地王隐忧显现 二三季度土地市场或逐步降温

　　去年下半年以来的土地市场一路升温，即便是标志着调控政策新一轮升级的国五条出台，也依然不能浇灭企业们在土地市场的热情。4月9日，北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地，被新能（北京）国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为每平方米2.13万元，溢价率高达174%。4月10日，经过336轮激烈竞价后，上海浦东发展置业限公司最终以有65.43%的溢价率竞得上海浦东唐镇新市镇总面积达12万平方米的D-05-01住宅地块，并以楼面价每平方米18199元、总价37.75亿元成为今年以来上海单价、总价的双料地王。4月11日，北京土地整理储备中心公布通州台湖地块招标结果，对底价为9.1亿元的台湖地块，福州泰禾房地产开发有限公司给出19.3亿元报价名列第一中标。以此计算，该地块楼面价超过万元，达每平方米1.18万元，溢价率高达112%。

　　按照以往的经验，每一轮调控之初的土地市场都会经历一段低迷期，持续的时间长则1年以上，短则3-4个月，而像本此调控这样，土地市场不仅完全没有受到任何影响，拿地积极性反而有增无减的情况，着实非常罕见。之所以当前土地市场会产生上述"愈调愈热"的情况，我们认为可以从以下三个方面考虑：

　　从企业角度出发，一方面，受益于2012年全国房地产市场交易量的回暖，相当一部分企业借此回笼了大量的资金，同时负债率也较11年大为改观，客观上具备了拿地的资金条件；另一方面，在2011年一整年到2012年上半年接近一年半的时期内，很大一部分企业都采取了"卖房不买地"的企业战略，从主观上确实有补仓的需要。

　　从地方政府考虑，11年土地市场不景气，流拍率的上升倒逼地方政府调低出让底价，然而即便地方政府主动降低交易门槛，愿意出手拿地的企业（尤其是民营企业）依然门可罗雀，地方政府面临的财政危机愈加凸显。而到了2012年，随着市场行情的转好，企业的拿地热情重新被点燃，土地市场再度成为卖方市场。在这样的背景下，地方政府上调出让底价自然水到渠成。

　　从政策方面来说，本轮貌似来势汹汹的"国五条"正在面临失效的尴尬。国务院版本中最重要的三项条款几乎无一落地：限贷方面，仅有北京一个城市对公积金贷款首付比例作出调整，其他城市均无响应；限购方面，只有沈阳政府宣布从原来的二环限购改为全市行政区域限购，长沙、贵阳等区域限购的城市则无一跟进；最受关注的20%的个人所得税，即使是北京、上海这样住房信息交易系统建设得比较完备的城市，也只做出了类似"有条件开征，无条件仍然按原有办法计征"的承诺。唯一被地方政府提得最多的是房价控制，而这恰恰是最容易通过行政手段控制的一个目标，对楼市并不能产生实质性影响。在这样利空出尽的背景下，一部分选择观望的企业最后的疑虑也被打消，从而进一步推高了土地市场的热度。

　　综合以上三点，我们非常理解当前企业对土地市场的热情，但是仍然想在此提醒企业：在当前的这个时间点不宜过分乐观。在当前这样一个热度下，尤其对于热门地块，企业一旦进入则很有可能"被地王"，而在调控常态化的今天，"地王"所带来的的风光早已被其未来潜在的风险掩盖。一方面，在这一个人人高周转的时代，地王项目普遍开发的长周期无疑将拖累企业整体的周转速度。典型例子如中海地产在上海长风的紫御豪庭，该项目从拿地到上市的周期长达32个月，远远高于旗下其他项目的开发周期；另一方面，支持企业拿下地王的最重要的动力在于，企业相信在地王项目上市的时间点，项目所在地房价将跑赢当初拿地时的价格。这场赌局在过去的黄金十年几乎没有输过，但是--时代在改变，重点城市尤其是一二线城市的房价，早已不再是过去翻云覆雨的疯狂时代，当下的地王项目未来很有可能将面临房价跑不过地价的尴尬，从而给企业资金链形成拖累。

　　根据我们对企业的调研，很大一部分企业已经表现出对当前市场上追高拿地现象的忧虑，在这个基础上我们判断，二季度到三季度的土地市场将在一季度的基础上有所降温。