭、萧山两区几乎没什么地块出让，而主城区也仅靠一些商业地块维系，月成交量相当难看，5月余杭区挂零，6月主城区成交额不足2亿元。

　　寒冬来得猛烈，却去得突然。7月31日，万科斥资13亿元低调拿下城北一宗180亩的商住用地迅速融化冰封的行情，土地市场突然开始狂奔。8月，主城区土地供应开闸，一下子成交了10宗地块，天阳置业从众人手中夺下拱墅区庆隆单元宅地，龙湖旗下的龙嘉房产豪掷23.5亿元一举收入奥体单元地块，万科与乔戈里联手拿下远洋·心里隔壁的宅地，方正旗下的柏盛置业也收罗进一宗北部软件园宅地……开发商竞相报价争夺地块的热闹场面瞬间重返土地出让会现场，8月份主城区的成交额一跃升至72亿元。而在9月回落盘整之后，土地市场再度进入高潮迭起的阶段：10月主城区土地成交额再创高峰，达到了140亿元，创2009年12月以来的月成交额新高；11月余杭区发力，单日成交40.46亿元，创下今年以来余杭区单日土地出让额新高，吸引富力、融创、银泰等外来大鳄争相落子布局；12月主城区再度迎来翘尾行情，先是12月4日5宗宅地集中出让，一天收入58.97亿元，昨天又是7宗地块放量，成交16.36亿元，用75.3亿元这个全年第二高的月成交额为2012年画上句号。

　　杭州土地市场平稳

　　外来大鳄逐渐视杭州为布局重镇

　　“我们一直想进驻长三角，而杭州是我们一定要布局的重镇。”当富力连拿两宗未来科技城的宅地后，相关负责人这样告诉记者。与富力有相同想法的还有刚刚拿下良渚地块的日本永旺，这个日本的商业大牌早在两三年前就在杭州设有驻点，作为长三角的联络部，在徘徊几年后，终于选址良渚进驻杭州。

　　“这么多外来开发商进入杭州，证明杭州已经与很多一线城市一样成为全国性房企布局的重镇。”资深房产评论员丁建刚分析说。在他看来，这一年里杭州已经充分证明了自身的价值。“今年这样的行情下、去投资化如此明显的时代中，杭州楼市的自住需求还是如此旺盛，是因为杭州本身环境资源、教育、医疗等资源优质从而吸引了大量经济实力较好的外来人口希望移居到此，支撑起了整个市场。另一方面，杭州市场今年经历了率先降价、然后回升、自救成功的几个阶段，说明杭州市场的敏感度高，市场化程度进一步提升，这些都为大鳄进驻杭州提供了依据。”

　　另一位地产界人士也认为，调控背景下的杭州市场打破了原先的一些壁垒，例如外来大鳄不再因为率先降价而被本土企业集体指责，今年反而是本土企业率先领降；同时，今年整个市场资源向全国龙头房企集中的程度进一步加剧，初步估计今年能进入“千亿俱乐部”的成员就有三个(继万科之后，保利、中海也将完成千亿年销售额)，而杭州本土房企集体处于困难阶段，阻击能力降低，这让这些大公司进入资本为上的土地市场更为方便。

　　显然，未来的杭州市场将不再是一个高本土化的市场，随着更多外来公司的进驻与深耕，杭州市场将与全国一线城市靠拢、接轨，对本土大佬来说，压力增大，而对于中小房企来说，这将是一场更残酷的生死淘汰赛。